Hệ lụy quy hoạch treo tại TP.HCM: Một góc nhìn khác - Bài 2: Tước đi cơ hội của doanh nghiệp

Nhiều doanh nghiệp rất sợ rủi ro khi triển khai các dự án tại TP.HCM do quy hoạch và thủ tục hành chính nhiêu khê.

Bài 2: TƯỚC ĐI CƠ HỘI CỦA DOANH NGHIỆP

Do một số dự án được TP.HCM áp dụng chỉ định thầu thay vì đấu thầu, nên dẫn tới tình trạng chủ đầu tư năng lực yếu kém, thiếu vốn, không thực hiện được. Nhiều doanh nghiệp ngoại đã nhảy vào định tiếp quản dự án, nhưng phải “tháo thân” bởi lo sợ rủi ro từ quy hoạch và thủ tục hành chính nhiêu khê.

Treo 35 năm vì năng lực nhà đầu tư yếu kém

Dự án khu phức hợp Đầm Sen (quận 11, TP.HCM) có quy mô 5,4 ha, nằm trong khu quy hoạch Công viên văn hóa Đầm Sen, được UBND TP.HCM phê duyệt quy hoạch từ năm 1983, đến năm 2018 khi được xóa treo là tròn 35 năm.

Theo quy hoạch, khu đất dự án này có chức năng là công trình công cộng, trung tâm sinh hoạt thiếu nhi, trung tâm thể dục - thể thao đa năng, trường học đạt chuẩn quốc gia, nhà tái định cư và một phần làm nhà ở kinh doanh để kêu gọi xã hội hóa.

UBND quận 11 cho biết, quy hoạch từ năm 1983, nhưng mãi tới năm 2008, UBND TP.HCM mới chấp thuận cho Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh đầu tư dự án.

Nhưng 4 năm sau, Thành phố buộc phải hủy bỏ việc lựa chọn nhà đầu tư này, bởi Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh không đủ năng lực tài chính để triển khai.

Tới năm 2014, từ thẩm định năng lực của Sở Xây dựng, UBND TP.HCM đã chấp thuận cho Công ty cổ phần Quốc tế C&T làm chủ đầu tư dự án.

Dự án lần lượt được gia hạn vào năm 2015 và 2017, UBND quận 11 xây dựng xong đơn giá bồi thường đất, đồng thời công tác lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cũng đã được chủ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, dự án vẫn “liệt” bởi giá đất tăng cao, khiến chi phí bồi thường, hỗ trợ theo đơn giá bồi thường về đất tăng từ 700 tỷ đồng, lên hơn 2.000 tỷ đồng, vượt khả năng cân đối tài chính, không đảm bảo thu hồi vốn của chủ đầu tư.

Trước thực tế này, tới cuối năm 2018, với tham mưu của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND TP.HCM đã chính thức đưa Dự án khu phức hợp Đầm Sen vào danh sách 180 dự án được xóa treo. Không ít người dân bị treo 35 năm thở hắt: “Còn quy hoạch nữa, mong cơ quan chức năng tìm giúp nhà đầu tư có đủ năng lực”.

Không riêng dự án trên, Dự án Chỉnh trang đô thị Rạch Ụ Cây - giai đoạn II được UBND TP.HCM giao Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn TNHH MTV (Resco), doanh nghiệp 100% vốn nhà nước, làm chủ đầu tư từ năm 2010. Tổng dự toán chi phí bồi thường hỗ trợ của dự án hơn 3.300 tỷ đồng. Thế nhưng, cuối năm 2018, dự án này đã xóa treo, bởi khó khăn trong giải phóng mặt bằng, Resco xin ngưng thực hiện.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, trong 180 dự án được xóa treo công bố cuối năm 2018, nhiều dự án khó khăn về vốn giải phóng mặt bằng, có dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách thì chủ đầu tư thiếu năng lực, thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm triển khai.

Rõ ràng, việc chỉ định chủ đầu tư hoặc thẩm định năng lực nhà đầu tư của cơ quan chức năng có vấn đề mới dẫn tới thực trạng trên, đồng nghĩa nhiều nhà đầu tư đủ năng lực đã mất đi cơ hội.

“Tháo thân” vì lo ngại hệ lụy

Tại giải trình với cử tri mới đây, khi được hỏi về Dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa (phường 28, quận Bình Thạnh) bị treo tới 27 năm, cơ quan chức năng TP.HCM chỉ “ngắn gọn” rằng, vì một số lý do liên quan đến việc xác định chi phí thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và thời hạn hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, nên nhà đầu tư Emaar Properties PJSC đã không tiếp tục tham gia đầu tư dự án và Thành phố đang tiếp tục tìm nhà đầu tư mới.

