Hành lang pháp lý rộng mở, tín dụng bất động sản bứt tốc trở lại

Niềm tin đã trở lại

Việc ban hành “bộ tứ trụ cột”, gồm bốn nghị quyết lớn của Bộ Chính trị mang tính định hướng chiến lược, đang mở ra một chương mới cho nền kinh tế Việt Nam. Trong đó, Nghị quyết 68/NQ-TW về phát triển kinh tế tư nhân và Nghị quyết 66/NQ-TW về hoàn thiện thể chế pháp luật được đánh giá có tác động trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản. Việc xây dựng một hành lang pháp lý đầy đủ, minh bạch và không chồng chéo, cùng định hướng rõ ràng cho khu vực tư nhân phát triển, đang góp phần củng cố niềm tin thị trường, khơi thông nguồn lực xã hội và thúc đẩy nhiều dự án bất động sản tái khởi động, qua đó gia tăng nguồn cung và nhu cầu tín dụng.

Tính đến hết tháng 6-2025, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 17,15 triệu tỉ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024, theo số liệu công bố bởi Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Trong đó, dư nợ cho lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 3,17 triệu tỉ đồng, chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đáng chú ý, tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 1,65 triệu tỉ đồng, chiếm khoảng 52% tín dụng cho bất động sản và tăng 12,8% so với cuối năm trước, cao hơn mức tăng chung của toàn nền kinh tế.

Với kênh trái phiếu doanh nghiệp, hoạt động phát hành mới đạt hơn 230.029 tỉ đồng, tương đương gần 14,9% mức tín dụng tăng thêm toàn hệ thống (khoảng 1,54 triệu tỉ đồng). Trong đó, nhóm bất động sản phát hành khoảng 41.000 tỉ đồng, tương đương 22% mức tăng tín dụng dành cho kinh doanh bất động sản.

Trên thị trường bất động sản, nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện rõ rệt. Trong sáu tháng đầu năm 2025, cả nước ghi nhận 37.918 sản phẩm nhà ở thương mại được giao dịch thành công, tăng mạnh so với 25.611 sản phẩm của cùng kỳ năm trước. Số lượng căn hộ đủ điều kiện mở bán cũng tăng lên 38.962 sản phẩm, so với 29.130 sản phẩm của cùng kỳ năm trước. Ở phân khúc nhà ở xã hội, có hai dự án mới được phê duyệt trong kỳ và 7.782 căn hộ đủ điều kiện giao dịch, tăng đáng kể so với 4.367 căn hộ của cùng kỳ năm trước.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản đã bắt đầu sôi động trở lại, với nhiều dự án bước vào giai đoạn chuẩn bị mở bán, tạo động lực gia tăng nguồn cung trong thời gian tới. Từ đó, nhu cầu tín dụng, cả từ phía chủ đầu tư lẫn người mua nhà, cũng được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng theo.

Tín dụng bất động sản đang chảy vào đâu?

Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy tín dụng cho kinh doanh bất động sản đang tăng trưởng có chọn lọc, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Trong đó, dòng vốn tập trung chủ yếu vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở, nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất và cũng có tốc độ tăng trưởng mạnh nhất. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với phân khúc này đạt khoảng 519.000 tỉ đồng vào cuối quí 2-2025, tăng 29% so với đầu năm 2025.

Các dự án văn phòng cho thuê và nhóm bất động sản kinh doanh khác cũng ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng vượt bình quân toàn nền kinh tế, lần lượt đạt 11,3% và 12,4%. Điều này phản ánh nhu cầu phục hồi khá rõ nét ở khu vực cho thuê thương mại, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Trong khi đó, nhiều phân khúc khác vẫn tăng trưởng dưới mức trung bình hoặc thậm chí sụt giảm. Đáng chú ý, tín dụng cho lĩnh vực nhà hàng - khách sạn tiếp tục tăng trưởng âm, phản ánh hoạt động đầu tư mới thận trọng. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, từng là kênh tín dụng hỗ trợ mạnh cho chủ đầu tư, cũng ghi nhận xu hướng giảm, do ngân hàng ngày càng thận trọng hơn với các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

Đặc biệt, tín dụng cho bất động sản khu công nghiệp, vốn thường duy trì tốc độ tăng trưởng cao và ổn định, kỳ này chỉ tăng 5,9%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự gián đoạn do các biến động về chính sách thuế quan của Mỹ, ảnh hưởng tới tiến độ giải ngân phát triển dự án.

Lãi suất tiếp tục ổn định, tín dụng sẽ tiếp tục tăng trưởng nhanh hơn

Theo báo cáo mới nhất của NHNN, mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục xu hướng giảm trong sáu tháng đầu năm 2025. Lãi suất cho vay bình quân đối với các khoản vay phát sinh mới tại các ngân hàng thương mại hiện ở mức khoảng 6,3%/năm, giảm 0,6 điểm phần trăm so với cuối năm 2024. Đối với lĩnh vực bất động sản, lãi suất cho vay thương mại bình quân dao động trong khoảng 8-9%/năm, trong khi lãi suất vay mua nhà ở xã hội được ưu đãi chỉ từ 6-7%/năm.

Đáng chú ý, NHNN vừa ban hành văn bản 5312/NHNN-CSTT và 5313/NHNN-CSTT ngày 24-6-2025, quy định mức lãi suất ưu đãi đối với khách hàng dưới 35 tuổi vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc các khoản vay cải tạo, sửa chữa chung cư cũ trong thời gian từ ngày 1-7 đến hết 31-12-2025. Theo đó, các khoản vay thuộc nhóm này sẽ được giảm lãi suất từ 1-2% tùy kỳ hạn, với mức áp dụng thực tế dao động từ 5,9% đến tối đa 6,4%/năm.

Mặt bằng lãi suất thấp đang tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, đồng thời kích thích nhu cầu thực gia tăng trở lại sau giai đoạn trầm lắng. Về phía cung, chi phí vay giảm cũng giúp các chủ đầu tư có thêm cơ hội tái khởi động hoặc tăng tốc triển khai dự án, qua đó tiếp tục kéo theo nhu cầu tín dụng tăng trưởng trong thời gian tới. Trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện và môi trường vĩ mô dần ổn định, tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục là một trong những điểm sáng của hệ thống ngân hàng trong nửa cuối năm 2025.

Lão Trịnh