Hậu họa từ loạn phân lô bán nền

2h sáng một ngày giữa tháng 4, trước cổng Chi nhánh Văn phòng quản lý đất đai huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa, hàng trăm người trên tay cầm hồ sơ chờ để bốc số thứ tự làm làm hồ sơ liên quan đất đai. Họ cho biết đi làm tách thửa để nâng giá trị khu đất mình đang sở hữu.

Quê nghèo xáo trộn vì sốt đất

Từ đầu năm 2022, huyện Cam Lâm trở thành “điểm nóng” về phân lô, bán nền. Hàng trăm cò đất, môi giới bất động sản khắp mọi miền đổ xô về đây phân lô, bán nền khiến giá đất tăng chóng mặt.

“Trước đây khu vực Cam Hiệp Bắc, Cam Hiệp Nam giá khoảng 60-70 triệu đồng mét chạy (mét ngang), nhưng khi có thông tin tập đoàn lớn về làm dự án, giá đất đã tăng 80-100 triệu/mét. Mấy hôm gần đây khi có cọc mốc, giá tiếp tục lên 130-150 triệu đồng mét. Thấy họ tranh nhau trả giá, đoàn sau lại bị hét giá cao hơn đoàn trước dù họ chỉ coi đất cách nhau chừng 1 tiếng đồng hồ”, ông Nguyễn Văn Bình (ngụ xã Cam Hiệp Bắc) cho biết.

Người nông dân gần 70 tuổi cũng không ngờ được mảnh đất chỉ có cây xoài sống được của bố mẹ để lại nay có giá hàng tỷ đồng.

“Sống với cây xoài gần 70 năm, tôi không nghĩ mình sẽ bán đất lấy tiền, nhưng giá đất lên cao quá, gia đình cũng mong muốn có đồng ra đồng vào, sửa ngôi nhà, cho mấy đứa con một ít vốn làm ăn”, ông Bình chia sẻ.

Nhiều vị trí đất đìa tôm, đất trồng xoài ở Cam Lâm đã được phân lô, bán nền. Ảnh: Xuân Hoát.

Không riêng gì ông Bình, hàng trăm hộ dân ở Cam Lâm quyết định bán đất sản xuất để “đổi đời”. Nhiều người thẳng thắn nói giá đất đang cao, không bán mai mốt quy hoạch hết đền bù chẳng được là bao.

Theo một số cò đất, hồi Tết giá đã tăng mạnh, nhưng sau đó chính quyền can thiệp nên tạm lắng. “Từ khi VinGroup chính thức công bố sẽ đầu tư siêu đô thị ở Cam Lâm, giá đất tiếp tục tăng”, cò đất tên Phú nói và cho biết giờ có tầm 1 tỷ đồng vào Cam Lâm rất khó kiếm đất đẹp.

Cuối tháng 3, hàng trăm cò đất cũng đổ xô về huyện Đồng Phú (Bình Phước) mua bán đất. Dọc tuyến đường ĐT.753 - tuyến đường được quy hoạch nối tỉnh Bình Phước với tỉnh Đồng Nai qua cầu Mã Đà, bảng bán đất mọc lên như nấm.

Theo người dân địa phương, đất ở Đồng Phú tăng giá từng ngày ngay sau khi Thủ tướng đi khảo sát thực địa khu vực dự kiến xây cầu Mã Đà nối Bình Phước với Đồng Nai. “Người ngoại tỉnh về buôn đất, chứ dân địa phương rất ít. Họ mua bán công khai, trao tay tiền tỷ sau vài câu nói”, ông Đ. - ngụ xã Tân Lợi, huyện Đồng Phú cho biết.

“Lúc trước đất ở đây chỉ hơn 100 triệu/mét ngang (tức chiều ngang mặt tiền thửa đất), nhưng nay giá đất đã tăng gần gấp 3, lên gần 300 triệu đồng/mét ngang. Còn mặt đường ĐT.753 tăng gấp 2-3 lần so với bình thường”, ông Đ. cho biết thêm.

Chỉ trong thời gian ngắn, hàng nghìn mét vuông đất trồng điều, trồng cây lâu năm dọc đường ĐT.753 thuộc 2 xã Tân Lợi và Tân Hưng (huyện Đồng Phú) bị san phẳng, phân lô bán nền.

Tương tự, tại Khánh Hòa nhiều địa phương trước đây người dân chỉ quen “bán mặt cho đất, bán lưng cho trời”, nay đổi đời vì trúng đất.

Chỉ trong vòng vài tháng, hàng nghìn mét vuông đất trồng xoài, đất đìa tôm ở huyện Cam Lâm trở thành đất nền với giá cả tỷ đồng/lô. “Xưa trồng xoài vụ nào trúng thì được 20-30 triệu đồng, mất mùa giá thấp coi như bỏ công sức bù lỗ. Giờ giá đất lên cao, ai nhiều thì cắt bán bớt, ít thì tự đi tách thửa, lên thổ cư bán giá cao hơn”, ông Nguyễn Ánh - ngụ xã Cam Hiệp Bắc nói.

