Hết thời lướt sóng địa ốc

Một nhóm nhà đầu tư bắt đầu đi săn đất nền trở lại. Ảnh: Việt Dũng

“Quả ngọt” không dễ hái

Anh Hoàng Văn Thanh (39 tuổi) từng là môi giới chuyên “đánh” phân khúc căn hộ tại TP.HCM, giai đoạn 2016-2021 thì chuyển sang bán đất nền ở khu vực quận 9 cũ (nay là TP.Thủ Đức) khi khu vực này rộ lên làn sóng “nâng đời” từ quận lên thành phố. Là môi giới nhưng giai đoạn này anh giàu lên từ việc lướt sóng các lô đất và tổng kết lại, đến năm 2018, tài khoản của anh có khoảng 5 tỷ đồng cả vốn lẫn lời.

“Thừa thắng xông lên”, đầu năm 2019, anh mang số tiền này lên thị trường Bảo Lộc (Lâm Đồng) để săn đất theo sóng thị trường. Lúc mới lên, anh không khỏi choáng ngợp vì đất đai bao la bát ngát, rộng mênh mông nhưng giá không hề thấp, khoảng 400 - 600 triệu đồng/sào.

“Lúc đầu nhìn thấy toàn đồi núi, nhà cửa dân cư thưa thớt, nghĩ chỗ này mua rồi biết bán cho ai, nhưng sau thấy xung quanh mua bán xôm quá, tôi cũng mua đại một vài lô và từ đó thật sự vô guồng”, anh Thanh nói.

Theo lời kể của nhà đầu tư này, lúc đầu anh mua đất đã tách nền sẵn, sau đó gửi môi giới địa phương bán phụ, hưởng chênh mỗi lô từ 50-100 triệu đồng. Chỉ trong 2 tháng đầu, anh đã bỏ túi thêm hơn tỷ đồng sau khi trừ chi phí. Được đà tiến tới, anh tiếp tục gom tiền và vay mượn thêm để đi mua đất diện tích lớn tại các địa phương khác như Đắk Lắk, Đắk Nông, Lâm Hà… và tự lo thủ tục pháp lý rồi bán ra.

Thế nhưng, mọi việc lại không thuận lợi như trước, thời gian làm pháp lý kéo dài, bán hàng cũng chậm khi cơn sốt mua bán đất đồi đất rẫy đã vào cuối sóng và chính quyền nhiều địa phương vào cuộc kiểm soát gắt gao hơn.

“Khi thị trường ở đỉnh, tiền bạc rủng rỉnh nên tôi chủ quan, mua bán cũng mạnh tay mà không tính toán gì cả, nhiều lô đất bị tắc không ra nổi pháp lý. Chưa kể, dù có nhiều kinh nghiệm nhưng vẫn là dân nơi khác đến mua đất nên bị cò địa phương kê giá, đất bị chồng ranh, tranh chấp… đủ thứ”, anh Thanh hồi tưởng.

Nhiều lô đất, có những mảnh đồi diện tích hàng ngàn mét vuông giờ như “cục than hồng” nắm trong tay mà không thể đẩy cho ai trong khi đủ các khoản nợ, lãi ngân hàng… đến kỳ thanh toán, anh Thanh buộc phải “dấn” thêm một bước nữa khi tiến hành đầu tư để làm đẹp cảnh quan, hạ tầng, tiểu cảnh sân vườn, khu camping cắm trại dã ngoại… với mục đích tạo thêm sự hấp dẫn rồi đưa khách từ TP.HCM lên tham quan và mở bán những dịp cuối tuần.

Khi đó, từ một môi giới, anh trở thành một hướng dẫn viên du lịch bất đắc dĩ khi thường xuyên phải tổ chức những “tour” 2 ngày 1 đêm vào cuối tuần để khách hàng tiềm năng tham quan khu đất. Tối đến thì cắm trại, đốt lửa, hát với nhau rồi ngủ lều camping; sáng sớm săn mây.... Dù vậy, suốt từ cuối 2022 đến nay, anh Thanh chỉ bán được 4 trong hàng chục lô đất đang ôm.

“Bao nhiêu năm kiếm tiền từ đất rồi cuối cùng cũng bị chôn ở đất. Đến thời điểm này thật sự tôi đã ngấm đòn khi tiền mặt tích trữ cạn kiệt, hàng tháng còn phải xoay tiền trả ngân hàng. Giờ chỉ muốn bán hết thu tiền mặt về, nhưng rất khó vì chưa biết khi nào sóng sẽ quay trở lại đây”, anh Thanh chia sẻ.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, anh N.V.Lý (42 tuổi, ngụ tại quận 8, TP.HCM) từng có một cuộc sống thoải mái khi có nhà, có xe và một cửa hàng kinh doanh quần áo. Nhưng hiện nay, anh đang là kẻ trắng tay vì tài sản đã phải bán hết để trả nợ, cả gia đình phải đi ở nhà thuê, cuộc sống chật vật mỗi ngày. Đây là cái giá quá đắt khi anh gom hết gia sản, vay nợ để lao vào cơn sốt đất ở tỉnh Bình Phước giai đoạn 2020-2021.

