Hiện thực lạnh lùng giữa tiền và đất nhìn từ vụ đấu giá ở Thủ Thiêm

Tại hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất – Thực tiễn pháp lý và giải pháp” do Báo Pháp luật TPHCM, Viện Kinh tế xanh và Trường Đại học Kinh tế Luật phối hợp tổ chức sáng 20-4, các chuyên gia cho rằng đấu giá quyền sử dụng đất là chủ trương đúng đắn, nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản công, góp phần ổn định thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Thế nhưng, đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ liên quan đến Luật Đấu giá mà còn liên quan hàng loạt luật khác. Hệ thống quy định hướng dẫn dù có chi tiết, cụ thể nhưng vẫn còn bất cập, chồng chéo nên cần hoàn thiện các quy định liên quan.

Được mất nhìn từ đấu giá đất Thủ Thiêm

Phần lớn chuyên gia đều nhắc lại vụ đấu giá đất không tiền khoáng hậu ở Thủ Thiêm (TPHCM) vào cuối năm ngoái để làm cơ sở đánh giá cho những mặt tích cực và tiêu cực trong công tác đấu giá đất. Hầu hết cho rằng, vụ đấu giá trên như một cơn địa chấn trên thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam khi một mảnh đất hơn 1 hecta ở Thủ Thiêm (TPHCM) đã được đấu trên 1 tỉ đô la (tương đương hơn 2,4 tỉ đồng/m2), xác lập cả hai kỷ lục về tổng mức trúng đấu giá và đơn giá trúng.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, kết quả đấu giá đất này tạo ra nhiều ý kiến trái chiều. Một số cho rằng Nhà nước được lợi lớn khi chỉ riêng khoản tiền thu được từ đấu giá một mảnh đất đã bằng 6,6% dự toán tổng thu ngân sách nhà nước (NSNN) trên địa bàn TPHCM hoặc hơn 1/3 tổng dự toán thu ngân sách địa phương hưởng theo phân cấp.

Vị trí 4 khu đất vàng Thủ Thiêm được đưa ra đấu giá tạo nên cơn địa chấn về giá bất động sản vào cuối năm 2021. Ảnh: Lê Vũ

Luồng ý kiến khác lại nghi ngờ khả năng tài chính của người trúng đấu giá đất, không chỉ riêng doanh nghiệp trúng với mức giá kỷ lục mà cả ba doanh nghiệp trúng đấu giá còn lại. Những người ưa thích thuyết âm mưu thì lại cho rằng vụ trúng đấu giá đất này có bàn tay can thiệp của những chủ đất hiện tại ở Thủ Thiêm, của các tổ chức tài chính đã, đang và sẽ cho vay các dự án BĐS ở Thủ Thiêm.

Thậm chí là của cả giới đầu cơ BĐS trong và ngoài nước muốn đẩy giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, trước hết là tại các đô thị lớn với giá bình quân một vài tỉ đồng cho mỗi mét vuông đất hay vài trăm triệu đồng cho mỗi mét vuông sàn xây dựng là bình thường. Theo đó, thị trường BĐS sẽ không phải là bong bóng mà trở thành siêu bong bóng.

Tuy nhiên, khi đã tham gia sân chơi này theo cơ chế thị trường cần chấp nhận một hiện thực lạnh lùng của tiền và đất để xem sự được và mất từ vụ đấu giá trên.

Không quá khó để hình dung NSNN sẽ thiệt hại biết chừng nào với hàng ngàn, hàng vạn mảnh đất được giao không qua đấu giá. Trong đó, không ít mảnh đất cũng thuộc loại đất vàng, đất kim cương.

Giả sử cả 4 đơn vị trúng đấu giá lần này đều bỏ cuộc, đất vẫn còn đó chờ cuộc đấu giá lần sau, đồng thời NSNN vẫn được bổ sung thêm hơn 1.000 tỉ đồng từ tiền đặt cọc. Như vậy cái được đầu tiên và lớn nhất là Nhà nước không mất tiền, ngược lại còn được tiền, thậm chí rất nhiều tiền.

Thứ hai, khoản tiền chênh lệch khổng lồ giữa giá khởi điểm với giá trúng đấu giá từ đấu giá 4 mảnh đất Thủ Thiêm lần này như một minh chứng hùng hồn giải thích nguồn cơn hàng loạt vụ sai phạm về giao đất không qua đấu giá. Sức hấp dẫn của việc “ăn chia” hàng ngàn tỉ đồng từ giao quyền sử dụng đất, từ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước gắn với chuyển quyền sử dụng đất khiến cho những vấn đề tiêu cực diễn tiến một cách tự nhiên.

Từ nay, nếu tất cả việc giao quyền sử dụng đất dự án đều phải thông qua đấu giá đất công khai, minh bạch thì cái được thứ hai không kém phần quan trọng so với được tiền nêu trên chính là không mất cán bộ.

