Hài hòa lợi ích, giữ nghiêm kỷ cương

Điểm đáng chú ý của cơ chế này là không chỉ đặt ra yêu cầu xử lý, khắc phục sai phạm, mà còn đặc biệt quan tâm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, nhất là những trường hợp phải di dời, ổn định nơi ở mới. Đồng thời, trách nhiệm khắc phục hậu quả của chủ đầu tư được xác định rõ ràng, bảo đảm nguyên tắc vi phạm phải được xử lý, không để người dân và ngân sách nhà nước gánh chịu hệ lụy.

Xung quanh ý nghĩa pháp lý, tính nhân văn cũng như những tác động của cơ chế đặc thù này, phóng viên Báo Hànộimới đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Đức Tùng, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội.

Luật sư Nguyễn Đức Tùng, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội. Ảnh: NVCC

- Theo Luật sư, việc thành phố chủ động ban hành cơ chế riêng để tháo gỡ những tồn tại kéo dài này có ý nghĩa như thế nào, nhất là trong bối cảnh phải giải quyết hài hòa giữa yêu cầu xử lý vi phạm và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân?

- Việc thành phố chủ động ban hành cơ chế riêng để tháo gỡ những tồn tại kéo dài là một quyết định thể hiện tinh thần chủ động, quyết liệt và trách nhiệm của chính quyền thành phố Hà Nội trong giải quyết những vấn đề tồn đọng. Đối với 12 công trình, dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh, nếu chỉ nhìn nhận dưới góc độ xử lý vi phạm hành chính hoặc trật tự xây dựng thì chưa thể giải quyết toàn diện những vấn đề phát sinh, bởi phía sau mỗi dự án còn có quyền lợi, tài sản và cuộc sống của rất nhiều người dân.

Điểm đáng ghi nhận là thành phố không lựa chọn cách xử lý đơn thuần theo hướng áp dụng biện pháp cưỡng chế, tháo dỡ mà đã nghiên cứu một cơ chế tổng thể, vừa khắc phục những vi phạm, vừa tính toán phương án bảo đảm quyền lợi chính đáng của cư dân. Đây là cách tiếp cận có trách nhiệm, đặt lợi ích chung của xã hội và quyền lợi hợp pháp của người dân trong mối quan hệ hài hòa.

Giá trị của Nghị quyết không chỉ nằm ở việc tháo gỡ những vướng mắc cụ thể tại 12 dự án, mà còn thể hiện quyết tâm của Hà Nội trong việc không để những tồn tại kéo dài tiếp tục trở thành gánh nặng cho công tác quản lý đô thị và đời sống người dân.

- Luật sư đánh giá như thế nào về tính nhân văn và trách nhiệm của chính quyền thành phố trong việc bảo đảm quyền có chỗ ở ổn định cho người dân?

- Tôi đánh giá cao cách tiếp cận này của thành phố. Khi xử lý sai phạm về đất đai, trật tự xây dựng, cần xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân có liên quan, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân đã mua nhà, sinh sống tại dự án. Không thể chỉ vì căn hộ nằm trong phần công trình vi phạm mà mặc nhiên coi người mua nhà cũng có trách nhiệm như chủ đầu tư, để họ phải gánh chịu toàn bộ hậu quả từ những sai phạm mình không gây ra.

Khoản 1, Điều 22, Điều 32 và Khoản 3, Điều 59 Hiến pháp năm 2013 được sửa đổi, bổ sung năm 2025, ghi nhận quyền có nơi ở hợp pháp, bảo hộ quyền sở hữu tư nhân và xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở. Những quy định này là cơ sở để xem xét, bảo vệ quyền lợi của cư dân trong quá trình xử lý. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc phần công trình vi phạm được hợp pháp hóa hoặc người dân đương nhiên được Nhà nước cấp miễn phí nhà ở thay thế.

Việc giải quyết quyền lợi của người dân cần làm rõ 2 vấn đề: Trách nhiệm bồi thường của bên gây thiệt hại và chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Theo Điều 13, Bộ luật Dân sự năm 2015, cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Vì vậy, cần xem xét hồ sơ giao dịch và thiệt hại thực tế của từng hộ để xác định trách nhiệm của chủ đầu tư cùng các chủ thể liên quan. Chính sách hỗ trợ chỗ ở cho cư dân không thay thế nghĩa vụ bồi thường đó.

