Hà Nội thông qua cơ chế xử lý đối với 12 dự án vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng của Tập đoàn Mường Thanh

Ngày 28-10, tại kỳ họp thứ bảy (kỳ họp chuyên đề), HĐND thành phố Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội (thực hiện khoản 2 Điều 8 và khoản 4 Điều 14 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16).

HĐND thành phố Hà Nội biểu quyết thông qua Nghị quyết. Ảnh: Thành Thái Hùng

Không tăng trách nhiệm bất hợp lý cho người dân

Về nguyên tắc áp dụng, việc giải quyết tồn tại vi phạm theo Nghị quyết phải bảo đảm nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, đặc biệt là các quyền tự do kinh doanh, quyền sở hữu tài sản và quyền tự do hợp đồng; không tăng trách nhiệm bất hợp lý cho người dân, doanh nghiệp.

Việc áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù để giải quyết tồn tại, vi phạm của từng dự án phải được rà soát, đánh giá cụ thể về hồ sơ pháp lý, hiện trạng công trình, quy hoạch, đất đai, xây dựng, phòng cháy, chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Tất cả công trình vi phạm phải được xử lý dứt điểm, không để vi phạm kéo dài hoặc phát sinh vi phạm mới.

Việc áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù tại Nghị quyết này đồng thời với quá trình giải quyết, xử lý vi phạm, không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm pháp luật đã được xác định; không làm mất hiệu lực của các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án, quyết định xử lý của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp nội dung của Nghị quyết này có liên quan đến việc thực hiện bản án, quyết định, kết luận hoặc biện pháp khắc phục hậu quả đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định thì cơ quan thực hiện phải rà soát, xác định cụ thể nội dung được tiếp tục thực hiện, nội dung được xử lý theo cơ chế đặc thù và bảo đảm không trái với bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật.

Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, biện pháp khắc phục hậu quả và chịu các chi phí phát sinh do hành vi vi phạm của mình theo quy định của pháp luật và Nghị quyết. Không sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả các chi phí thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Người mua, người nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở không có lỗi trong hành vi vi phạm không phải chịu chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm của chủ đầu tư. Nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ đối với người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư.

Việc thực hiện Nghị quyết này không làm mất quyền khiếu nại, khởi kiện của tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Quy định công trình, dự án được tồn tại

Điều 4 Nghị quyết quy định việc rà soát, phân nhóm công trình, hạng mục công trình và tiêu chí xác định.

Cụ thể, công trình, hạng mục công trình, phần công trình xây dựng không đúng quy hoạch, giấy phép xây dựng tại các công trình, dự án được tồn tại có điều kiện trong các trường hợp sau:

Công trình cao tầng đáp ứng đồng thời các tiêu chí tại các điểm a, b, c, d và đ khoản 3 Điều này;

Công trình cao tầng đáp ứng đồng thời các tiêu chí tại các điểm a, b, d và đ khoản 3 Điều này, chưa đáp ứng tiêu chí tại điểm c khoản 3 Điều này nhưng có phương án khắc phục được cơ quan có thẩm quyền đánh giá là khả thi về kỹ thuật, quy hoạch và nguồn lực; phần còn lại của công trình cao tầng sau khi phá dỡ phần vi phạm theo khoản 2 Điều này, nếu đáp ứng các tiêu chí nêu trên;

Công trình nhà ở thấp tầng đáp ứng tiêu chí quy định tại khoản 4 Điều này;

Công trình hạ tầng xã hội thiết yếu (trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở) xây dựng tại các ô đất có chức năng quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy, không ảnh hưởng công trình lân cận; không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, hành lang an toàn giao thông.

Với công trình, hạng mục công trình, phần công trình xây dựng không đúng quy hoạch, giấy phép xây dựng tại các công trình, dự án phải phá dỡ trong các trường hợp sau:

Công trình, phần công trình cao tầng không đáp ứng một hoặc một số tiêu chí tại các điểm a, b, d, đ khoản 3 Điều này;

Công trình cao tầng không đáp ứng tiêu chí tại điểm c khoản 3 Điều này và không có phương án khắc phục khả thi;

Công trình nhà ở thấp tầng không đáp ứng tiêu chí tại khoản 4 Điều này;

Công trình hạ tầng xã hội thiết yếu (trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở) không đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;

Các công trình, hạng mục công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d khoản 1 Điều này.

