Hà Nội thiếu dữ liệu bất động sản

Ẩn số giá thực và thanh khoản

Theo kết quả giám sát chuyên đề của Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội, thị trường bất động sản Thủ đô giai đoạn 2024-2026 có diễn biến trái chiều.

Nếu như trong các năm 2024 và 2025, thị trường chứng kiến mức tăng giá mạnh ở nhiều phân khúc, giao dịch sôi động nhờ kỳ vọng tăng giá và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), thì sang năm 2026, thị trường trở nên trầm lắng, thanh khoản thấp, giao dịch tập trung nhiều hơn vào nhóm sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội và nhà ở có giá hợp lý.

Dữ liệu về giá thực và lượng giao dịch trên thị trường bất động sản Hà Nội vẫn là ẩn số. Ảnh: Hoàng Anh.

Giá bất động sản hiện không còn tăng đồng loạt như giai đoạn trước mà phân hóa rõ nét hơn, gắn với năng lực phát triển kinh tế của từng khu vực và tiến độ triển khai hạ tầng thực tế.

Đáng chú ý, tình trạng thiếu dữ liệu bất động sản được ghi nhận trong bối cảnh quy mô thị trường bất động sản Hà Nội ngày càng mở rộng. Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội cho biết, trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026-2030, Hà Nội dự kiến phát triển 1.068 dự án với tổng diện tích đất khoảng 9.428,5 triệu m2, tương ứng khoảng 308,8 triệu m2 sàn nhà ở và gần 6,985 triệu căn hộ.

Đến thời điểm giám sát, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư đối với 363 dự án, tương ứng hơn 1,03 triệu căn hộ. Riêng phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang đã có 158 dự án được chấp thuận với quy mô khoảng 139.000 căn hộ.

Quy mô nguồn cung dự kiến rất lớn, nhưng ở chiều ngược lại, dữ liệu về giá giao dịch thực tế, giá chuyển nhượng và lượng sản phẩm được mua bán trên thị trường lại chưa được thu thập đầy đủ.

Đối với phân khúc nhà ở thương mại thấp tầng và đất nền, báo cáo giám sát cho biết các sở, ngành hiện còn thiếu dữ liệu về giá chuyển nhượng, giá bán thực tế và số lượng sản phẩm giao dịch. Vì vậy, chưa có đủ cơ sở để đánh giá toàn diện diễn biến của phân khúc này.

Theo đánh giá của Đoàn giám sát, sức hút hiện tập trung vào các khu đô thị có hạ tầng đồng bộ trong khi những sản phẩm mang tính đầu cơ, mua theo tin đồn quy hoạch hoặc thuộc các dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản, kể cả khi đã giảm giá sâu.

Tuy nhiên, tình trạng thiếu dữ liệu giao dịch khiến cơ quan quản lý khó xác định quy mô mua bán, mức độ điều chỉnh giá cũng như khả năng hấp thụ thực tế của thị trường tại từng khu vực.

Khoảng trống thông tin tương tự cũng xuất hiện ở phân khúc chung cư thương mại. Trong sáu tháng đầu năm 2026, đây là phân khúc dẫn dắt thị trường khi chiếm khoảng 70% nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch.  

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc giá cao. Các căn hộ có giá từ 50-80 triệu đồng/m2 và phân khúc sang trọng, siêu sang trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 78% nguồn cung mới, trong khi căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không còn xuất hiện trên thị trường sơ cấp.

Dù chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung và giao dịch, phân khúc này cũng được xác định là đang thiếu dữ liệu về giá chuyển nhượng, giá bán thực tế và số lượng giao dịch phát sinh.

Báo cáo lý giải, đặc thù giao dịch chung cư hiện khá phức tạp khi một sản phẩm có thể được phân phối qua chủ đầu tư, sàn giao dịch, nhà đầu tư thứ cấp hoặc các đối tác kinh doanh khác nhau. Người mua cũng tham gia dưới nhiều hình thức, từ mua trực tiếp, góp vốn đến mua đi bán lại qua nhiều lần.

Sự đan xen giữa các kênh phân phối và hình thức mua bán khiến việc xác định chính xác giá chuyển nhượng và số lượng sản phẩm giao dịch trở nên khó khăn. Từ đó, việc nhận diện biến động của thị trường cũng gặp nhiều hạn chế.