Đối với nhà ở xã hội, trước hết phải xác định người dân thuộc nhóm đối tượng nào và đáp ứng những điều kiện gì. Khoản 10, Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023 quy định hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở thuộc đối tượng được hỗ trợ. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp di dời để xử lý công trình vi phạm đều thuộc nhóm này. Việc xác định phải dựa trên quyết định thu hồi đất, quyết định xử lý công trình và hồ sơ của từng hộ. Nếu không thuộc Khoản 10, người dân vẫn có thể được xem xét theo nhóm đối tượng khác tại Điều 76 khi đáp ứng điều kiện tương ứng.

Điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội cũng cần được áp dụng đúng với từng nhóm. Người thuộc Khoản 10, Điều 76 phải đáp ứng điều kiện về nhà ở nhưng không phải đáp ứng điều kiện thu nhập theo Điểm b, Khoản 1, Điều 78. Vì vậy, không thể lấy mức trần thu nhập của nhóm người thu nhập thấp làm tiêu chí xét duyệt chung cho tất cả các hộ phải di dời.

Riêng người thuê nhà ở xã hội không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập tại Khoản 1, theo quy định tại Khoản 2, Điều 78. Khi giải quyết từng hồ sơ, cần đối chiếu thêm Điều 29, Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và các quy định sửa đổi, bổ sung có liên quan.

Quy định ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm đối với những trường hợp đủ điều kiện là giải pháp thiết thực, giúp người dân sớm ổn định nơi ở. Tính nhân văn của chính sách được thể hiện rõ khi các phương án được triển khai công khai, khả thi, vừa bảo đảm xử lý sai phạm, vừa giải quyết thỏa đáng quyền lợi và cuộc sống lâu dài của cư dân.

- Nghị quyết cũng quy định chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về chi phí khắc phục các vi phạm. Theo Luật sư, quy định này có ý nghĩa như thế nào trong việc xác lập trách nhiệm của tổ chức, cá nhân gây ra sai phạm, bảo đảm nguyên tắc người gây ra vi phạm phải chịu trách nhiệm, không để ngân sách Nhà nước và người dân phải gánh chịu những thiệt hại phát sinh từ sai phạm của doanh nghiệp?

- Đây là một nguyên tắc quan trọng, thể hiện sự nghiêm minh và công bằng trong thực thi pháp luật. Doanh nghiệp thực hiện dự án có hành vi vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng phải chịu trách nhiệm về hậu quả do hành vi của mình gây ra. Việc tháo gỡ khó khăn cho dự án, hỗ trợ cư dân ổn định cuộc sống cần gắn với yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo pháp luật.

Tòa nhà của Tập đoàn Mường Thanh tại Khu đô thị Linh Đàm: Ảnh: HL

Khoản 2, Điều 85 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012, đã được sửa đổi, bổ sung, xác định cá nhân, tổ chức vi phạm phải thực hiện và chịu chi phí đối với biện pháp khắc phục hậu quả được ghi trong quyết định. Khoản 3 Điều này quy định người có thẩm quyền ra quyết định có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc, kiểm tra việc thi hành. Vì vậy, khi triển khai phương án xử lý, cần xác định cụ thể pháp nhân chủ đầu tư hoặc chủ thể vi phạm tại từng dự án, nghĩa vụ phải thực hiện, thời hạn hoàn thành và cơ chế giám sát.

Bên cạnh nghĩa vụ khắc phục hậu quả trong quan hệ hành chính, chủ đầu tư còn có thể phải chịu trách nhiệm dân sự đối với người mua nhà. Đối với hợp đồng có hiệu lực, trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại được xem xét theo Điều 351, Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu giao dịch vô hiệu, việc hoàn trả những gì đã nhận và trách nhiệm bồi thường của bên có lỗi gây thiệt hại được xác định theo Khoản 2, Khoản 4 Điều 131.

Trong quá trình giải quyết quyền lợi của cư dân, cần phân định rõ tiền hoàn trả, tiền bồi thường thiệt hại, khoản hỗ trợ và tiền thanh toán để mua hoặc thuê mua nhà ở thay thế; xác định căn cứ, chủ thể chi trả và cách tính từng khoản, tránh bỏ sót quyền lợi hoặc tính trùng.

Việc xác định rõ trách nhiệm và bảo đảm thực hiện đến cùng nghĩa vụ của chủ đầu tư vừa bảo vệ quyền lợi cư dân, vừa có ý nghĩa phòng ngừa vi phạm. Chính sách hỗ trợ người dân ổn định chỗ ở không làm mất đi trách nhiệm khắc phục hậu quả, hoàn trả và bồi thường của doanh nghiệp theo quy định pháp luật.

