Hệ lụy từ việc đấu giá 'khủng' 4 lô đất ở Thủ Thiêm

Sau khi trúng đấu giá, ngày 17/12/2021 cả 4 doanh nghiệp (DN) trúng đấu giá đã thực hiện ký hợp đồng 3 bên, gồm: Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc - Sở Tài nguyên và Môi trường; Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản - Sở Tư pháp và doanh nghiệp trúng đấu giá theo quy định.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Trước đó, 4 DN trúng đấu giá đều đã nộp khoản tiền đặt trước có giá trị bằng 20% mức giá khởi điểm trước khi tham gia đấu giá. Nhận xét về 4 phiên đấu giá trên, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, “tốc độ trả giá” rất nhanh và giá trị mỗi lần trả giá tiếp theo của một số nhà đầu tư có bước giá rất lớn. Thậm chí, có bước giá cách biệt lên đến 700 tỷ đồng như lần trả giá cuối cùng của phiên đấu giá lô 3.12, nên một số nhà đầu tư khác không dám trả giá thêm. Do lần trả giá tiếp sau có giá trị quá cao, vượt ngoài tính toán của các nhà đầu tư, nên chỉ có từ 6 đến 13 nhà đầu tư có thể trả giá được trong mỗi phiên đấu giá. Ngay cả một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS lớn tham giá đấu giá cũng không kịp trả giá lần nào, trong khi đó có DN trúng đấu giá chỉ là công ty tầm trung hoặc mới thành lập được một vài năm, thậm chí vừa mới thành lập.

Diễn biến các cuộc đấu giá trên càng khiến dư luận quan tâm hơn khi số đông các nhà đầu tư đã dừng lại ở nửa chừng, kết quả trúng đấu giá chỉ là sự so kè quyết liệt giữa 2 nhà đầu tư. Cụ thể, với lô 3.5, đến lần trả giá thứ 35 đã có 11 nhà đầu tư dừng lại, chỉ còn lại 2 nhà đầu tư tiếp tục trả giá thêm 94 lần nữa để loại nhau. Lô đất 3.8 ngay từ lần trả giá thứ 8 đã có 3 nhà đầu tư dừng lại, chỉ còn 3 nhà đầu tư tham gia. Đến lần trả giá thứ 32 cũng đã có thêm một nhà đầu tư nữa dừng lại, chỉ còn lại 2 nhà đầu tư quyết tâm trả giá thêm 35 lần nữa để xác định ai trúng đấu giá. Lô 3.9 đến lần trả giá thứ 41 cũng đã có 6 nhà đầu tư phải dừng lại, chỉ còn 3 nhà đầu tư tiếp tục. Đến lần trả giá thứ 89, thêm một nhà đầu tư nữa bỏ cuộc. Tuy vậy, 2 nhà đầu tư còn lại cũng quyết tâm mua bằng được lô đất này khi tiếp tục trả giá thêm 51 lần mới có thể chốt giá và xác định nhà đầu tư trúng đấu giá.

Với lô 3.12, ngay từ lần trả giá thứ 5 đã có 4 nhà đầu tư phải dừng lại. Đến lần trả giá thứ 30 thêm 1 nhà đầu tư nữa chấp nhận bỏ cuộc. 3 nhà đầu tư còn lại cùng so kè, trả giá đến lần thứ 49 mới loại thêm 1 nhà đầu tư. Vậy nhưng 2 nhà đầu tư còn lại cũng tiếp tục quyết đấu thêm 21 lần nữa mới giành được quyền trúng đấu giá.

Bày tỏ quan ngại về một số tác động bất lợi từ các phiên đấu giá 4 lô đất trên, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại. Giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng như các phường lân cận, kể cả khu trung tâm thành phố. Nhưng sẽ rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất. Họ sẽ lâm vào cảnh “ngồi trên đống lửa”, nhất là đối với chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng.

Vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá mới xác lập trên thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại. Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1, có lợi cho các dự án “siêu sang”, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ “siêu sang” tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành bình thường.

Vấn đề quan ngại tiếp theo mà Hiệp hội BĐS muốn nhắc đến là việc một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính. Hệ quả là có thể dẫn đến “bong bóng” tài sản nên các ngân hàng cần phải thận trọng khi định giá lại các tài sản thế chấp trước đây. Hiện nay, tại TP Hồ Chí Minh đã gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 sàn căn hộ.

Với giá đất trúng đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường BĐS, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, giá trúng đấu giá 4 lô đất quá cao còn có thể gây khó cho việc đấu giá các lô đất còn lại ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn. Việc này còn gây khó cho cán bộ, công chức tham gia trực tiếp vào công tác xác định tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện còn 51 lô đất với diện tích khoảng 79,3ha đủ điều kiện đấu giá. Trong đó có 6 lô đất tại khu 2C thuộc khu chức năng số 1 bao gồm 2 lô được quy hoạch Trung tâm hội nghị triển lãm và lô 7.1 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng đủ điều kiện có thể đưa ra đấu giá vào đầu năm 2022. Ngoài ra, thành phố cũng đang chuẩn bị cho phép bán đấu giá 3.790 căn hộ nhà chung cư, có nguồn gốc là nhà tái định cư tại phường Bình An, liền kề Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Hiện cũng có vài chục dự án nhà ở thương mại của các doanh nghiệp đang chờ thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất. Nên giá đất trúng đấu giá quá cao vừa qua có thể làm cho cán bộ công chức“ngán ngại”, sợ trách nhiệm, gây cản trở việc tính giá khởi điểm đấu giá hoặc làm chậm thêm việc tính tiền sử dụng đất cho các dự án BĐS, nhà ở thương mại.

Cuối cùng, Hiệp hội BĐS cho rằng, giá trúng đấu giá 4 lô đất trên quá cao làm giảm tính hấp dẫn của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh, khiến thành phố bị mang tiếng là nơi có giá đất đắt đỏ, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện mục tiêu xây dựng “Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực” tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.