Hoàn thiện quy định cấp giấy phép xây dựng tại Hà Nội: Từ ý kiến cơ sở đến tháo gỡ vướng mắc

Sở Xây dựng Hà Nội đã lấy ý kiến đối với dự thảo Quyết định quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố về cấp giấy phép xây dựng, thay thế Quyết định số 07/2022/QĐ-UBND.

Không để quy định của Thành phố chồng lấn quy định Trung ương

Thực hiện Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Sở Xây dựng Hà Nội đã gửi Văn bản số 14701/SXD-CP ngày 07/7/2026 tới các sở, ngành, Ủy ban nhân dân các phường, xã và các đơn vị liên quan để lấy ý kiến đối với dự thảo Quyết định thay thế Quyết định số 07/2022/QĐ-UBND.

Kết quả, có 46 đơn vị thống nhất với dự thảo và 28 đơn vị gửi ý kiến góp ý chi tiết. Trên cơ sở tổng hợp, tiếp thu các ý kiến, Sở Xây dựng đã hoàn thiện Dự thảo lần 2 ngày 22/8/2026 để trình Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét.

Một trong những nội dung được chỉnh lý là tên gọi và phạm vi điều chỉnh của dự thảo. Tiếp thu ý kiến của Ban Thường trực-Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành phố Hà Nội và Sở Tư pháp, cơ quan soạn thảo đã điều chỉnh tên dự thảo thành: “Quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội”.

Việc xác định lại phạm vi điều chỉnh nhằm bảo đảm dự thảo phù hợp với hệ thống pháp luật mới, trong đó có Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 72/2025/QH15, Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định số 217/2026/NĐ-CP và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP.

Cùng với đó, các nội dung đã được quy định cụ thể tại văn bản của Trung ương được lược bỏ khỏi dự thảo, thay bằng việc dẫn chiếu trực tiếp. Cách làm này nhằm hạn chế tình trạng lặp lại quy định, đồng thời bảo đảm sự thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật.

Theo phân tích của Sở Nội vụ tại Văn bản số 5023/SNV-SBN, điểm đáng chú ý của chính sách mới là phân cấp mạnh thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho Ủy ban nhân dân cấp xã theo Luật Xây dựng năm 2025 và Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.

Dự thảo lần 2 dẫn chiếu trực tiếp Điều 53 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP để phân định thẩm quyền giữa Ủy ban nhân dân phường, xã; Ban Quản lý các khu công nghệ cao và khu công nghiệp Thành phố Hà Nội và Sở Xây dựng.

Đối với những trường hợp đặc biệt, như công trình nằm trên địa giới từ hai xã, phường trở lên hoặc trường hợp có mâu thuẫn về tiêu chí xác định thẩm quyền, dự thảo cũng được điều chỉnh theo hướng rõ trách nhiệm, đúng thẩm quyền.

Tiếp thu ý kiến của Sở Nội vụ và Ủy ban nhân dân phường Giảng Võ, Sở Xây dựng không còn được quy định tự “lựa chọn phương án” như tại dự thảo trước. Thay vào đó, Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp Ủy ban nhân dân phường, xã rà soát, thống nhất và báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định. Theo cơ quan soạn thảo, cách quy định này không làm phát sinh thêm một thủ tục hành chính độc lập.

Một yêu cầu được đặt ra trong quá trình hoàn thiện dự thảo là không tạo thêm khâu trung gian, thành phần hồ sơ hoặc yêu cầu mới đối với tổ chức, cá nhân khi thực hiện thủ tục.

Tại khoản 3 Điều 2 của dự thảo lần 1, cơ quan soạn thảo từng đề xuất cơ chế thực hiện đồng thời thủ tục cấp giấy phép xây dựng với thủ tục điều chỉnh thời hạn, tiến độ dự án. Tuy nhiên, Sở Tư pháp, Sở Tài chính tại Văn bản số 13439/STC-HTĐT và Ban Thường trực-Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành phố Hà Nội cho rằng quy định này có nguy cơ phát sinh thêm bước giải quyết, kéo dài thời gian xử lý.

Sau khi xem xét các ý kiến, Sở Xây dựng đã bỏ hoàn toàn nội dung lồng ghép nêu trên trong Dự thảo lần 2.

Tại Điều 5, liên quan giấy tờ hợp pháp về đất đai, dự thảo cũng được chỉnh lý theo hướng cơ quan cấp phép chủ động xác minh khi cần thiết, thay vì đặt ra cơ chế “tham vấn cần ý kiến”.

Việc xác minh có thể được thực hiện thông qua khai thác cơ sở dữ liệu hoặc trao đổi thông tin giữa các cơ quan nhà nước. Theo nội dung giải trình, việc này không làm phát sinh thành phần hồ sơ mới và không yêu cầu người dân cung cấp lại những giấy tờ đã có trong hệ thống dữ liệu quản lý nhà nước.

Nội dung này được Sở Xây dựng tiếp thu từ ý kiến của Ban Thường trực-Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành phố Hà Nội và Ủy ban nhân dân các phường Giảng Võ, Ngọc Hà, Vĩnh Hưng, Tương Mai.

