GÓP Ý VÀO DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI): CẦN QUAN TÂM HƠN ĐẾN CHÍNH SÁCH XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI

Chiều 15/8, tại Hà Nội, Viện Nghiên cứu lập pháp tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp Nguyễn Văn Hiển chủ trì Hội thảo.

Tham dự Hội thảo có đại biểu Đồng Ngọc Ba- Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật; ông Đậu Anh Tuấn- Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cùng các chuyên gia, nhà khoa học và giới luật sư.

Toàn cảnh Hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 07 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều. Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của các doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp Nguyễn Văn Hiển cho biết, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Quốc hội thảo luận tại kỳ họp thứ 5 và sẽ tiếp tục cho ý kiến đóng góp tại kỳ họp thứ 6 tới. Để chuẩn bị kỹ lưỡng cho việc Quốc hội tiếp tục xem xét dự thảo Luật tại kỳ họp thứ 6, Viện Nghiên cứu lập pháp tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với việc lấy ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, giới luật sư.

Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp Nguyễn Văn Hiển phát biểu khai mạc Hội thảo.

Viện Nghiên cứu lập pháp cũng sẽ là cầu nối để tập hợp, tiếp thu những ý kiến của giới luật sư, các chuyên gia, nhà khoa học, các đại biểu tại Hội thảo này đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội đóng góp ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo tại Phiên họp thứ 25 dự kiến vào ngày 26/8 tới trước khi trình Quốc hội tiếp tục xem xét tại kỳ họp thứ 6.

Một số giải pháp về phát triển nhà ở xã hội

Tại Hội thảo, các đại biểu tập trung cho ý kiến vào nội dung nhà ở xã hội và đối tượng được hưởng chính sách; lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở; tính thống nhất về các quy định nhà ở xã hội, đất xây dựng nhà ở xã hội giữa dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Đề cập về tính thống nhất về các quy định nhà ở xã hội, đất xây dựng nhà ở xã hội giữa dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trường Đại học Luật Hà Nội nêu quan điểm: Nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất thành một khối tài sản thống nhất không thể tách dời. Khi mua bán, chuyển nhượng nhà ở bao giờ cũng đi liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ngược lại. Việc không thống nhất, đồng bộ giữa các quy định của pháp luật nhà ở với pháp luật đất đai sẽ gây khó khăn, tạo rào cản cho việc triển khai thực hiện trên thực tế và vô hình chung cản trở các giao dịch về bất động sản nhà, đất.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trường Đại học Luật Hà Nội.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thiết kế Mục 2 về phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua (từ Điều 77 - Điều 87) tại Chương VI. Chính sách về nhà ở xã hội quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội; loại dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; đất để xây dựng nhà ở xã hội; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội… Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Chương XIII. Chế độ sử dụng đất (từ Điều 171 - Điều 220) lại không quy định về đất xây dựng nhà ở xã hội. Mặt khác, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về đất để xây dựng nhà ở xã hội (Điều 80) dường như chồng lấn sang phạm vi của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ “dừng lại” ở quy định việc quản lý và sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đất đai nhằm tránh sự chồng chéo, chồng lấn giữa hai luật này. Đồng thời, đề nghị bổ sung quy định về đất xây dựng nhà ở xã hội tại Chương XIII. Chế độ sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đề cập chính sách xây dựng nhà ở xã hội (chương VI), Tiến sĩ, kiến trúc sư (TS.KTS) Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, đây là định hướng trong chiến lược phát triển nhà ở, là nội dung đã nêu trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2021 - 2030 được Đại hội Đảng XIII thông qua, là kế hoạch của Chính phủ xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Dự thảo đã cụ thể hóa một số giải pháp hợp lý. Tuy vậy, còn một số vấn đề cần quan tâm hơn. Theo đó, cần khẳng định quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội trong khu đô thị mới để tránh nảy sinh các khu nhà ở "ổ chuột", thiếu kết cầu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt để chủ đầu tư dự án trả tiền cần có quy định cụ thể và trách nhiệm rõ ràng.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam.

Loại nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng là giải pháp xã hội hóa được quan tâm giai đoạn tới, cần được xác định rõ hơn (dự thảo nêu tại 1 điều còn quá khái quát), cần làm rõ điều kiện xây dựng, cơ chế ưu đãi và quản lý giá.

Liên quan đến chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở (Điều 37), TS.Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam nêu quan điểm: Khoản 2 Điều 37 dự thảo Luật quy định về điều kiện đối với chủ đầu tư dự án trong đó có các điều kiện về vốn theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản; có quyền sử dụng đất; năng lực, kinh nghiệm. Quy định này cần được xem lại để đảm bảo tính thống nhất với quy định của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, bởi vì Điều 10 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong đó có quy định về điều kiện vốn khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện dự án bất động sản.

TS.Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam.

Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp chỉ cần đáp ứng điều kiện về vốn, không trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản là có thể thực hiện kinh doanh bất động sản, trong đó có thực hiện dự án bất động sản, bao gồm cả dự án xây dựng nhà ở. Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Dự thảo về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự thảo Luật cũng chỉ yêu cầu chủ đầu tư đáp ứng điều kiện về vốn theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, các điều kiện còn lại của khoản 2 Điều 37 không thấy nhắc đến.

Theo TS.Đậu Anh Tuấn, hiện đang có hai quy định về điều kiện của chủ đầu tư dự án bất động sản là nhà ở tại hai dự luật và đang chưa thống nhất với nhau. Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo dự án Luật xem xét lại vấn đề này và cân nhắc bỏ quy định tại khoản 2 Điều 37 dự thảo Luật Nhà ở.

Trong khuôn khổ Hội thảo, các đại biểu còn đóng góp ý kiến về sửa chữa, cải tạo nhà ở chung cư; phân loại nhà ở và nơi ở; hình thức phát triển nhà ở; phát triển nhà lưu trú cho công nhân, sinh viên...

Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật Đồng Ngọc Ba phát biểu kết luận Hội thảo.

Phát biểu kết luận Hội thảo, Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật Đồng Ngọc Ba đánh giá cao những ý kiến đóng góp của các đại biểu, chuyên gia, nhà khoa học, giới luật sư đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Những nội dung, ý kiến, đề xuất sẽ được Viện Nghiên cứu lập pháp, Ủy ban Pháp luật nghiên cứu, tiếp thu tối đa và tổng hợp để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội đóng góp ý kiến trong phần giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật tại Phiên họp thứ 25 dự kiến vào ngày 26/8 và Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách trong thời gian tới trước khi trình Quốc hội tiếp tục xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6./.

Bích Lan