Ăn theo ông lớn

Trong hàng chục năm trời, cả vùng trồng xoài rộng lớn của huyện Cam Lâm chỉ có những người nông dân chân chất và thương lái mua xoài thì nay ôtô chạy nườm nượp.

“Giai đoạn này bớt đông, chứ dịp sau Tết vừa rồi ôtô chen chúc, hàng trăm người gần như không ngủ. Đi đâu cũng nghe mua bán đất, chuyển nhượng, nhiều người trúng mánh nên sắm ôtô, xây nhà mới”, ông Ánh chia sẻ.

Người dân thức trắng đêm để bốc số thứ tự làm hồ sơ liên quan đất đai ở Cam Lâm. Ảnh: Xuân Hoát.

Dịp đầu năm 2022, trên địa bàn huyện Cam Lâm xuất hiện nhiều dự án với tên gọi “mỹ miều” như Cam Lâm Future, Cam Lâm Sky Lake, Cam Lâm Diamond, Cam Đức New Town, Cam Lâm Riverside... Tuy nhiên, lãnh đạo địa phương này xác nhận với Zing, trên địa bàn không có dự án nào có tên như trên, mà thực chất là các “dự án” phân lô, bán nền.

Các “dự án” trên xuất hiện khi thông tin các tập đoàn lớn có ý định đầu tư dự án trên địa bàn Cam Lâm.

“Từ khi có thông tin quy hoạch xây dựng khu đô thị sân bay ở Cam Lâm, thì xảy ra tình trạng người dân ồ ạt đi làm hồ sơ để tách thửa, dẫn đến tình trạng quá tải. Chỉ trong 4 tháng đầu năm 2022 đã có hơn 19.000 hồ sơ liên quan đất đai và bằng cả năm 2021. Trong khi một ngày chi nhánh chỉ giải quyết được 60 hồ sơ" - lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng quản lý đất đai huyện Cam Lâm, thừa nhận.

Hậu quả khó lường

Ông Phan Việt Hoàng, Phó tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết các chiêu trò phổ biến nhất hiện nay của các sàn môi giới bất động sản là lợi dụng thông tin xúc tiến đầu tư của các tập đoàn lớn sắp triển khai dự án vào địa phương để tạo sóng bán hàng.

Theo ông Hoàng, hiện một số tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đang lợi dụng sự thiếu chặt chẽ và đồng nhất trong các quy định của pháp luật để tiến hành thu gom đất nông nghiệp.

Sau đó, họ san lấp mặt bằng, lợi dụng cơ chế hiến đất làm đường chia tách thửa do luật quy định để tặng cho con cái hoặc chuyển nhượng cho người khác nhưng không nhằm mục đích kinh doanh để tiến hành chuyển mục đích, tách thửa.

“Sau khi hoàn tất các thủ tục trên, họ chỉ làm công việc đơn giản còn lại là triển khai phân lô, bán nền mà không cần phải lập dự án đầu tư nhà ở theo quy định pháp luật”, ông Hoàng nói và cho biết việc này rất dễ gây xung đột giữa các quy định của quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu và quy hoạch điểm dân cư nông thôn.

Phó tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam phân tích nếu là dự án chính thống, các nền đất phân lô phải được triển khai theo mô hình dự án nằm trong quy hoạch, được chính quyền địa phương chấp nhận, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Đất rẫy ở khu vực dự kiến xây cầu Mã Đà nối Bình Phước - Đồng Nai bị san ủi, phân lô, bán nền. Ảnh: Lê Ngân.

Theo ông Hoàng, phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả ngắn hạn về kinh tế trước mắt, còn về lâu dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực, hệ lụy cho vấn đề an sinh xã hội.

"Sau khi cơn sốt đất qua đi hậu quả để lại rất nặng nề cho người dân địa phương, họ bỏ hết công việc để chạy theo giấc mơ tỷ phú, còn giới đầu tư kiệt quệ khi gánh nặng tài chính quá lớn vì ôm hàng không thanh khoản được lâm vào cảnh chết trên tài sản", ông Hoàng nói và phân tích về phía địa phương thì mất cơ hội kêu gọi, thu hút đầu tư bởi giá đất tăng cao vô lý ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, chi phí giải phóng mặt bằng và nhà đầu tư sẽ đi tìm môi trường đầu tư khác ‘an lành’ hơn.

"Yếu tố sinh lời của bất động sản được thể hiện qua sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương chứ không phải qua sự tung hô, thổi giá của các sàn môi giới”, chuyên gia này nhấn mạnh.

Xuân Hoát