- Theo Luật sư, cơ chế đặc thù mà Hà Nội vừa thông qua thể hiện tư duy đổi mới như thế nào trong công tác quản lý Nhà nước, nhất là việc giải quyết những vấn đề tồn đọng phức tạp trên tinh thần thượng tôn pháp luật và hài hòa lợi ích?

- Điểm mới trong tư duy quản lý của Hà Nội lần này là tiếp cận việc xử lý vi phạm một cách toàn diện, xem xét cả nguyên nhân, hậu quả và những tác động thực tế đối với đời sống xã hội.

Trong quản lý đô thị, có những sai phạm cần được xử lý nghiêm, thậm chí phải áp dụng biện pháp mạnh để bảo đảm an toàn công trình, tính mạng và tài sản của người dân. Đồng thời, cần đánh giá đầy đủ hiện trạng từng dự án, mức độ vi phạm, khả năng khắc phục và quyền lợi của những người đã mua nhà, sinh sống ổn định. Không nên áp dụng một phương án chung cho tất cả các trường hợp khi tính chất, mức độ và hậu quả của từng vi phạm khác nhau.

Điểm b, Điểm d, Khoản 1, Điều 12, Luật Thủ đô năm 2026 đặt ra yêu cầu về quy hoạch, an toàn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và hài hòa lợi ích trong phát triển, chỉnh trang đô thị. Đây là cơ sở để xem xét từng công trình trên cơ sở hồ sơ kiểm định, phương án kỹ thuật và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng. Theo tôi, việc cho phép công trình hoặc phần công trình tiếp tục được sử dụng phải dựa trên kết quả đánh giá và quyết định phù hợp của cơ quan có thẩm quyền.

Việc Hà Nội ban hành cơ chế đặc thù thể hiện tinh thần đổi mới trong điều hành, chủ động nhìn nhận những tồn tại để tìm giải pháp tháo gỡ trên cơ sở pháp luật. Tôi cho rằng, đây là hướng tiếp cận phù hợp với yêu cầu quản lý đô thị hiện nay, vừa bảo đảm sự nghiêm minh trong thực thi pháp luật, vừa chú trọng tính hợp lý, nhân văn và lợi ích chính đáng của người dân.

- Từ góc độ chuyên môn, Luật sư đánh giá thế nào về ý nghĩa lâu dài của cơ chế đặc thù lần này đối với công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng và giải quyết các dự án tồn đọng trên địa bàn Hà Nội?

- Ý nghĩa của cơ chế này không chỉ nằm ở việc tháo gỡ vướng mắc tại 12 dự án, mà còn ở cách thành phố giải quyết những sai phạm đã kéo dài nhiều năm. Những tồn tại đó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà, làm phát sinh tranh chấp và gây khó khăn cho công tác quản lý đô thị. Vì vậy, cần có giải pháp tổng thể, với trách nhiệm và lộ trình thực hiện rõ ràng.

Việc Hà Nội chủ động xây dựng cơ chế đặc thù thể hiện tinh thần trách nhiệm trước những vấn đề khó, phức tạp. Nếu được triển khai hiệu quả, Nghị quyết sẽ giúp người dân ổn định cuộc sống, khơi thông nguồn lực tại các dự án và tạo điều kiện chỉnh trang đô thị theo quy hoạch.

Điểm đ, Khoản 2, Điều 12, Luật Thủ đô năm 2026 giao HĐND thành phố quy định cơ chế, chính sách đầu tư, phát triển, hỗ trợ nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ tái định cư. Đây là cơ sở để xây dựng phương án giải quyết chỗ ở cho người dân, nhưng quyền được bố trí nhà ở và mức bồi thường của từng hộ vẫn phải được xem xét cụ thể. Do đó, mỗi phương án cần làm rõ những hộ nào được giải quyết, tình trạng pháp lý của căn hộ, quỹ nhà thay thế, bên chịu chi phí và thời hạn hoàn thành. Có như vậy, chính sách mới có thể thực hiện và giám sát được trên thực tế.

Việc tháo gỡ vướng mắc phải đi đôi với xử lý vi phạm và xác định đầy đủ trách nhiệm của chủ đầu tư. Cơ chế đặc thù không được trở thành tiền lệ để hợp thức hóa sai phạm. Đồng thời, theo Điều 106, Hiến pháp năm 2013, bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án phải được tôn trọng và chấp hành nghiêm chỉnh. Vì vậy, quá trình triển khai Nghị quyết phải bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ đã được xác định trong bản án có hiệu lực pháp luật.

Đối với những dự án khác có tình trạng tương tự, kinh nghiệm có thể tham khảo là cách đánh giá từng trường hợp, xác định trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi cư dân.