Các tiêu chí xác định đối với công trình cao tầng:

Đã xây dựng hoàn thành, đưa vào vận hành, sử dụng trên thực tế;

Đảm bảo an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ; không ảnh hưởng các công trình lân cận;

Bảo đảm chỉ tiêu tối thiểu của quy chuẩn, tiêu chuẩn có liên quan về hạ tầng kỹ thuật thiết yếu (bao gồm cấp nước, cấp điện, đỗ xe) và hạ tầng xã hội thiết yếu (bao gồm mầm non, tiểu học, trung học cơ sở, sinh hoạt cộng đồng) của khu vực theo quy hoạch hoặc theo phương án bổ sung khắc phục được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Các khối tháp của công trình có ít nhất ba mặt đứng đảm bảo khoảng cách theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch tại thời điểm xây dựng công trình, dự án áp dụng đối với quy hoạch cải tạo khu vực cũ trong đô thị. Theo đó, khoảng cách giữa cạnh dài của các khối tháp phải đảm bảo không nhỏ hơn 17,5m và khoảng cách giữa đầu hồi của các khối tháp với đầu hồi hoặc cạnh dài của các khối tháp khác phải đảm bảo không nhỏ hơn 10,5m. Trường hợp các công trình có cạnh dài và đầu hồi tương đương nhau (chênh lệch không quá 10% chiều dài của cạnh có kích thước lớn hơn) thì mặt công trình tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất được tính là cạnh dài của dãy nhà;

Không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, hành lang an toàn giao thông.

Đối với công trình nhà ở thấp tầng, tiêu chí xác định là không nằm trên vị trí đất quy hoạch chức năng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Sẽ di dời cư dân để phá dỡ, cải tạo

Về biện pháp di dời, đối với các công trình, hạng mục công trình phải phá dỡ theo quy định: Thực hiện di dời toàn bộ cư dân, tài sản ra khỏi các căn hộ, công trình, hạng mục công trình.

Đối với các căn hộ thuộc công trình, dự án được tồn tại có điều kiện, di dời cư dân, tài sản ra khỏi các căn hộ, diện tích vi phạm tại khu vực khối đế của các công trình phù hợp với quy hoạch hoặc thực tế xây dựng, tầng kỹ thuật, diện tích sinh hoạt cộng đồng để hoàn trả công năng theo quy hoạch được duyệt hoặc chuyển đổi sang chức năng công cộng phù hợp với thực tiễn dự án theo Quyết định của UBND thành phố.

Các công trình nhà ở thấp tầng được phép tồn tại nhưng phải cải tạo, chỉnh trang phù hợp với phương án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Công trình hạ tầng xã hội thiết yếu (trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở) được phép tồn tại nhưng phải cải tạo, chỉnh trang để đáp ứng nhu cầu hạ tầng xã hội thiết yếu của khu vực.

Trước khi tổ chức di dời, UBND cấp xã chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư và các cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện rà soát, lập danh sách cụ thể các căn hộ, phần diện tích, công trình phải di dời; xác định người sở hữu, người sử dụng và các tổ chức, cá nhân có quyền, lợi ích hợp pháp liên quan.

Công khai phương án di dời, tổ chức vận động, tuyên truyền, tiếp nhận và xem xét ý kiến của người bị di dời và các chủ thể có quyền, lợi ích liên quan theo quy định.

Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp UBND cấp xã tổ chức thực hiện phương án di dời, bồi thường, hỗ trợ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; bảo đảm kinh phí thực hiện nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ bằng tiền và các chi phí khắc phục hậu quả theo quy định.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm, UBND thành phố quyết định sử dụng nguồn bảo đảm nghĩa vụ của chủ đầu tư hoặc chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế tài sản chủ đầu tư để thực hiện.

Trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm theo quy định nhưng cư dân không di dời, UBND cấp xã áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc xử lý theo quy định.

UBND cấp xã ban hành quyết định buộc phá dỡ công trình

Nghị quyết giao chủ tịch UBND cấp xã ban hành quyết định buộc phá dỡ công trình, hạng mục công trình trên địa bàn quản lý; đôn đốc, giám sát, kiểm tra chủ đầu tư tổ chức thực hiện theo phương án, giải pháp phá dỡ.

Chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương án, giải pháp phá dỡ; thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án, giải pháp phá dỡ; lập biện pháp thi công, biện pháp đảm bảo an toàn, tổ chức thi công, giám sát, nghiệm thu công tác phá dỡ công trình, hạng mục công trình xây dựng.

Trong thời gian 30 ngày kể từ ngày quyết định buộc phá dỡ có hiệu lực, chủ đầu tư phải hoàn thành việc lựa chọn đơn vị tư vấn, bố trí kinh phí và công khai kế hoạch di dời, phá dỡ; chịu toàn bộ chi phí liên quan đến công tác phá dỡ công trình, hạng mục công trình.

Trường hợp chủ đầu tư không tự giác chấp hành, UBND cấp xã tổ chức cưỡng chế phá dỡ; toàn bộ chi phí cưỡng chế, phá dỡ do chủ đầu tư chi trả.

Cơ quan chuyên môn về xây dựng có trách nhiệm kiểm tra, hướng dẫn việc tổ chức phá dỡ và nghiệm thu công tác phá dỡ của chủ đầu tư.

Việc phá dỡ công trình, hạng mục công trình phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình, các công trình lân cận, vệ sinh môi trường. Trường hợp việc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần công trình không bảo đảm an toàn hoặc không khả thi về kỹ thuật, UBND cấp xã chủ trì, phối hợp các cơ quan liên quan tổ chức đánh giá và đề xuất phương án xử lý, báo cáo UBND thành phố quyết định.