Anh Lý kể, thời đó đang kinh doanh cửa hàng quần áo thuận lợi, có chút của ăn của để, anh được bạn bè rủ lập nhóm, hùn hạp để gom mua đất Bình Phước lướt sóng dự án sân bay và các dự án hạ tầng lớn. Năm đầu việc buôn đất vô cùng thuận lợi khi có những lô chỉ mới đặt cọc vài ngày là đã có thể sang tay, mỗi thương vụ lời từ 20-30%.

Cuối năm 2021, nhờ buôn đất, tài sản tích lũy của anh đã lên đến cả chục tỷ đồng. Nhưng không dừng lại, anh tiếp tục dùng toàn bộ số vốn này và vay thêm ngân hàng để tiếp tục “chơi lớn”. Tuy nhiên, bước sang năm 2022, thị trường đột ngột xấu đi. Ngân hàng bắt đầu siết tín dụng và cơn bão trái phiếu quét qua thị trường, còn chính quyền địa phương thì quản lý chặt tình trạng phân lô bán nền. Cả chục lô đất nằm trong tay anh bỗng dưng “đóng băng” giao dịch.

Đúng lúc này việc kinh doanh quần áo cũng gặp khó khăn do người dùng thắt chặt chi tiêu. Thu không đủ bù chi, anh phải trả lại mặt bằng, tạm thời ngừng kinh doanh. Mất nguồn thu nhập, lại phải gồng gánh khoản lãi ngân hàng lớn khiến anh quyết định rao bán những lô đất của mình với giá chỉ bằng 2/3, thậm chí là một nửa giá mua ban đầu, hy vọng bán được để có tiền trang trải. Tuy nhiên, nhiều tháng trời anh không bán được mảnh nào. Hết cách, anh phải bán xe hơi và căn nhà đang ở để thoát áp lực.

“Giờ tôi chỉ hy vọng thị trường sớm tốt lên để có thể bán những lô đất còn lại. Thế nhưng, không chắc là khi nào và số tiền thu lại có bằng như lúc bỏ ra”, anh Lý nói.

Bài học cũ, nạn nhân mới

Theo các chuyên gia, đầu tư lướt sóng bất động sản đòn bẩy cao vô cùng rủi ro nhưng lại cuốn theo rất nhiều nhà đầu tư bởi nó đánh trúng tâm lý muốn giàu nhanh của số đông.

Nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản, chị Thu Hương (ngụ tại TP.Thủ Đức) cho hay, có hai sai lầm lớn nhất khiến nhiều người phải trả giá khi lao vào lướt sóng bất động sản. Thứ nhất là họ không xác định được giá trị thật của bất động sản. Mua vào lúc đỉnh sóng nên trở thành con thiêu thân cho những người thoát ra trước.

Thứ hai là sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Chỉ một hoặc hai lần có lời, không ít người đã thế chấp toàn bộ tài sản, vay ngân hàng, vay cả xã hội đen để bỏ vào mua bất động sản. Hệ lụy là nợ nần chồng chất, gia đình đổ vỡ, rơi vào vòng xoáy của các nhóm cho vay nặng lãi.

“Chỉ cần có chút quan sát tìm hiểu và tỉnh táo là một người bình thường vẫn có thể nhận ra ngay đâu là cơn sốt đất thật, đâu là sốt ảo để né tránh. Tuy nhiên, lòng tham và tâm lý fomo là những thứ không phải ai cũng kiểm soát được”, chị Hương nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, từ trước đến nay, bất động sản, cụ thể là đất nền vẫn vẫn là sản phẩm đầu tư lâu đời, là của để dành khi dân gian luôn cho rằng “mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nào, việc đầu tư cũng phải “liệu cơm gắp mắm” vì không có mẫu số chung cho thành công của mọi người, mỗi nhà đầu tư tùy vào khẩu vị rủi ro mà chọn phân khúc bất động sản để đầu tư cho phù hợp chứ không nên “theo đóm ăn tàn” vào các cơn sốt nóng.

Chẳng hạn, theo ông Quang, với nhà đầu tư mua để khai thác kinh doanh nhằm có dòng tiền thường xuyên thì nên chọn căn hộ, nhà phố, còn mua đầu tư hưởng chênh thì đất nền tầm trung vẫn là phân khúc phù hợp. Hiện là thời điểm đầu cơn sóng mới để mua bất động sản, nhưng nhà đầu tư phải xác định bài toán đầu tư trung, dài hạn từ 2-5 năm và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

“Đầu tư đất nền, điều đầu tiên là cần tìm hiểu xem mình sẽ bán lại cho đối tượng khách hàng tiềm năng nào, tức là có liền kề khu dân cư, khu công nghiệp hiện hữu hay thuận tiện kết nối giao thông hay không. Chứ còn mua theo sự rỉ tai của người này người kia thì dễ trở thành… người mua cuối cùng của sóng”, ông Quang nói.

Việt Dũng