Hóa giải gánh nặng tiền sử dụng đất

Đất đai là lĩnh vực rất phức tạp. Ảnh: Dũng Minh.

Đâu là “điểm cân bằng” giữa quản lý và tự do thị trường?

Tiền đất vọt tăng từ vài chục triệu đến hàng tỷ đồng khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở là số tiền mà nhiều người dân như anh Việt Dũng (phường Xuân Hòa, tỉnh Phú Thọ) có thể phải chi trả trong quá trình xin chuyển đổi đất vườn rộng gần 100 m2 đang sinh sống ổn định khi áp dụng theo quy định của bảng giá đất mới của tỉnh Vĩnh Phúc (cũ) ban hành từ tháng 1/2025.

Với mức 100% tiền sử dụng đất ở tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích, không được áp dụng chính sách tính theo giá đất nông nghiệp như đối với phần đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận trước khi thuê, dẫn đến nghĩa vụ tài chính phải nộp cao hơn so với cách tính trước đây lên tới cả trăm triệu đồng khiến gia đình anh Dũng đắn đo.

Tương tự là trường hợp của ông Minh Tuấn (phường Hai Bà Trưng, tỉnh Phú Thọ) khi số tiền sử dụng đất dự kiến phải nộp lên tới gần 1,5 tỷ đồng nếu làm hồ sơ chuyển đổi gần 200 m2 đất vườn sau nhà sang đất ở.

Nguyên nhân do tiền sử dụng đất của thửa đất này được tính theo giá đất ở trong bảng giá đất lên tới 7,5 triệu đồng/m2, trong khi giá đất nông nghiệp chưa đến 100.000 đồng/m2.

Việc chuyển đổi phát sinh sau khi ông Tuấn dự định sang tên để thừa kế lại cho người con út đủ điều kiện xây nhà. Từ cuối năm 2023, ông Tuấn đã có ý định chuyển đổi với chi phí gần 200 triệu đồng, nhưng vì một vài lý do nên chưa thực hiện và cũng không nghĩ rằng chỉ sau đó không lâu chi phí chuyển đổi tăng vọt như vậy.

Thực tế, từ đầu tháng 1/2024, nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18/NQ-TW 2022, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ bao cấp trong xác định giá đất và xác lập 5 phương pháp định giá đất, bao gồm cả phương pháp xác định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường.

Chính sách mới nhằm bảo đảm công bằng và hài hòa lợi ích giữa người có đất bị thu hồi và người được hưởng lợi từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Người chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần có trách nhiệm đóng góp ngân sách tương xứng, còn người bị thu hồi đất cũng phải được đền bù xứng đáng theo giá thị trường.

Tuy vậy, việc thực thi Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai liên quan đến xác định giá đất và xây dựng bảng giá đất mới đã gây ra những bất cập khi bảng giá đất ban hành mới bất ngờ tăng mạnh.

Những địa phương có bảng giá đất tăng mạnh nhất có thể kể đến là Hà Nội, TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bắc Ninh…, thậm chí nhiều khu vực trên địa bàn, giá đất theo bảng giá mới tính bằng lần so với bảng giá cũ.

Xuất phát từ quy định về khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; thông tin về giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập thông qua các hợp đồng cho thuê đất, thuê mặt bằng; thông tin về giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thông qua việc điều tra, khảo sát các dự án có hình thức kinh doanh sản phẩm, dịch vụ tương tự có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư tại Khoản 2b, Điều 6 - Nghị định số 71/2024/NĐ-CP còn vướng mắc do không có dự án tương tự trong khu vực định giá.

Tuy nhiên, một mặt do thiếu các thông tin dữ liệu cần thiết, mặt khác là để an toàn hơn, các địa phương áp dụng luôn quy định tại Khoản 2, Điều 3 nghị định này, trong đó dùng kết quả đấu giá tại các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để làm thông tin đầu vào định giá đất. Điều này dẫn tới nhiều bất cập khi thực tế giá đất đấu giá (với tình trạng nhiều nơi “thổi” giá đất tăng tới cả chục lần) không có yếu tố tương đồng đối với giá trị quyền sử dụng đất của các khu đất có quy mô lớn.

Việc bảng giá đất tăng cao khiến cho cả người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất lẫn doanh nghiệp sử dụng đất đều gặp khó, bởi mọi chi phí liên quan đến đất đai đều tính vào giá nhà.

Ngay từ thời điểm một số địa phương ban hành giá đất vào cuối năm ngoái, Bộ Xây dựng đã dự tính, khi áp dụng bảng giá đất sát thị trường, chi phí đầu tư xây dựng các dự án bất động sản sẽ tăng 20-30%, kéo theo giá đầu ra gia tăng ở trong khung này, nhưng thực tế mức tăng còn cao hơn nhiều.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch G-Invest cho hay, phương pháp định giá đất hiện nay khiến giá đất tăng nhanh bất hợp lý.