Về đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu, đối với các căn hộ thuộc công trình, hạng mục công trình, phần công trình xây dựng thuộc công trình, dự án được tồn tại có điều kiện, sau khi hoàn thành việc di dời cư dân, chủ đầu tư có trách nhiệm cải tạo, hoàn trả công năng theo quy hoạch hoặc chuyển đổi sang chức năng công cộng phù hợp với thực tiễn dự án.

Căn cứ giải pháp bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu được UBND thành phố phê duyệt, chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao quản lý, sử dụng đất có trách nhiệm đầu tư xây dựng đảm bảo tiến độ theo quy hoạch, phương án đã được phê duyệt.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện theo đúng tiến độ và phương án phê duyệt, UBND thành phố quyết định sử dụng nguồn kinh phí đảm bảo của chủ đầu tư để đầu tư theo quy định.

Chủ đầu tư phải khắc phục hậu quả bổ sung

Đối với các công trình, dự án được phép tồn tại có điều kiện theo quy định tại Nghị quyết, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ biện pháp khắc phục hậu quả bổ sung buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp đối với các phần vi phạm trật tự xây dựng.

Số lợi bất hợp pháp được tính là tổng số m2 sàn xây dựng vi phạm tăng thêm so với quy hoạch, giấy phép xây dựng nhân (x) với đơn giá 1m2 xây dựng (theo giá trị suất vốn đầu tư được xác định tại thời điểm công trình, dự án đưa vào sử dụng thực tế) nhân (x) với 50%.

Số lợi bất hợp pháp do chủ đầu tư trực tiếp nộp vào ngân sách thành phố thông qua Kho bạc Nhà nước Hà Nội theo đúng thời hạn ghi trong Quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Chủ tịch UBND cấp xã ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả bổ sung buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp đối với các phần vi phạm trật tự xây dựng.

Nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các dự án, công trình được phép tồn tại được xác định theo Bảng giá đất do UBND thành phố quy định tại thời điểm công trình, dự án đưa vào sử dụng thực tế.

Nghị quyết cũng xác định cơ chế, chính sách đặc thù đối với tổ chức, cá nhân liên quan trực tiếp, đối với trường hợp phải di dời, người mua căn hộ, nhà ở thuộc đối tượng phải di dời nhận tiền bồi thường của chủ đầu tư và bàn giao căn hộ, nhà ở cho chủ đầu tư trong thời gian 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền bồi thường.

Giá tiền bồi thường căn hộ, nhà ở do Hội đồng thẩm định giá xác định hoặc được quy định tại quyết định, bản án của các cơ quan có thẩm quyền.

Ưu tiên mua căn hộ, nhà ở nếu phải di dời

Về chính sách hỗ trợ đối với cư dân là chủ sở hữu căn hộ, công trình thuộc đối tượng phải di dời, người mua căn hộ, nhà ở thuộc đối tượng phải di dời được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở do chủ đầu tư thực hiện. Phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận và được tạm cư tại chỗ cho đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền có thông báo thực hiện phương án phá dỡ, chuyển đổi công năng của công trình.

Người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện.

Cư dân có thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại phần diện tích khối đế bị chuyển đổi công năng được hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh với mức tương đương 6 tháng lương tối thiểu vùng, chi trả một lần do chủ đầu tư thực hiện.

UBND thành phố thành lập Hội đồng thẩm định giá và quyết định chi tiết về thời gian thực hiện.

Đối với trường hợp không phải di dời, người mua căn hộ, nhà ở không phải nộp các chi phí phát sinh từ việc khắc phục hậu quả của chủ đầu tư; người mua căn hộ, nhà ở được tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng, thỏa thuận khác với chủ đầu tư.

Người mua căn hộ, nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định.

Đối với chủ đầu tư, sau khi hoàn thành các biện pháp khắc phục hậu quả và nộp đầy đủ số lợi bất hợp pháp về xây dựng, nghĩa vụ tài chính về đất đai, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ hiện trạng công trình, dự án trình UBND cấp xã kiểm tra, xác nhận hiện trạng thực tế để làm căn cứ thực hiện các thủ tục tiếp theo, gồm:

Cập nhật kết quả thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả tại các công trình, dự án trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh các quy hoạch đô thị và nông thôn có liên quan;

Báo cáo Sở Nông nghiệp và Môi trường trình UBND thành phố quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có). Gửi hồ sơ đến Sở Nông nghiệp và Môi trường để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Về tổ chức thực hiện, Nghị quyết giao UBND thành phố ban hành kế hoạch, phân công nhiệm vụ của các cơ quan, đơn vị và văn bản hướng dẫn cụ thể để tổ chức triển khai.

UBND thành phố cũng ban hành Quyết định danh mục công trình, hạng mục công trình hoặc phần diện tích được tồn tại có điều kiện, phá dỡ; cải tạo, chỉnh trang đô thị, chuyển đổi công năng trên cơ sở hồ sơ rà soát, đánh giá của cơ quan chuyên môn về xây dựng; quyết định giải pháp bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu của khu vực.