Thứ ba, cuộc đấu giá diễn ra công khai, cạnh tranh lành mạnh với hàng chục lần nâng giá đấu quyết liệt cho thấy hơi thở của thị trường đang thổi vào một lĩnh vực nhiều năm nay vẫn còn tranh tối tranh sáng giữa cơ chế xin – cho với cơ chế thị trường đích thực. Giá trúng đấu giá lần này có thể cao bất ngờ, song nó phản ánh chân thực sự vận động của cơ chế thị trường, của cuộc đua giữa những người tham gia đấu giá và thỏa mãn nhu cầu của họ khi đấu giá và trúng đấu giá.

Việc bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất không mới và đã xảy ra trong không ít cuộc đấu giá đất ở nhiều địa phương trong cả nước do nhiều nguyên nhân chủ quan và cả khách quan. Vì vậy các quy định về tiền cọc cần phải được nâng lên 20-30% tiền trúng đấu giá và nộp ngay thì các bên tham gia đấu giá phải thận trọng hơn.

“Tóm lại, đấu giá đất phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh, được áp dụng trong tất cả các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không có ngoại lệ. Đấu giá đất phải đảm bảo quyền và lợi ích cho cả 3 bên gồm Nhà nước (người bán), doanh nghiệp/người dân (người mua) và thị trường/xã hội trên cơ sở tiếp tục hoàn thiện thể chế đấu giá đất, cả căn cứ pháp lý, cơ chế chính sách lẫn qui trình, thủ tục cũng như bộ máy tổ chức và nhân sự có liên quan”, TS. Vũ Đình Ánh nhận định.

Cần quy định thống nhất luật chơi, sân chơi và người chơi đấu giá đất

Các chuyên gia cho rằng Nhà nước cần sớm hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất nhưng tránh can thiệp quá sâu gây cản trở nhà đầu tư và khiến thị trường đấu giá kém minh bạch. Hoạt động đấu giá đất có luật chơi, sân chơi và người chơi vì vậy cần phải quy định thống nhất cho tất cả các yếu tố trên tránh chồng chéo tạo nên xung đột.

PGS-TS Đoàn Thị Phương Diệp, Trường Đại học Kinh tế Luật (ĐHQG TPHCM), cho rằng đấu giá quyền sử dụng đất thì được tiến hành với “đất sạch”, “bán công khai” và theo đúng quy định Luật Đầu tư. Thế nhưng, hiện nay các văn bản quy phạm pháp luật riêng biệt, kết quả là việc tiếp cận, xem xét ở góc độ tổng thể của các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn.

Điển hình, trong quy định về những nội dung cần thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư thì hoàn toàn không có nội dung thẩm định là “năng lực tài chính của nhà đầu tư”, trong khi đây là bước đánh giá đầu tiên trước khi tiến hành thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Quy định về thời gian thanh toán, tỷ lệ đặt cọc, thanh toán cũng khác nhau ở các địa phương trên cả nước.

Đặc biệt, nhiều ý kiến cho rằng trong chuyện đấu giá quyền sử dụng đất, đừng chỉ nghĩ đến giá đấu, phải tối đa hóa nguồn thu, mà phải nghĩ đến vấn đề kiến trúc, mỹ quan và các cơ hội thu hút nhà đầu tư quốc tế đến Việt Nam. Riêng khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức – TPHCM) còn phải xem xét đến yếu tốt “bất động sản tinh hoa”.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) được gợi ý xem xét đến yếu tố “bất động sản tinh hoa”. Ảnh: Lê Vũ

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, Nhà nước ngoài việc đánh giá năng lực tài chính phát triển dự án của chủ đầu tư tham gia đấu giá tại Thủ Thiêm thì cần xem xét về năng lực phát triển dự án của nhà đầu tư có thể đóng góp xứng tầm về kiến trúc của khu đô thị mới này cũng như nền kinh tế trong tương lai hay không.

Ông Phan Đức Hiếu, Phó viện trưởng Viện Quản lý kinh tế trung ương, cũng cho rằng giá đấu không phải là tất cả, không phải cứ cao là quan trọng, mà điều cần thiết là mảnh đất đó được dùng thế nào. Nó còn mang cả kiến trúc cảnh quan, bộ mặt cho TPHCM.

“Chính sách phải khách quan để các doanh nghiệp không “nản”. Cần thiết hoàn thiện khung pháp lý nhưng đừng đặt mục tiêu quá hẹp mà cần nghiên cứu mở rộng quan điểm, mục tiêu, tìm ra công cụ đấu giá quyền sử dụng đất đất hợp lý nhằm tăng giá trị đấu giá chứ không chỉ chăm chăm vào tiền. Phải hết sức cân nhắc tính khả thi của dự án, đồng thời hạn chế can thiệp quá sâu ở khâu đầu vào mà cần hậu kiểm. Đừng để nhà đầu tư mất cảm xúc ở khâu đầu vào” – ông Hiếu góp ý.

Theo PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội, việc đấu giá đất Thủ Thiêm là câu chuyện của “luật chơi và sân chơi”. Xét về luật thì người tham gia đấu giá không vi phạm, không nên vì câu chuyện Thủ thiêm mà siết chặt hoạt động đấu giá. Còn về “luật chơi” thì cần phải điều chỉnh các luật liên quan đấu giá quyền sử dụng đất như: Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu giá tài sản…

V.Dũng