Hình thức cho thuê nhà ở xã hội: giải bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp

Một góc Khu đô thị Đặng Xá, là dự án có hình thức cho thuê nhà ở xã hội. Ảnh: N.D

Cho thuê nhà ở xã hội giúp người thu nhập thấp tiếp cận dễ dàng

Là một trong những hộ gia đình được thụ hưởng từ chính sách thuê – mua nhà ở xã hội (NƠXH), anh Nguyễn Tân (huyện Gia Lâm, Hà Nội) cho biết, gia đình anh rất may mắn khi sở hữu căn hộ chung cư hơn 60 m2 hiện tại.

Anh kể, thời điểm anh làm thủ tục thuê mua NƠXH tại Khu đô thị Đặng Xá (huyện Gia Lâm) anh cũng không nghiên cứu kỹ về chính sách này. “Tầm khoảng năm 2013, 2014, mặc dù đã nhiều năm làm việc tại Hà Nội nhưng số tiền của vợ chồng chúng tôi dành dụm vẫn quá it để có thể sở hữu một căn hộ, kể cả 1 căn hộ NƠXH ở thời điểm đó.

Tuy nhiên sau khi biết ngoài chính sách bán NƠXH với giá ưu đãi, thì các dự án còn có hình thức cho thuê, vậy nên tôi đã làm hồ sơ thuê 1 căn hộ ở khu NƠXH Đặng Xá” - anh Tân nói.

Việc làm thủ tục cho thuê cũng không khác mấy so với thủ tục mua thẳng, tuy nhiên tài chính lại nhẹ hơn rất nhiều. Theo anh Tân, hồi đó ngoài 20 triệu tiền đặt cọc, mỗi tháng anh chỉ phải nộp 1,8 triệu/căn hộ hơn 60 m2.

“Tôi không nhớ chính xác số tiền thuê thời điểm đó tính thế nào. Nhưng số tiền 1,8 triệu đó đã bao gồm tiền thuê và phí dịch vụ của căn hộ” – anh cho biết.

Sau 5 năm, khi hết hợp đồng thuê, anh đăng ký mua lại chính căn hộ mình đang ở. “Lúc này căn hộ của chúng tôi được tính với giá có 7,3 triệu/m2, thấp hơn giá mua thẳng từ năm 2013, 2014 khoảng 1 triệu đồng. Việc đó được lý giải là do tính khấu hao, khấu trừ vào số tiền gia đình tôi đã trả tiền thuê trong 5 năm trước” – anh Tân giải thích.

Anh cho rằng, việc biết và đăng ký hình thức thuê – mua căn hộ NƠXH là một sự may mắn cho gia đình anh. Nó khiến gia đình anh tiếp cận nơi ở một cách dễ dàng, không bị áp lực tài chính và tạo điều kiện cho anh có nơi “an cư lạc nghiệp” để tập trung làm việc, dành dụm và đủ tài chính mua một căn hộ cho riêng mình.

Anh bày tỏ, đó là một chính sách “cực kỳ dễ chịu” nhưng hình như lại ít được để ý. “Hoặc do thủ tục đăng ký không dễ dàng, hoặc do cách tính toán cho thuê chưa thấu đáo chăng?” – anh băn khoăn.

Cần quy định đối với nhà ở xã hội là 100% cho thuê

Việc cho thuê căn hộ NƠXH đã được nhiều chuyên gia “hiến kế” để giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Bởi theo TS Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO, theo quan điểm của thị trường, nhà ở vừa túi tiền sẽ có mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỷ đồng, khoảng 25 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có một thực tế là căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20-30%, ở mức 2 tỷ - 2,4 tỷ đồng/căn.

Theo ông Bình, tại Hội nghị với Thủ tướng mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh có đề xuất cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được phép tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng.

“Như vậy, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn ở mức 1.000 USD mà có thể đã tăng lên gấp đôi” – ông Bình nói.

Phối cảnh nhà ở xã hội NHS Trung Văn (Hà Nội), dự án đã từng rất "hot" vì lượng người xếp hàng bốc thăm mua nhà. Ảnh: T.P

Từ thực tế đó, việc tăng quỹ NƠXH cho thuê là điều mà khá nhiều chuyên gia đề xuất. Thực tế, việc cho thuê căn hộ NƠXH là việc không chỉ được thực hiện ở Việt Nam.

