Hoàn chỉnh dự thảo Luật một cách thận trọng, kỹ lưỡng và toàn diện
Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 6, ngày 31/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường nhiều nội dung quan trọng.
Phiên họp dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ; Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành.
Trong phiên làm việc buổi sáng, Quốc hội thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, về phạm vi điều chỉnh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã bổ sung khoản 2, Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó điểm đ quy định về trường hợp “Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh” do đây là những giao dịch dân sự, không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư.
Đồng thời, chỉnh lý khoản 1 Điều 3 về khái niệm kinh doanh bất động sản, theo đó đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và phải gắn với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.
Chỉnh lý Điều 5 để làm rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; quy định tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật. Theo đó: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản”.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉnh lý quy định tại khoản 1 Điều 6 dự thảo Luật để bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc phải công khai thông tin đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; việc công khai thông tin là một trong những điều kiện để kinh doanh bất động sản. Đồng thời, dự thảo Luật đã được bổ sung thêm khoản 6, Điều 6 giao Chính phủ quy định chi tiết để xác định cụ thể về thời điểm, trình tự, thủ tục thực hiện việc công khai thông tin.
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật quy định, cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản; trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp thu và chỉnh lý quy định tại điểm e khoản 3 Điều 14, theo đó việc bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng chỉ áp dụng với công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, để bảo đảm đồng bộ các quy định về quyền của người sử dụng đất tương ứng với các hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án: Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”. Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉnh lý quy định tại khoản 8 Điều 24 và chỉnh lý kỹ thuật điểm c và điểm d khoản 2 Điều 14. Theo đó: việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án bất động sản thì bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với diện tích đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đề xuất 2 phương án:
Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.
Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.
Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Bên cạnh đó, tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã giải trình, chỉnh lý một số nội dung liên quan đến bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; Về sàn giao dịch bất động sản; Về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; Về điều tiết thị trường bất động sản…
Đại biểu Trần Khánh Thu (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thái Bình) đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, thận trọng, bảo đảm đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, để dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).
Tại phiên thảo luận, các đại biểu Quốc hội đánh giá cao việc chuẩn bị báo cáo tiếp thu, giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thống nhất với nhiều nội dung của dự thảo Luật, đồng thời tham gia nhiều ý kiến để hoàn thiện dự án luật.
Các đại biểu Quốc hội đã cho ý kiến về các nội dung như: phạm vi điều chỉnh, tính thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, điều kiện thị trường bất động sản, giải quyết tranh chấp, công khai thông tin minh bạch…
Tán thành cao với Báo cáo, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hưng Yên) cho rằng Dự thảo Luật cơ bản khắc phục những hạn chế của dự thảo Luật trình tại Kỳ họp thứ 4 và Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách, đến nay đã đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét thông qua.
Phát biểu kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ, dự án Luật còn nhiều vấn đề phức tạp, tác động, ảnh hưởng lớn, liên quan đến nội dung một số dự án luật khác cũng đang được Quốc hội trình như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, vì vậy, đề nghị các đại biểu Quốc hội tiếp tục tham gia góp ý bằng văn bản để cơ quan có thẩm quyền tiếp thu, hoàn chỉnh một cách thận trọng, kỹ lưỡng và toàn diện.
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên họp buổi chiều.
Phiên họp buổi chiều nay và sẽ tiếp tục trong ngày mai, Quốc hội thảo luận ở hội trường về 5 nội dung: Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2023, dự kiến kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2024; Đánh giá giữa nhiệm kỳ thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2021-2025; Kế hoạch cơ cấu lại nền kinh tế giai đoạn 2021-2025; Kết quả thực hiện Nghị quyết số 43/2022/QH15 về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội; Báo cáo của Chính phủ về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Đà Nẵng; Kết quả rà soát hệ thống văn bản quy phạm pháp luật theo quy định tại Nghị quyết số 101/2023/QH15 về Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV.
Trong phiên thảo luận chiều 31/10, đã có 24 đại biểu phát biểu, 2 đại biểu tranh luận./.
