Gỡ nút thắt pháp lý, đánh thức dòng vốn bất động sản

Cần đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng - Ảnh minh họa

Cơ chế tháo gỡ cần đi vào thực chất

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản và xây dựng cho biết, nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất đang vướng mắc do được triển khai theo quy định pháp luật cũ. Khi chính sách thay đổi, những tồn tại phát sinh trong quá trình thực hiện không thể giải quyết đơn giản bằng cách áp dụng quy định mới, mà cần cơ chế đặc thù phù hợp.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, vướng mắc của các dự án hiện tập trung vào 4 nhóm chính: thiếu điều kiện về đất ở, dự án có vi phạm, dự án xây dựng - chuyển giao (BT) chuyển tiếp và xác định giá đất. Mỗi nhóm có nguyên nhân, tính chất khác nhau, đòi hỏi giải pháp tương ứng thay vì áp dụng một cách xử lý chung.

Với các dự án thiếu đất ở, Nghị quyết 171 của Quốc hội và Nghị định 75 của Chính phủ đã mở ra cơ chế thí điểm, cho phép một số dự án được triển khai sau khi đáp ứng điều kiện và được HĐND cấp tỉnh thông qua. Riêng tại Hà Nội, qua hai đợt thí điểm đã có 298 dự án với tổng diện tích khoảng 1.530 ha. Kết quả này góp phần tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, tạo điều kiện để các dự án có cơ hội tiếp tục triển khai.

Đối với các dự án có vi phạm hoặc tồn tại pháp lý, Nghị quyết 170/2024 và Nghị quyết 29/2026 tạo thêm cơ sở xử lý. Theo số liệu được nêu, cả nước có 4.619 dự án gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng số vốn liên quan đến các dự án sai phạm khoảng 3,9 triệu tỷ đồng. Một số địa phương đã đạt kết quả bước đầu tích cực: Hải Phòng xử lý 239/249 dự án vướng mắc, còn thành phố Huế xử lý 161/171 dự án.

Tuy nhiên, tháo gỡ trên thực tế không đơn giản. Một dự án có thể đồng thời vướng quy hoạch, thủ tục đầu tư, giao đất, thiết kế và xây dựng. Trong khi đó, cơ chế hiện hành chưa bao quát đầy đủ mọi tình huống; yêu cầu không hợp thức hóa sai phạm cũng khiến cơ quan địa phương thận trọng, nhất là khi việc xác định trách nhiệm giữa các bên còn phức tạp.

Với các dự án BT, việc thay đổi chính sách qua nhiều giai đoạn khiến không ít dự án phải dừng triển khai. Chênh lệch giữa giá trị quỹ đất thanh toán tại thời điểm bàn giao và giá trị hợp đồng BT đã ký cũng phát sinh vướng mắc. Nghị quyết 16 của Chính phủ bước đầu đưa ra cơ chế tháo gỡ, song vẫn cần làm rõ cách xử lý các trường hợp có nhiều nguyên nhân và trách nhiệm đan xen.

Từ thực tiễn này, luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất hoàn thiện cơ chế theo hướng tăng dư địa xử lý cho địa phương, đồng thời giữ vững kỷ cương. Trước hết, cần phân định rõ sai phạm mang tính vụ lợi với vi phạm chủ yếu về trình tự, thủ tục. Việc xem xét trách nhiệm cần căn cứ bản chất, mức độ và hậu quả của từng hành vi, tránh để những sai sót thủ tục kéo dài tiếp tục cản trở dự án đủ điều kiện triển khai.

Luật sư cũng kiến nghị nghiên cứu trao thêm thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh xử lý các dự án đáp ứng điều kiện về quy hoạch, không gây thất thoát ngân sách và bảo đảm lợi ích công. Với dự án BT, cần xem xét mở rộng phạm vi tháo gỡ trong trường hợp vi phạm có trách nhiệm từ cả cơ quan nhà nước và nhà đầu tư, nếu sai phạm của nhà đầu tư không liên quan đến tham nhũng, gây thất thoát ngân sách và chủ yếu mang tính thủ tục.