Về vấn đề này, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nhận định, phát triển NƠXH của chúng ta đang tồn tại vấn đề là chưa thiết kế trên tư duy cho thuê. Như ở Đức chỉ hỗ trợ thuê nhà, không hỗ trợ người mua nhà. “Tôi cho rằng cần quy định đối với NƠXH là 100% cho thuê, trong khi chúng ta chỉ cho phép 20% cho thuê” – ông Ánh nói.

Cũng theo ông Ánh, hiện chưa có thống kê đối tượng NƠXH. Chúng ta bán nhà cho ai? Thu nhập thực tế của họ bao nhiêu, phân phối thu nhập và khả năng chi trả của họ như thế nào?

Từ đó, ông cho rằng, nếu không nghiên cứu kỹ thì dễ gặp hệ lụy, bán không đến được đúng đối tượng, đối tượng không có khả năng mua, nếu để họ mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay.

“Rủi ro nữa là bán nhà sai đối tượng. Tôi không ngạc nhiên với việc người đi ô tô mua nhà, họ mới có tiền mua NƠXH” – theo ông Ánh.

Đồng tình với TS Vũ Đình Ánh, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, quan điểm của Đảng và Nhà nước là làm sao người dân đều có nhà ở, tuy nhiên tâm lý của đại bộ phận người Việt Nam đều muốn sở hữu nhà riêng.

Do đó theo ông, nên phát triển nhà ở theo hướng cho thuê, đặc biệt là NƠXH. Bởi như ông phân tích, nên cho thuê thay vì mua bán do sẽ khó đảm bảo nhu cầu bởi sự chênh lệch thu nhập đang khá lớn.

“Việc phát triển NƠXH nên theo hướng nhiều nhà cho thuê, tăng tỷ trọng lên 30 – 40% sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở”- ông Hà khẳng định.

Ở các nước, tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê bằng cách thông qua các Quỹ tín thác bất động sản -REIT. Khi đầu tư vào kênh này, tài sản của người dân vẫn còn, lợi nhuận có thể thấp hơn một chút nhưng an toàn, bền vững.

Cho thuê nhà ở xã hội - kinh nghiệm từ các nước

Dẫn minh chứng từ các nước, TS Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết, chúng ta nên nhìn từ kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia.

Đối với Hoa Kỳ, theo Liên minh Nhà ở Thu nhập thấp Quốc gia (National Low-Income Housing Coalition), nước này hiện đang thiếu 5,5 đến 7,3 triệu căn nhà ở vừa túi tiền; theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia Hoa Kỳ (NAR), thị trường đang thiếu 320.000 căn dưới mức giá 256.000 USD. Hoa Kỳ phải xây thêm 550.000 căn mỗi năm để bù vào số lượng căn còn thiếu. Ba bang là California, Florida và Texas chiếm 40% số căn hộ này.

Vậy Hoa Kỳ phải làm gì để giải quyết vấn đề nhà ở vừa túi tiền? Đó là họ sử dụng các quỹ trong Kế hoạch Giải cứu Người Mỹ (American Rescue Plan) nhằm tạo lập thêm nhiều nhà ở cho thuê vừa túi tiền.

Còn California thì tài trợ chuyển đổi các không gian văn phòng sử dụng không hiệu quả thành nhà ở vừa túi tiền; hỗ trợ 8.000 USD cho người thu nhập thấp thuộc diện được thuê nhà ở vừa túi tiền để trả các loại chi phí như thẩm định giá, phí luật sư…; ưu đãi thuế cho các nhà phát triển dành 20% số căn hộ để làm nhà vừa túi tiền... Đặc biệt, ngân hàng cho vay thế chấp 100% giá trị hợp đồng.

Đối với Đức, đất nước giàu có hàng đầu châu Âu nhưng tỷ lệ sở hữu nhà ở khá thấp, chỉ 46%. Chính phủ Đức cũng phải can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính để giải quyết vấn đề nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

Còn Chính phủ Trung Quốc cũng đặt mục tiêu bổ sung 6,5 triệu căn nhà ở mới cho thuê thu nhập thấp ở 40 thành phố chính đến năm 2025, đồng thời áp dụng 17 giải pháp tài chính và phi tài chính, các ngân hàng cũng nắn dòng chảy tài chính cho nhà ở vừa túi tiền.

“Như vậy, phát triển nhà ở vừa túi tiền càng ngày càng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ chính phủ các nước” – ông Bình nói.

Minh Dương