Những giải trình quá ngắn gọn trên chưa lột tả đầy đủ về công tác thẩm định, giao đầu tư và cơ chế chính sách khiến đến cả liên doanh ngoại có lực mạnh cũng phải tháo thân.

Cụ thể, Dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa được UBND TP.HCM phê duyệt từ năm 1992. 12 năm sau, năm 2004, dự án được giao lại cho Resco, khiến dự án tiếp tục đắp chiếu bởi năng lực của Resco rất yếu, khả năng tài chính có hạn và không kêu gọi được nguồn vốn đầu tư. 6 năm sau (năm 2010), UBND TP.HCM thu hồi quyết định giao dự án cho Resco.

Sau đó, UBND TP.HCM đã có văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Tháng 9/2011, Thủ tướng Chính phủ có văn bản đồng ý về chủ trương lựa chọn chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án là Liên danh Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco và Emaar Properties PJSC. Tới tháng 11/2015, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 6288/QĐ-UBND duyệt kết quả chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án.

Tuy nhiên, quá trình thảo luận chi tiết Hợp đồng thực hiện dự án, nhà đầu tư Emaar Properties PJSC đã “hoảng” trước hàng loạt vấn đề như: thời gian hoàn thành pháp lý dự án quá dài; tổng chi phí đầu tư về đất (bao gồm tiền bồi thường và tiền sử dụng đất) lớn; thời gian hoàn tất việc giải phóng mặt bằng lâu; cơ chế chính sách không rõ ràng.

Nhận định những vấn đề trên sẽ dẫn đến rủi ro cho dự án, Emaar Properties PJSC đã xin rút. Như vậy, sau 27 năm “treo”, dự án đã trở về vạch xuất phát, tức là đang chờ TP.HCM xây dựng phương án tổ chức đấu thầu rộng rãi lựa chọn nhà đầu tư.

Vẫn câu hỏi cũ

Trong danh sách câu hỏi của cử tri 24 quận, huyện mà UBND TP.HCM gửi các sở, ngành, yêu cầu giải đáp để chuẩn bị cho kỳ họp HĐND Thành phố sắp tới, chúng tôi lại đọc được những dòng kiến nghị không khác gì năm 2018.

Năm 2018, trong hàng loạt kiến nghị gửi tới cơ quan chức năng để chuẩn bị trả lời trong kỳ họp HĐND Thành phố, chúng tôi đặc biệt lưu ý với kiến nghị của cử tri huyện Bình Chánh, khi người dân yêu cầu phải kiểm tra năng lực tài chính của các dự án kéo dài trên địa bàn, nếu chủ đầu tư không có khả năng thì thu hồi dự án, trả lại đất cho dân sinh sống.

Yêu cầu rõ là vậy, nhưng câu trả lời của ngành chức năng huyện Bình Chánh lại không trực diện về năng lực đầu tư của chủ dự án, mà rất chung chung.

“Thành phố cần xem lại nguồn ngân sách để thực hiện quy hoạch cho phù hợp, không ảnh hưởng đến quyền lợi người dân”, là kiến nghị nhẹ nhàng của cử tri, nhưng mãi chưa được giải quyết, mà vẫn chỉ là câu trả lời quanh co: Thành phố đã chỉ đạo, các sở, ngành theo chức năng kiến nghị cơ chế chính sách hạn chế gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cộng đồng dân cư trong quy hoạch...

Theo ông Sử Ngọc Khương, nguyên Giám đốc Tư vấn đầu tư Công ty Savills Việt Nam, ngoài vấn đề về mất công bằng giữa các doanh nghiệp khi chỉ định nhà đầu tư, thì một dự án nhà ở bị “treo” lâu năm hệ lụy cuối cùng là người tiêu dùng phải chịu. Bởi một dự án bị chậm tiến độ sẽ liên quan đến chi phí vốn, khi sản phẩm được đưa ra thị trường sẽ đội giá thành lên cao hơn rất nhiều so với giá trị thực.

(Còn tiếp)

Ngô Nguyên - Trọng Tín

Nhức nhối quy hoạch treo, dự án chậm tiến độ

Thu hồi dự án bê trễ: Không dễ!

Nghịch lý trên thị trường bất động sản TP.HCM