Hà Nội sắp có 8 quận mới: Vùng trũng của thị trường bất động sản nằm ở đâu?

Theo Chương trình 04 về việc xây dựng nông thôn mới vừa được Thành ủy Hà Nội thông qua, Hà Nội xác định nhiệm vụ trọng tâm là xây dựng nông thôn mới theo hướng tiêu chi đô thị.

Trong đó, lộ trình tới năm 2030, Hà Nội sẽ có thêm 8 quận mới, với 2 giai đoạn. Giai đoạn 1, từ 2021 - 2025, các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Hoài Đức và Đan Phượng sẽ được lên quận. Giai đoạn 2 từ 2026 - 2030, các huyện Thanh Oai, Thường Tín và Mê Linh cũng được phát triển lên quận.

Sau thông tin Hà Nội sắp có thêm 8 quận mới, giới đầu cơ đất bắt đầu đi tìm vùng trũng của thị trường.

Ngay sau khi có thông tin quy hoạch mới, giới “cò” đất tại Hà Nội bắt đầu bàn tán, xôn xao khi xác định vùng “trũng” của thị trường bất động sản Hà Nội, tranh thủ thời điểm giá đất còn “mềm” để đầu cơ, chờ tăng giá.

Trao đổi với PV Báo Nhà báo và Công luận, Hưng, một nhà đầu tư bất động sản có tiếng tại Hà Nội chia sẻ: Trên thực tế, giá đất tại 5 huyện được ưu tiên lên quận trước, bao gồm: Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Hoài Đức và Đan Phượng, đã bắt đầu rục rịch tăng từ đầu năm 2020.

Trong đó, Hoài Đức và Thanh Trì là 2 huyện có tốc độ tăng mạnh nhất, dao động từ 30% - 50% trong vòng 1 năm qua. Cá biệt, một số khu vực gần đường 32 và Đại lộ Thăng Long, đoạn qua Hoài Đức, giá đất đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Ví dụ, đầu năm 2020, lô đất 100 m2 tại thị trấn Trạm Trôi, nằm sát mặt đường Quốc lộ 32, có giá 4,9 - 5,1 tỷ đồng, tương đương 49 - 50 triệu đồng/m2, thì nay đã lên 8,1 tỷ đồng, tương đương 81 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất nền nằm sát Quốc lộ 32 tại xã Đức Thượng, Hoài Đức cũng tăng từ 24 triệu đồng/m2, lên 41 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, 2 huyện Gia Lâm và Đông Anh khá trầm lắng, do giá đất đã tăng “nóng” vào mấy năm trước, nhất là thời điểm 2017 - 2018. Tuy nhiên, nhìn chung, giá đất tại 2 huyện này cũng tăng khoảng 15% - 25% so với đầu năm 2020.

Hưng đánh giá, Đan Phượng chính là khu vực nhiều tiềm năng nhất, do huyện này nằm xa trung tâm thành phố nhất. Quỹ đất còn rất rộng, giá đất cũng rẻ nhất trong 4 huyện nêu trên.

“Hoài Đức dành cho nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, và có tâm lý “lướt sóng”. Trong khi Đan Phượng, giá đất rẻ hơn, phù hợp với nhà đầu tư yếu vốn. Tuy nhiên, khi rót vốn vào Đan Phương, nhà đầu tư phải có chiến lược dài hạn. Bởi, Đan Phượng vẫn cần 5 - 10 năm nữa mới thực sự tỏa sáng”, Hưng nói.

Đồng tình với quan điểm này, ông Hoàng Vũ, chuyên gia bất động sản nhận xét: Trường hợp của 3 quận còn lại, bao gồm Thanh Oai, Mê Linh và Thường Tín có thể xếp cùng “mâm” với Đan Phượng. Vì 3 huyện này, tỷ lệ nông thôn vẫn áp đảo so với khu vực thành thị.

“3 huyện trong giai đoạn 2026 - 2030 phải cần ít nhất 10 - 15 năm nữa, đô thị hóa mới có thể bắt kịp được. Từ đó, thị trường bất động sản mới có động lực tăng trưởng về cả giá trị lẫn dự án”, ông Vũ nói.

Nhận định về các thông tin quy hoạch mới ảnh hưởng thế nào tới thị trường bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng: Việc nhà đầu tư đi tìm vùng trũng của thị trường sau thông tin quy hoạch đã không còn là chuyện hiếm thấy.

Tuy nhiên, ông Đính lưu ý: Trong quá trình triển khai bất kỳ quy hoạch gì, cũng đều có sự điều chỉnh. Trong trường hợp nhà đầu tư vội vàng rót tiền, mà không kiểm chứng, hoặc quy hoạch thay đổi sẽ rất dễ mắc cạn.

Do đó, ông Đính khuyến cáo: Nhà đầu tư không nên đặt niềm tin quá nhiều vào các những kế hoạch phát triển đô thị dài hạn. Nhìn chung, đặc điểm của giá đất trong nước là luôn tăng, ít giảm.

Cho nên, nếu có dòng vốn đủ mạnh, nhà đầu tư vẫn có thể tham gia thị trường. Trong trường hợp yếu vốn, phải sử dụng các đòn bẩy tài chính, thì nên suy nghĩ.

“Với những kế hoạch phát triển đô thị, quy hoạch đô thị trường tầm nhìn xa, phải cần một khoảng thời gian tương đối để thị trường bắt nhịp được. Do đó, nếu vay vốn để đầu tư vội vàng, giá đất chưa kịp tăng, thì đã phải bán thanh lý để trả lãi ngân hàng”, vị chuyên gia này cho biết.