Hơn 140.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2026

Theo Báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của S&I Ratings, trong quý 2/2025 đã có 188 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị hơn 233 nghìn tỷ đồng. Trong đó, phát hành riêng lẻ chiếm gần như toàn bộ lượng phát hành với 185 đợt (tương đương 228 nghìn tỷ đồng) và phát hành ra công chúng chỉ ghi nhận 3 đợt (tổng giá trị 4,8 nghìn tỷ đồng).

"Hoạt động phát hành mới đã tăng tốc trở lại trong quý 2 sau giai đoạn trầm lắng thường thấy vào quý 1. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng quy mô phát hành trái phiếu đạt 258 nghìn tỷ đồng, tăng 67% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt của thị trường," S&I Ratings nhận định.

Về cơ cấu phát hành, nhóm ngân hàng tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi chiếm tới 75% tổng giá trị phát hành trong 6 tháng đầu năm, khoảng 193 nghìn tỷ đồng. Các ngân hàng đã gia tăng phát hành trái phiếu nhằm tận dụng mặt bằng lãi suất thấp để bổ sung nguồn vốn trung dài hạn và tăng vốn cấp 2. Điều này cũng giúp giảm áp lực lên huy động tiền gửi và tạo điều kiện duy trì lãi suất huy động ở mức thấp nửa đầu năm 2025.

Bất động sản là nhóm phát hành trái phiếu lớn thứ hai sau ngân hàng, chiếm tỷ trọng 17% trong tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành, tương đương 43.000 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ. Con số này tăng 11% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp hợp nhiều so với giai đoạn 2020 - 2021 (nửa đầu năm 2020 là 77.500 tỷ đồng và nửa đầu năm 2021 là 118.400 tỷ đồng).

Khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong nửa đầu năm nay ở mức tương đối thấp, với khoảng 25.200 tỷ, chiếm 45% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trên toàn thị trường.

Tuy nhiên, S&I Ratings ước tính ngành bất động sản chiếm gần một nửa lượng đáo hạn trong hai quý cuối năm, tương đương 73.000 tỷ đồng. Nhóm phân tích lưu ý rằng giá trị trái phiếu bất động sản chậm thanh toán gốc, lãi trong 6 tháng đầu năm khoảng 16.000 tỷ.

Tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của nhóm bất động sản trong năm 2026 vẫn tăng cao lên hơn 143.000 tỷ đồng, đạt đỉnh vào quý 2/2027 và bắt đầu giảm dần từ cuối năm 2027. Diễn biến này cho thấy áp lực tài chính lên các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn trong 12 - 18 tháng tới.

Dự báo đà phục hồi của thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Ở chiều tích cực, việc Chính phủ đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản trong thời gian gần đây sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp khôi phục triển khai dự án và cải thiện dòng tiền.

Khi dự án được khơi thông pháp lý và đủ điều kiện triển khai, doanh nghiệp có thể sử dụng dự án làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngân hàng. Đồng thời, việc dự án được phép triển khai cũng tạo thuận lợi cho doanh nghiệp sớm mở bán và có phương án tài chính để trả nợ cho trái chủ.

Cùng với xu hướng tăng phát hành của nhóm ngân hàng nhằm bổ sung vốn trung dài hạn, nhóm phân tích dự báo đà phục hồi của thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhiều khả năng sẽ tiếp diễn trong nửa cuối năm 2025.

Quốc hội đã thông qua sửa đổi bổ sung Luật Doanh nghiệp có hiệu lực từ tháng 7/2025, điểm đáng chú ý là nội dung về điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Cụ thể, doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện có nợ phải trả không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, quy định này loại trừ một số tổ chức phát hành đặc thù, trong đó có tổ chức tín dụng và doanh nghiệp phát triển bất động sản, hai nhóm thống lĩnh gần như tổng giá trị phát hành thị trường trong các năm qua.

Động thái này là bước đầu nhằm nâng cao chất lượng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, hướng đến việc kiểm soát rủi ro tài chính, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp có năng lực yếu.

Kiều Chinh