Hơn 143.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2026

Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp do S&I Ratings công bố cho thấy, trong quý II/2025, thị trường ghi nhận 188 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị hơn 233.000 tỷ đồng.

Trong đó, phát hành riêng lẻ chiếm ưu thế tuyệt đối với 185 đợt, tương đương 228.000 tỷ đồng. Phát hành ra công chúng chỉ ghi nhận ba đợt, tổng trị giá 4.800 tỷ đồng.

S&I Ratings nhận định: “Hoạt động phát hành mới đã tăng tốc trong quý II sau giai đoạn trầm lắng thường thấy ở quý I. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành đạt 258.000 tỷ đồng, tăng 67% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường”.

Về cơ cấu, khối ngân hàng tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tới 75% tổng giá trị phát hành trong nửa đầu năm, tương đương khoảng 193.000 tỷ đồng. Các tổ chức tín dụng tích cực phát hành trái phiếu để tận dụng mặt bằng lãi suất thấp, bổ sung vốn trung và dài hạn, đồng thời tăng vốn cấp 2. Điều này góp phần giảm áp lực huy động tiền gửi và tạo điều kiện duy trì mặt bằng lãi suất ổn định trong nửa đầu năm 2025.

Bất động sản là lĩnh vực phát hành trái phiếu lớn thứ hai, chiếm tỷ trọng 17% tương đương 43.000 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ. Tuy vậy, mức phát hành này vẫn thấp đáng kể so với giai đoạn cao điểm 2020 - 2021, khi giá trị phát hành nửa đầu năm lần lượt đạt 77.500 tỷ đồng (2020) và 118.400 tỷ đồng (2021).

Trong 6 tháng đầu năm 2025, khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chỉ khoảng 25.200 tỷ đồng, chiếm 45% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Tuy nhiên, S&I Ratings ước tính giá trị đáo hạn của nhóm này trong hai quý cuối năm sẽ tăng mạnh, lên khoảng 73.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, giá trị trái phiếu bất động sản chậm thanh toán gốc và lãi trong nửa đầu năm 2025 được ghi nhận ở mức khoảng 16.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp trong ngành vẫn còn lớn và có thể kéo dài trong 12 đến 18 tháng tới.

Ở chiều tích cực, những nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản đang mở ra cơ hội để doanh nghiệp tái khởi động các dự án và cải thiện dòng tiền.

Khi dự án được hoàn thiện thủ tục pháp lý và đủ điều kiện triển khai, doanh nghiệp có thể sử dụng tài sản dự án để thế chấp vay vốn ngân hàng. Việc mở bán dự án cũng sẽ giúp doanh nghiệp có nguồn tài chính phục vụ trả nợ trái phiếu.

Cùng với xu hướng phát hành gia tăng của nhóm ngân hàng nhằm bổ sung vốn trung và dài hạn, S&I Ratings dự báo đà phục hồi của thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhiều khả năng sẽ được duy trì trong nửa cuối năm 2025.

Quốc hội đã thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Doanh nghiệp có hiệu lực từ tháng 7/2025. Điểm nổi bật là quy định doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ phải bảo đảm nợ phải trả không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với một số tổ chức phát hành đặc thù như tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản, hai nhóm chiếm phần lớn giá trị phát hành trên thị trường trong những năm gần đây.

Đây được xem là bước đi ban đầu nhằm nâng cao chất lượng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, góp phần kiểm soát rủi ro, đặc biệt đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính hạn chế.

Nhật Hưng