Hết ân hạn, lãi suất thả nổi: Người vay mua bất động sản đang chịu áp lực tài chính ra sao?

(Ảnh minh họa: Hải Quân).

Diễn biến này được xem là một trong những biến số quan trọng tác động đến tâm lý và quyết định của nhà đầu tư trong năm 2026, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Trong bối cảnh đó, người viết đã trao đổi với ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhằm làm rõ mức độ áp lực tài chính hiện nay, các nhóm chịu rủi ro lớn và khả năng thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn trong thời gian tới.

Giai đoạn 2023 - 2024, nhiều người vay mua bất động sản với lãi suất ưu đãi khoảng 8% trong 12 - 24 tháng đầu. Khi hết thời gian ân hạn và lãi suất thả nổi quay về mức cao hơn, ông đánh giá áp lực tài chính hiện nay ra sao?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam: Áp lực tài chính trong những tháng đầu năm 2026 ở mức nghiêm trọng, xuất phát từ việc đồng loạt kết thúc ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc. Đây không chỉ là biến động ngắn hạn mà là hệ quả của quá trình thắt chặt tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô.

Trước đây, nhiều khoản vay được hưởng lãi suất 8%/năm. Khi chuyển sang thả nổi ở mức 13 - 15%/năm, biên độ tăng 5 - 7 điểm phần trăm đã tạo cú sốc chi phí vốn đáng kể, đặc biệt với các khoản vay lớn.

Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (Debt Service Ratio - DSR) của không ít người vay đã vượt ngưỡng an toàn 40%. Họ buộc phải cắt giảm chi tiêu, thậm chí dùng đến nguồn dự phòng tài chính cuối cùng để duy trì nghĩa vụ thanh toán.

Áp lực còn gia tăng theo “tác động kép” khi vừa hết ân hạn gốc, vừa tăng lãi suất. Nghĩa vụ thanh toán hàng tháng có thể tăng 1,5 - 2 lần so với giai đoạn ưu đãi. Với các hộ gia đình có thu nhập cố định, sự thay đổi này gây mất cân đối dòng tiền, làm tăng nguy cơ chậm thanh toán và ảnh hưởng đến điểm tín dụng tại CIC, từ đó gây khó cho việc tái cơ cấu nợ sau này.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam. (Ảnh: NVCC).

Theo quan sát của ông, tỷ lệ khách hàng bắt đầu thấm đòn sau khi hết ân hạn hiện nay có lớn không? Xu hướng này có tăng lên trong năm 2026?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam: Thị trường đang phân hóa rõ rệt theo cấu trúc tài sản và tỷ lệ đòn bẩy. Ước tính khoảng 15 - 20% dư nợ tín dụng bất động sản phát sinh trong giai đoạn 2023 - 2024 rơi vào tình trạng mất cân đối tài chính nghiêm trọng.

Nhóm chịu ảnh hưởng nhiều tập trung ở phân khúc cao cấp, các dự án nghỉ dưỡng (condotel, shophouse ven biển) và các loại hình tài sản mang tính đầu cơ cao tại khu vực vùng ven (đất nền phân lô).

Các tài sản này thiếu thanh khoản và không tạo đủ dòng tiền cho thuê để bù đắp chi phí lãi vay. Nhiều trường hợp rơi vào tình trạng “vốn hóa nợ”, trong khi giá trị thị trường thực tế đã giảm.

Áp lực được dự báo gia tăng trong nửa cuối năm 2026, khi các khoản vay ký cuối năm 2024 bước vào giai đoạn tính lãi thực tế. Quá trình này có thể thúc đẩy một chu kỳ thanh lọc, buộc nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức phải rời thị trường, đồng thời mở ra cơ hội cho dòng vốn dài hạn mua lại tài sản với mức chiết khấu sâu.

Với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao (50 - 70%), khi lãi suất tăng sau giai đoạn ưu đãi, theo ông họ đang ở trạng thái nào?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam: Nhóm này đang ở trạng thái rủi ro rất cao, chỉ cần biến động nhỏ của thị trường cũng có thể dẫn đến sự sụp đổ dây chuyền của danh mục đầu tư.

Phổ biến nhất là tất toán tài sản dưới giá trị (bán cắt lỗ cưỡng bức) để bảo toàn phần vốn còn lại trước khi tài sản bị xử lý bởi các định chế tài chính. Trên thị trường thứ cấp, mức chiết khấu ghi nhận khoảng 15 - 30% so với đỉnh. Một số khu vực vùng ven từng ghi nhận sốt đất cục bộ đang đối mặt với tình trạng "trắng bên mua", buộc người bán phải giảm giá sâu hơn nữa để thu hút dòng tiền mặt hiếm hoi.

Một số nhà đầu tư tìm cách cơ cấu nợ, vay tiêu dùng để đảo nợ hoặc chuyển sang ngân hàng khác. Tuy nhiên, trong bối cảnh kiểm soát tín dụng thắt chặt, việc tái cơ cấu nợ trở nên vô cùng khó khăn đối với các tài sản có tính thanh khoản kém hoặc giá trị định giá đã sụt giảm so với thời điểm phê duyệt vay ban đầu.

Nhóm có nguồn thu từ hoạt động kinh doanh khác vẫn cố duy trì khoản vay để chờ chu kỳ phục hồi. Tuy nhiên, nếu lãi suất cao kéo dài quá 6 - 9 tháng, khả năng chống chịu này sẽ suy giảm mạnh.