Những vấn đề từ thực tiễn quản lý ở cơ sở

Theo dự thảo, quy mô tối đa đối với công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng mới là không quá 4 tầng nổi, có tum thang nhưng diện tích tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái, chiều cao tum không quá 3m; không xây dựng tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm; tổng chiều cao không quá 18m và không vượt quá các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc của khu vực.

Quy định về cấp giấy phép xây dựng có thời hạn tại Điều 4 là một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến từ các địa phương.

Theo dự thảo, công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng mới thuộc trường hợp cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được xác định quy mô tối đa không quá 4 tầng nổi, tum thang; diện tích tum không quá 30% diện tích sàn mái, chiều cao tum không quá 3m. Công trình không được xây dựng tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm, tổng chiều cao không quá 18m.

Từ thực tế quản lý địa bàn, Ủy ban nhân dân các xã Tây Phương, Hạ Bằng, Trần Phú, Hưng Đạo phản ánh tình trạng thửa đất ở khu vực nông thôn bị chia nhỏ trong khi tốc độ đô thị hóa nhanh, dẫn tới nhu cầu tăng số tầng của người dân.

Ủy ban nhân dân xã Thường Tín kiến nghị cho phép xây dựng tầng lửng đối với nhà ở kết hợp kinh doanh nhằm tạo không gian sinh hoạt tách biệt.

Trong khi đó, Ủy ban nhân dân xã Bát Tràng đề nghị làm rõ quy mô 5 tầng đối với khu vực dân cư hiện có trên bãi sông theo Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng.

Giải trình các kiến nghị này, Sở Xây dựng cho biết giới hạn 4 tầng và chiều cao 18m được xác định là ngưỡng quản lý tối đa chung trên toàn Thành phố. Mục tiêu là kiểm soát quy mô đầu tư trong trường hợp công trình nằm trong khu vực có khả năng phải thu hồi đất theo quy hoạch, qua đó hạn chế thiệt hại và lãng phí.

Cũng từ nguyên tắc này, dự thảo không cho phép xây dựng tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Đối với khu vực nông thôn và khu vực bãi sông, quy mô xây dựng không chỉ căn cứ vào quy định tại Quyết định này mà còn phải tuân thủ Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội tại Quyết định số 73/2024/QĐ-UBND và các đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Trường hợp cần điều chỉnh các chỉ tiêu kiến trúc cho từng khu vực nông thôn, việc điều chỉnh sẽ được thực hiện theo quy trình sửa đổi Quy chế quản lý kiến trúc, thay vì quy định riêng, tùy biến trong Quyết định về cấp giấy phép xây dựng.

Chuyển tiếp hồ sơ, không yêu cầu người dân nộp lại giấy tờ

Người dân Hà Nội nộp thủ tục hành chính.

Cùng với việc xác định thẩm quyền mới, vấn đề xử lý hồ sơ trong giai đoạn chuyển tiếp sau sắp xếp đơn vị hành chính và phân cấp thẩm quyền cũng được các địa phương quan tâm.

Tiếp thu ý kiến của Ủy ban nhân dân các phường Vĩnh Hưng, Tương Mai, Định Công, Tùng Thiện..., Điều 7 dự thảo quy định rõ việc xử lý hồ sơ đã tiếp nhận trước thời điểm Nghị định số 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực.

Theo đó, hồ sơ đã nộp theo Nghị định số 175/2024/NĐ-CP trước ngày Nghị định số 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành sẽ tiếp tục được giải quyết theo quy định cũ.

Đối với hồ sơ được bàn giao từ cấp huyện trước đây sang Ủy ban nhân dân cấp xã, cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu người dân, tổ chức nộp lại hồ sơ đã hợp lệ.

Quy định này nhằm bảo đảm quá trình chuyển tiếp không làm gián đoạn việc làm thủ tục, đồng thời tránh việc người dân phải thực hiện lại những thủ tục đã hoàn tất chỉ do thay đổi về tổ chức bộ máy và thẩm quyền giải quyết.

Điều 8 của dự thảo đồng thời giao Sở Xây dựng chủ trì tổ chức tập huấn, hướng dẫn nghiệp vụ và đôn đốc Ủy ban nhân dân các phường, xã trong quá trình tổ chức thực hiện.

Sau khi hoàn thiện hồ sơ, dự thảo Quyết định sẽ được trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội Vũ Đại Thắng xem xét, ký ban hành.

Từ quá trình xây dựng và hoàn thiện dự thảo có thể thấy, nhiều nội dung của quy định mới được đặt ra từ những vấn đề phát sinh trong thực tiễn quản lý tại cơ sở. Việc rà soát thẩm quyền, loại bỏ những quy định có khả năng tạo thêm thủ tục, khai thác dữ liệu thay cho yêu cầu người dân cung cấp lại giấy tờ và quy định rõ cơ chế chuyển tiếp là những nội dung được cơ quan soạn thảo điều chỉnh sau quá trình lấy ý kiến.

Đây cũng là cơ sở để quy định về cấp giấy phép xây dựng sau khi được ban hành có thể được tổ chức thực hiện thống nhất, hạn chế phát sinh vướng mắc trong quá trình chuyển tiếp và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, tổ chức trên địa bàn Thành phố.