Có những dự án chỉ trong 6 tháng, giá đất đã tăng gấp đôi, một số dự án chung cư thậm chí có giá lên đến 500 triệu đồng/m2, mức giá theo ông Hiệp là “phi lý”, khi mà giá đất hiện chiếm tới 40% giá thành sản phẩm bất động sản.

Do đó, nếu không có sự can thiệp kịp thời từ cơ quan chức năng, giá bất động sản sẽ còn leo thang. Đến khi vượt quá khả năng chi trả của người dân, thanh khoản sẽ đóng băng, đẩy các doanh nghiệp đến nguy cơ sụp đổ.

Kỳ vọng các điều chỉnh mới

Hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân là vấn đề mấu chốt trong quá trình xác định giá đất. Chính vì thế, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì soạn thảo là một sự thay đổi căn bản trong tư duy chính sách đang nhận được phản hồi tích cực từ các thành viên thị trường.

Trọng tâm của dự thảo là điều chỉnh lại Điều 158 về nguyên tắc định giá đất, trong đó quy định rằng: “Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất”.

Theo LS. Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP. Hà Nội), sự thay đổi này có ý nghĩa rất lớn, là bước điều chỉnh tư duy tiếp cận trong xác định giá đất bằng cách phân biệt giữa 2 loại giá, từ đó giúp “hạ nhiệt” giá bất động sản sơ cấp.

Cụ thể, giá đất tại thị trường sơ cấp là mức giá khi Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Loại giá này do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu thị trường.

Vai trò chính của nó là công cụ điều tiết vĩ mô, định hướng, ổn định và kiểm soát thị trường đất đai. Còn giá đất tại thị trường thứ cấp là giá do các bên (cá nhân, tổ chức) thỏa thuận với nhau trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá này vận hành theo cơ chế thị trường và chịu sự điều tiết gián tiếp thông qua các công cụ tài khóa như thuế, phí...

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Property Guru khu vực miền Nam cho rằng, việc bỏ định giá đất theo thị trường và sử dụng bảng giá đất 5 năm/lần có thể giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính, nhưng cũng làm giảm nguồn thu ngân sách (giá đóng thuế thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế).

Ngoài ra, việc trao toàn quyền định giá cho cơ quan quản lý mà thiếu sự tham gia của các tổ chức tư vấn độc lập cũng dễ xảy ra tình trạng áp đặt giá một chiều, thiếu cập nhật thực tiễn, gây ảnh hưởng đến quyền lợi người dân, nhất là trong công tác đền bù, giải tỏa, định giá nhà đất.

Cùng góc nhìn, bà Nguyễn Quỳnh Trang - Trưởng Bộ phận Dịch vụ định giá và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, trong bối cảnh dữ liệu giao dịch bất động sản chưa đồng bộ như hiện tại, việc Nhà nước chủ động xác định giá đất có thể giúp ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ và tạo ra khung giá rõ ràng hơn phục vụ quy hoạch, thu hồi đất và nghĩa vụ tài chính.

Dù vậy, để duy trì tính minh bạch và khách quan, việc này vẫn cần được tham chiếu đến dữ liệu thị trường thực tế. Nếu thiếu hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng.

Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng lập dự toán ngân sách, gây khó khăn cho nhà đầu tư, hoặc sự thiếu nhất quán giữa các địa phương, đặc biệt khi chưa có cơ sở dữ liệu định giá đất toàn quốc.

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE), để đảm bảo tính hiệu quả khi xây dựng thị trường giá sơ cấp và thứ cấp như tại dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi, cần một cuộc “đại phẫu” toàn diện về quy hoạch đất đai ở cả tầm quốc gia và từng địa phương để loại bỏ những yếu tố biến động “tạm thời” bởi thông tin quy hoạch.

Khi đó, chúng ta sẽ có một hệ thống dữ liệu đầy đủ, đặc biệt là dữ liệu về giá đất thực tế. Dữ liệu này có thể công khai trên phạm vi quốc gia, người dân và các tổ chức cộng đồng sẽ có điều kiện giám sát, bảo đảm tính minh bạch trong quản lý tài nguyên đất đai.

Bên cạnh đó, có thể tính tới việc sẽ có một đơn vị duy nhất chịu trách nhiệm về định giá đất và các bộ, ngành liên quan cần có cơ chế phối hợp một cách thống nhất, nghĩa là phải “quy về một mối” mới bảo đảm tính thống nhất và hiệu quả trong quản lý giá đất.

Chính quyền các địa phương chỉ nên đóng vai trò chủ trì trong quá trình định giá đất, thay vì trực tiếp thực hiện công tác này nhằm tránh việc “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, qua đó nâng cao tính khách quan và minh bạch trong công tác định giá đất.

Việt Dương