Một đề xuất khác là xử lý trách nhiệm cá nhân song song với quá trình tháo gỡ và thanh toán hợp đồng BT, thay vì bắt buộc hoàn tất xử lý trách nhiệm trước khi thanh toán. Theo luật sư, cách tiếp cận này vừa bảo đảm trách nhiệm của cá nhân vi phạm, vừa hạn chế tâm lý e ngại trong thực thi chính sách, qua đó đẩy nhanh việc khơi thông nguồn lực đất đai.

Khơi thông dòng vốn, hướng đến nhu cầu thực

Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thị trường đang đối mặt với điểm nghẽn lớn: pháp lý dự án khiến dòng vốn khó giải ngân, trong khi niềm tin suy giảm làm giao dịch trầm lắng.

Ông Toan cho rằng, vấn đề không hẳn nằm ở sự thiếu hụt nguồn vốn, mà ở việc nhiều dự án chưa hoàn tất thủ tục giao đất, điều chỉnh quy hoạch hoặc xác định tiền sử dụng đất, nên chưa đủ điều kiện tiếp cận tín dụng. Pháp lý kéo dài còn khiến doanh nghiệp gặp khó khi huy động vốn qua trái phiếu và các quỹ đầu tư. Nguồn lực có thể tồn tại trên thị trường nhưng chưa đến được những dự án cần vốn để tiếp tục triển khai.

Ở đầu ra, tâm lý chờ giá giảm khiến người mua trì hoãn quyết định xuống tiền. Thị trường cũng mất cân đối khi nguồn cung cao cấp dư thừa, trong khi nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội khan hiếm. Sự lệch pha này không chỉ ảnh hưởng thanh khoản mà còn khiến dòng vốn khó được phân bổ vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu lớn của người dân.

Để khơi thông dòng vốn, ông Toan đề xuất đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng, thống nhất phương pháp xác định giá đất và rút ngắn thời gian thẩm định, cấp phép. Đây là những khâu có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hoàn thiện thủ tục, triển khai dự án và đáp ứng điều kiện vay vốn. Khi pháp lý được xử lý rõ ràng, doanh nghiệp có cơ sở huy động nguồn lực, còn ngân hàng thuận lợi hơn trong thẩm định và giải ngân.

Tuy nhiên, tín dụng không nên được mở rộng đồng loạt mà cần đánh giá theo pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền của từng dự án. Đồng thời, cần phân biệt vốn phục vụ phát triển dự án với vốn dành cho cá nhân mua nhà, từ đó có chính sách phù hợp với từng mục tiêu. Cách tiếp cận này vừa hỗ trợ hoạt động đầu tư, vừa hạn chế rủi ro tín dụng và tránh dòng vốn chảy vào những dự án thiếu tính khả thi.

Về phía doanh nghiệp, yêu cầu đặt ra là cơ cấu lại danh mục đầu tư, tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực thay vì tiếp tục dàn trải nguồn lực. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ khả thi và đầu ra phù hợp cần được ưu tiên. Việc điều chỉnh chiến lược sản phẩm cũng giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng thanh khoản, cải thiện dòng tiền và giảm áp lực tài chính trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức.

Ở góc độ chính sách nhà ở, Nhà nước cần đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội, đồng thời nghiên cứu cơ chế thúc đẩy nhà ở thương mại giá phù hợp. Thu hẹp khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả sẽ giúp mở rộng tệp khách hàng, cải thiện thanh khoản và tạo nền tảng cho thị trường phát triển cân bằng hơn. Đây cũng là hướng đi cần thiết để dòng vốn không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà tiếp cận được nhu cầu ở thực.

Trong trung và dài hạn, đô thị hóa, quy mô dân số hơn 100 triệu người và đầu tư hạ tầng vẫn là những nền tảng hỗ trợ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các yếu tố này chỉ chuyển hóa thành động lực tăng trưởng khi dự án được triển khai đúng tiến độ, nguồn cung phù hợp nhu cầu và dòng vốn được sử dụng hiệu quả.