Hoàn thiện chế định tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nhiều quy định chưa rõ ràng

Theo quy định hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam, nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về nhà ở. Nhóm đối tượng này có thể sở hữu nhà ở Việt Nam để thuận tiện cho việc về nước ngắn hạn thăm người thân hoặc đầu tư, kinh doanh hoặc quay về sinh sống lâu dài ở Việt Nam.

Ảnh minh họa.

Như vậy, nhóm đối tượng này hoàn toàn có khả năng bị Nhà nước thu hồi nhà ở gắn liền với đất ở để thực hiện các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Chính vì vậy, Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, Điều 94 và Điều 107 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa người Việt Nam định cư ở nước ngoài vào nhóm đối tượng được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là hoàn toàn phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành cũng như trong Dự thảo Luật đều quy định rằng, trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị thu hồi đất ở gắn với nhà ở hợp pháp tại Việt Nam thì họ sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư, trong trường hợp họ không có nhu cầu về đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng tiền. Như vậy, một vấn đề được đặt ra là một cá nhân cụ thể nào đó là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi Nhà nước thu hồi đất thì trường hợp nào sẽ được xét bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư trong khi họ được xem là đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài? Đây là vấn đề mà các quy định của pháp luật hiện hành và cả trong Dự thảo Luật còn chưa làm rõ, chưa phân định được các trường hợp cụ thể để xét điều kiện được giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc hỗ trợ tái định cư, dẫn đến sự lúng túng cho phía cơ quan nhà nước trong việc áp dụng pháp luật và tạo tâm lý không an tâm cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi về Việt Nam sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở.

Về điều kiện “không còn thửa đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi”. Đối với quy định này, hiện không có văn bản giải thích cụ thể dẫn đến nhiều cách hiểu và thực hiện khác nhau, tạo sự không thống nhất và không công bằng trong quá trình xét tái định cư. Cách hiểu thứ nhất: để xem xét điều kiện “không còn đất ở, nhà ở” thì chỉ kiểm tra đối với chủ hộ, tức là người có tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi mà không kiểm tra điều kiện này đối với tất cả các thành viên của hộ gia đình. Cách làm này tạo được sự thuận lợi cho cơ quan nhà nước khi xét điều kiện tái định cư, nhưng có khả năng dẫn đến tình trạng những thành viên khác trong hộ gia đình vẫn còn đất ở, nhà ở khác, thì việc tái định cư bằng đất ở hoặc nhà ở chung cư cho hộ gia đình này là không thật sự cần thiết, dễ tạo tâm lý lợi dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước về tái định cư, đồng thời tăng thêm gánh nặng cho chính quyền địa phương trong việc tạo lập quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Cách hiểu thứ hai: Nếu trên Giấy chứng nhận QSDĐ thể hiện người sử dụng đất là cá nhân thì chỉ xét riêng đối với cá nhân đó, nếu là hộ thì xét tất cả thành viên của hộ. Tuy nhiên, cả hai cách hiểu này và quy định của pháp luật hiện nay cũng như Dự thảo Luật đều chưa giải quyết được một tình huống xảy ra trên thực tế, đó là trong trường hợp xét tái định cư cho chủ hộ hoặc cá nhân bị thu hồi đất, đối tượng này đủ điều kiện để được giao nền tái định cư hoặc hỗ trợ mua nền tái định cư, nhưng trước khi có quyết định giao nền tái định cư thì người này chết. Bởi vì, mục đích của chế định tái định cư là nhằm giúp tạo lập lại chỗ ở cho người bị thu hồi đất, nhưng hiện nay đối tượng đó đã chết; như vậy, thủ tục này có tiếp tục được thực hiện và người thừa kế hợp pháp của đối tượng này sẽ được nhận suất tái định cư này như một di sản của người chết là nội dung chưa được làm rõ trong Dự thảo Luật.

Hoàn thiện quy định của pháp luật

Từ những bất cập trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành liên quan đến chế định tái định cư và căn cứ vào nội dung về tái định cư trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), TS. Trần Vang Phú, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ cho rằng, khoản 1 Điều 94 Dự thảo Luật về điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở cần được sửa đổi theo hướng: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 90 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi, nếu người có đất bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất với điều kiện đối tượng này bị thu hồi đất ở hợp pháp (hoặc đủ điều kiện được công nhận đất ở), có nhà ở hợp pháp trên thửa đất ở bị thu hồi và đây là nơi họ đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú liên tục từ 12 tháng trở lên tính từ thời điểm có thông báo thu hồi đất.

Bên cạnh đó, cần bổ sung thêm một khoản mới tại Điều 94 và Điều 107 Dự thảo Luật để quy định riêng điều kiện bồi thường đất ở và điều kiện bố trí tái định cư cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị thu hồi đất ở gắn với nhà ở hợp pháp.

Trong thời gian qua, người bị thu hồi đất đã được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng nhiều thiệt hại hiện nay vẫn chưa được bồi thường tương xứng với thiệt hại của họ, người bị thu hồi đất đã phải nhượng lại lợi ích cá nhân của mình cho lợi ích công cộng, cho sự phát triển chung của đất nước, xã hội.

Mặc dù khoản 2 Điều 89 Dự thảo Luật có quy định nguyên tắc: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”, nhưng đây là nguyên tắc bồi thường về đất (trong đó có đất ở), mà không phải nguyên tắc chung trong đầu tư, xây dựng khu tái định cư. Ngoài ra, nguyên tắc bồi thường đất nêu trên là vượt quá phạm vi của việc bồi thường đất, vì trong trường hợp bồi thường đất, chỉ cần đặt ra nguyên tắc là bồi thường tương xứng giá trị đất bị thu hồi, trong trường hợp giao đất ở thì vị trí đất được giao phải có điều kiện về hệ thống hạ tầng bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, mà việc bồi thường về đất không thể “đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Do đó, cần bổ sung vào khoản 2 Điều 106 Dự thảo Luật về lập và thực hiện dự án tái định cư quy định “khu tái định cư phải có hệ thống hạ tầng bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ theo quy định của Chính phủ”.

Cần thiết phải bổ sung quy định mới về hỗ trợ hậu tái định cư. Theo đó, Dự thảo Luật cần bổ sung quy định sau thời điểm giao đất ở, nhà ở tái định cư, trong thời gian không quá 02 năm, UBND cấp huyện nơi có dự án tái định cư phải khảo sát điều kiện sống và thu nhập của những người dân có đất thu hồi trong khu tái định cư để có những chính sách hỗ trợ cần thiết nhằm giúp họ có được điều kiện sống và làm việc bằng hoặc tốt hơn giai đoạn trước khi bị thu hồi đất. Việc bổ sung quy định mới này sẽ thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với người dân có đất thu hồi, những người đã sẵn sàng nhượng lại lợi ích cá nhân của mình để phục vụ cho lợi ích chung của quốc gia, công cộng.