Thậm chí, sự bào mòn vốn lưu động từ các mảng kinh doanh cốt lõi để nuôi bất động sản đang gây ra những rủi ro lan tỏa cho toàn bộ cấu trúc kinh tế của các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs).

Theo quan sát của ông, có hiện tượng bán tháo hay xả hàng ngầm trên thị trường thứ cấp không?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam: Thay vì bán tháo công khai có thể kích hoạt tâm lý hoảng loạn và làm giảm giá trị định giá tài sản của cả khu vực, nhiều giao dịch đang diễn ra theo hình thức “thoái vốn phi chính thức”.

Nhằm bảo vệ giá trị sổ sách của tài sản, các chủ thể có xu hướng giao dịch thông qua các kênh kín hoặc mạng lưới trung gian chuyên biệt. Mức chiết khấu thực tế có thể 20 - 30% cho khách thanh toán tiền mặt, kèm các thỏa thuận ngoài hợp đồng như cam kết mua lại hoặc hỗ trợ chi phí vận hành. Điều này tạo ra một sự sai lệch đáng kể giữa số liệu thống kê giá giao dịch công khai và giá trị thực tế của các giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Ngoài ra, các nhóm “bất động sản ngộp” trên mạng xã hội với hàng chục nghìn thành viên đang trở thành kênh xử lý tài sản nhanh. Tại đây, thanh khoản được ưu tiên hơn giá bán, hình thành mặt bằng giá mới thấp hơn đáng kể so với giá chào chính thức của các đơn vị môi giới truyền thống.

Ông đánh giá việc lãi suất tăng đang tác động đến tâm lý thị trường chung ra sao? Yếu tố này ảnh hưởng mạnh hơn đến thanh khoản hay giá bán?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam: Thị trường đang trong trạng thái thận trọng cao độ. Nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư có kinh nghiệm, đang giữ tiền mặt và chờ “đáy”, kỳ vọng giá còn giảm khi áp lực nợ đạt đỉnh. Tâm lý này tạo vòng xoáy đi xuống, khi cầu giảm khiến giá giảm, và giá giảm lại củng cố tâm lý chờ đợi của bên mua.

Thanh khoản là biến số chịu tác động mạnh nhất. Lãi vay 14 - 15%/năm vượt xa lợi suất cho thuê 3 - 5% đã triệt tiêu hoàn toàn động lực của các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy. Thanh khoản chỉ xuất hiện tại các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc các tài sản có vị trí đắc địa với mức chiết khấu cực sâu, trong khi các sản phẩm "vẽ" ra từ các dự án thiếu hạ tầng hoàn toàn mất đi khả năng giao dịch.

Khoảng cách giữa giá niêm yết của chủ đầu tư (vốn vẫn neo cao do áp lực chi phí đầu vào và nợ trái phiếu) và giá giao dịch thực tế trên thị trường thứ cấp ngày càng lớn, có nơi chênh 40 - 50%, hình thành thị trường “hai giá”, gây khó khăn cho việc định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng và làm gia tăng rủi ro hệ thống tài chính.

So với giai đoạn 2021 - 2022 sau dịch COVID - 19, theo ông bối cảnh lãi suất hiện nay có những điểm khác biệt nào đáng lưu ý?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam: Mặc dù có những điểm tương đồng về áp lực lãi suất sau thời kỳ tiền rẻ nhưng bối cảnh năm 2026 có nền tảng ổn định hơn.

Thứ nhất, khung pháp lý, đặc biệt sau khi ban hành và triển khai Luật Đất đai 2024, đã loại bỏ các dự án không đủ điều kiện pháp lý ngay từ khâu phê duyệt, đồng thời áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường. Điều này giúp ngăn chặn các cơn "sốt đất" dựa trên thông tin quy hoạch ảo, tạo ra một nền tảng giá trị tài sản thực chất hơn so với giai đoạn đầu cơ hỗn loạn sau dịch.

Thứ hai, ngân hàng hiện quản trị rủi ro chặt chẽ hơn, hoạt động cho vay hiện nay được thực hiện với các tiêu chuẩn khắt khe hơn đáng kể. Ngân hàng ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án có tiến độ xây dựng thực tế và các cá nhân có lịch sử tín dụng minh bạch.

Sự thắt chặt này dù làm giảm tốc độ tăng trưởng ngắn hạn nhưng lại là "màng lọc" cần thiết để giảm thiểu rủi ro nợ xấu hệ thống vốn từng là mối đe dọa lớn trong giai đoạn 2021 - 2022.

Thứ ba, tư duy nhà đầu tư thay đổi đáng kể, có xu hướng hành xử chuyên nghiệp và thực tế hơn. Thay vì kỳ vọng vào lợi nhuận đột biến từ việc lướt sóng, các nhà đầu tư năm 2026 ưu tiên quản trị rủi ro, dòng tiền từ khai thác tài sản và tính bền vững của danh mục đầu tư.

Việc chấp nhận cắt lỗ sớm được xem là một quyết định tài chính chiến lược để tái cấu trúc dòng vốn, thay vì là một hành động hoảng loạn đơn thuần, cho thấy sự trưởng thành đáng kể về mặt nhận thức của thị trường.

Trân trọng cám ơn ông!

Nguyên Ngọc