Đáng chú ý, trong khi dữ liệu giao dịch còn thiếu, cơ quan quản lý vẫn có thể thống kê tương đối cụ thể quy mô dự án và nguồn cung dự kiến của một số phân khúc.

Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang, Hà Nội có 158 dự án đã được chấp thuận với quy mô khoảng 139.000 căn hộ. Theo danh mục chi tiết đến ngày 30/7/2026, thành phố ghi nhận 131 dự án nhà ở xã hội với khoảng 114.204 căn hộ, trong đó 21 dự án đã khởi công với quy mô 19.251 căn hộ.

Những con số này cho thấy cơ quan quản lý có thể theo dõi tương đối chi tiết quy mô dự án, số lượng căn hộ được phê duyệt và tiến độ triển khai ở một số phân khúc. Tuy nhiên, số lượng căn hộ trong kế hoạch hay được chấp thuận chủ trương đầu tư không đồng nghĩa với nguồn cung đã hoàn thành, đưa ra thị trường hoặc được giao dịch.

Giao dịch hai giá “làm khó” công tác quản lý

Không chỉ thiếu dữ liệu giao dịch, Hà Nội còn đối mặt với tình trạng dữ liệu thị trường phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau. Thông tin liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng, đầu tư, công chứng và thuế chưa được kết nối đồng bộ, gây khó khăn cho công tác phân tích và theo dõi diễn biến thị trường.

Dữ liệu đất đai, công chứng và giao dịch bất động sản hiện được quản lý ở nhiều đầu mối khác nhau, gây khó khăn cho công tác tổng hợp và theo dõi thị trường. Ảnh: hanoi.gov.vn

Theo Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội, dữ liệu phân tán giữa các cơ quan, chưa được kết nối trong thời gian thực và thiếu đầu mối chủ trì tổng hợp. Điều này dẫn đến tình trạng thông tin về cùng một dự án có thể khác nhau giữa các sở, ngành, ảnh hưởng đến chất lượng xây dựng chính sách cũng như quản lý thị trường.

Báo cáo giám sát cũng chỉ ra thực trạng giao dịch bất động sản hai giá vẫn tồn tại trên thị trường. Nhiều trường hợp người dân ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng bất động sản với mức giá thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế.

Theo Đoàn giám sát, thực trạng này không chỉ ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách mà còn làm sai lệch cơ sở dữ liệu về giá đất và giá giao dịch, từ đó làm giảm độ tin cậy của thông tin phục vụ công tác quản lý nhà nước.

Khi giá ghi nhận trong hợp đồng không phản ánh đúng giá trị giao dịch, dữ liệu hình thành từ hồ sơ chuyển nhượng khó trở thành căn cứ đáng tin cậy để nhận diện mặt bằng giá thị trường.

Bên cạnh đó, việc phối hợp liên thông dữ liệu giữa cơ quan công chứng, thuế, đất đai và xây dựng vẫn hạn chế, trong khi hệ thống dữ liệu dùng chung chưa được vận hành đồng bộ.

Một yếu tố khác ảnh hưởng đến khả năng theo dõi thị trường là việc Hà Nội dừng công bố chỉ số giá giao dịch bất động sản từ năm 2025 sau khi duy trì công bố chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư theo quý trong suốt 15 năm trước đó.

Việc dừng công bố diễn ra sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 07/2024 đã bãi bỏ toàn bộ Thông tư 20/2010/TT-BXD từ ngày 15/10/2024. Đồng thời, theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, thẩm quyền nghiên cứu và xây dựng chỉ số giá giao dịch bất động sản thuộc Bộ Xây dựng.

Ban đô thị HĐND TP Hà Nội đánh giá việc dừng công bố chỉ số giá sau thời gian dài triển khai đã ảnh hưởng đến công tác cung cấp thông tin và xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản của thành phố.

Trong khi đó, mức độ tham gia cập nhật thông tin từ các chủ thể trên thị trường vẫn còn hạn chế.

Từ tháng 5/2026, Sở Xây dựng Hà Nội đã yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản rà soát, báo cáo tình hình hoạt động. Tuy nhiên, trong số 99 sàn hoạt động trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực, chỉ có 6 sàn gửi báo cáo.