Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi hướng tới gỡ bỏ rào cản kinh doanh

Nhiều điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính về kinh doanh bất động sản đã được cắt giảm, đơn giản hóa. Ảnh: Hoàng Anh.

Nhiều thủ tục được cắt giảm, đơn giản hoá

Một trong những điểm mới đáng chú ý trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI là việc cắt giảm đáng kể các điều kiện kinh doanh.

Theo đó, về phân quyền, phân cấp, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính, dự thảo luật phân quyền cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương thay cho theo luật hiện hành thì thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đề xuất bãi bỏ năm điều kiện kinh doanh với sàn giao dịch bất động sản trong dự thảo luật. Các điều kiện gồm: người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; sàn giao dịch bất động sản phải được thành lập và đăng ký hoạt động; sàn giao dịch bất động sản phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản.

Với dịch vụ môi giới bất động sản, Chính phủ đề xuất bãi bỏ điều kiện kinh doanh với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Với hoạt động kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, Chính phủ đề xuất bãi bỏ điều kiện "tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản...".

Bên cạnh đó, năm điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh cũng được đề nghị lược bỏ, đơn giản hóa. Đó là điều kiện nhà ở, công trình có sẵn được đưa vào kinh doanh; nhà ở, công trình hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức; điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Đồng thời, dự thảo cũng cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, rà soát tinh giản, rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục hành chính, cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Theo đó, bốn thủ tục được đề xuất cắt giảm gồm: thủ tục về đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; ba thủ tục về cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Bảy thủ tục được đề xuất đơn giản hóa gồm: ba thủ tục liên quan tới cấp mới, cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới; hai thủ tục về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; một thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; một thủ tục thông báo quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: Quochoi.vn.

Trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, dự thảo luật đã kế thừa cơ bản phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời làm rõ không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.

Theo đó, về kinh doanh quyền sử dụng đất, dự thảo luật đã sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và pháp luật có liên quan. 

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng, thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục tình trạng chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư, mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.

Liên quan đến nội dung thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản, dự thảo luật đã bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cũng khẳng định, dự thảo luật đã sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật, đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất dùng chung.

Bên cạnh đó, dự thảo luật đã có một số quy định mới như bổ sung quy định giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch bất động sản. 

Ngoài ra, dự thảo đã bổ sung quy định có tính nguyên tắc về chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT), đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bất động sản thì được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh và giao Chính phủ quy định chi tiết về việc thực hiện biện pháp bảo đảm, tránh khoảng trống pháp lý, bảo đảm đồng bộ với quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và pháp luật về đất đai.

Dự thảo luật cũng bổ sung quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản, các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Sửa luật để thị trường vận hành minh bạch và hiệu quả hơn

Sau gần hai năm triển khai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý, tăng tính minh bạch và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, quá trình thực thi cũng cho thấy một số quy định còn vướng khi áp dụng hoặc chưa thực sự đồng bộ với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và xây dựng.

Trong bối cảnh đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được xây dựng theo hướng tăng phân cấp, cắt giảm thủ tục, tháo gỡ điểm nghẽn và thúc đẩy chuyển đổi số được kỳ vọng sẽ giúp thị trường phát triển minh bạch, bền vững, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong thời gian tới.

Theo nhiều chuyên gia, dự thảo đã có nhiều bước tiến trong phân cấp, cắt giảm điều kiện kinh doanh, tháo gỡ hoạt động chuyển nhượng dự án và xây dựng nền tảng dữ liệu thị trường.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, dự thảo đang chuyển từ tư duy “quản lý” sang “quản trị phát triển”, trong đó Nhà nước tập trung vào hoàn thiện thể chế, dữ liệu, tiêu chuẩn, hậu kiểm và tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh.

Tuy nhiên, điều quan trọng theo ông Khôi không nằm ở số lượng quy định được cắt giảm hay bổ sung, mà ở khả năng giải quyết những vướng mắc đang tồn tại trong thực tế.

Một thủ tục chỉ nên tồn tại khi có mục tiêu quản lý rõ ràng; trách nhiệm phải được giao đúng cho chủ thể có khả năng kiểm soát; dữ liệu phải được liên thông để doanh nghiệp không phải khai báo nhiều lần cho cùng một nội dung.

Luật cần đủ chặt để bảo đảm minh bạch và bảo vệ người dân, nhưng cũng phải đủ rõ, đồng bộ và khả thi để doanh nghiệp có thể thực hiện. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cần hướng tới giảm chồng chéo, giảm chi phí tuân thủ và khơi thông nguồn lực cho thị trường.

Đồng thời, dự thảo luật cần bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất về hiệu lực với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, ông Khôi nhận định.