Hơn 18.000 căn hộ vượt quy hoạch tại 12 dự án Mường Thanh được đề xuất xử lý ra sao?

Hà Nội đang lấy ý kiến đối với dự thảo nghị quyết của HĐND thành phố về cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả nhằm xử lý những tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với tái thiết, chỉnh trang đô thị tại 12 dự án thuộc các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản làm đại diện, sở hữu, quản lý, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư.

Việc xem xét cho phép công trình vi phạm tiếp tục tồn tại theo hiện trạng được xác định là biện pháp khắc phục hậu quả theo cơ chế đặc thù, không phải hợp thức hóa sai phạm. Ảnh: HL.

Các dự án thuộc phạm vi xem xét gồm CT6 Kiến Hưng, CT5 Tân Triều, CT8 và CT10 Đại Thanh, Khu nhà ở Xa La, CT11 và CT12 tại khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ; các tòa VP3, VP5, VP6 và tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm.

Ba nhóm xử lý theo mức độ vi phạm

Theo dự thảo tờ trình của UBND thành phố, vi phạm tại các dự án diễn ra trong thời gian dài, trong khi nhiều công trình đã hoàn thành, bàn giao và có đông cư dân sinh sống ổn định. Việc xử lý vì thế không chỉ liên quan đến trật tự xây dựng, quy hoạch, đất đai mà còn tác động trực tiếp đến quyền lợi người mua nhà, an sinh xã hội và yêu cầu bảo đảm an toàn cho các công trình lân cận.

Các vi phạm được xác định gồm xây dựng sai quy hoạch, giấy phép; tăng diện tích sàn, số tầng, số căn hộ; chia nhỏ căn hộ, thay đổi công năng sử dụng. Một số công trình được bàn giao khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, khiến người mua nhà tại một số dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Kết quả rà soát cho thấy, tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng tại các dự án là 6.759 căn, trong khi số căn hộ thực tế lên tới 24.943 căn, tăng 18.184 căn. Chênh lệch lớn về số lượng căn hộ kéo theo gia tăng quy mô dân số, tạo áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và chất lượng sống tại các khu đô thị.

Trên cơ sở đó, dự thảo nghị quyết đề xuất phân loại công trình vi phạm thành ba nhóm, căn cứ mức độ sai phạm, điều kiện an toàn và khả năng khắc phục hậu quả.

Nhóm một gồm các công trình được xem xét cho phép tồn tại theo hiện trạng nếu đáp ứng đầy đủ các tiêu chí. Công trình phải hoàn thành, đưa vào sử dụng, không có tranh chấp; bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy; không ảnh hưởng đến công trình lân cận. Đồng thời, công trình phải đáp ứng yêu cầu về hạ tầng hoặc có phương án bổ sung, bảo đảm hài hòa cảnh quan và không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ công trình.

Nhóm hai là các công trình chưa đáp ứng một số tiêu chí nhưng có khả năng khắc phục bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng, di dời cư dân hoặc chuyển đổi công năng sử dụng. Việc cho phép tồn tại phải gắn với các điều kiện khắc phục cụ thể, bảo đảm an toàn và phù hợp với yêu cầu quản lý đô thị.

Nhóm ba gồm các công trình phải tháo dỡ do không bảo đảm an toàn, không đáp ứng yêu cầu về cảnh quan hoặc vi phạm chỉ giới, hành lang bảo vệ công trình mà không thể khắc phục. Nhóm này còn bao gồm nhà ở thấp tầng xây dựng trên đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất quốc phòng, an ninh hoặc hành lang bảo vệ công trình trong trường hợp không thể điều chỉnh quy hoạch.

Danh mục cụ thể của từng nhóm sẽ được UBND thành phố quyết định sau khi các cơ quan chuyên môn rà soát, đánh giá. Với công trình thuộc nhóm ba nhưng không thể tháo dỡ, dự thảo cho phép xem xét phương án chuyển đổi công năng, với điều kiện không làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng.

Làm rõ quyền lợi người mua nhà khi phải di dời

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là phương án xử lý đối với người mua nhà tại các công trình thuộc diện phải di dời. Việc phân nhóm không chỉ quyết định phương án xử lý phần xây dựng vi phạm mà còn gắn với yêu cầu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cư dân đã mua nhà và sinh sống ổn định.

Đối với công trình thuộc nhóm một, cư dân phải di dời khỏi các căn hộ hoặc diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng để hoàn trả công năng theo quy hoạch hoặc chuyển sang phục vụ cộng đồng.

Với nhóm hai, trường hợp đã bổ sung hạ tầng nhưng vẫn không đáp ứng quy mô dân số, việc di dời được thực hiện theo thứ tự. Trước hết là các căn hộ, diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng; tiếp đến là các căn hộ thuộc phần công trình xây vượt tầng.

Đối với nhóm ba, toàn bộ cư dân và tài sản phải di dời khỏi công trình thuộc diện tháo dỡ.

Trước khi triển khai, chủ đầu tư có trách nhiệm lập danh sách căn hộ, xác định quyền và lợi ích hợp pháp của từng trường hợp, công khai phương án xử lý và lấy ý kiến cư dân về bồi thường, hỗ trợ, bố trí tạm cư. Kinh phí phục vụ di dời và nơi ở tạm thời phải được chủ đầu tư bảo đảm.

Người mua căn hộ thuộc diện phải di dời có thể thỏa thuận lựa chọn phương án nhận tiền bồi thường; chuyển sang nhà ở tương đương tại dự án thương mại đủ điều kiện của chủ đầu tư; hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật.

Cách tiếp cận này hướng tới giải quyết đồng thời hai yêu cầu: xử lý vi phạm trật tự xây dựng, quy hoạch và hạn chế tối đa tác động bất lợi đến người dân không trực tiếp gây ra sai phạm. Tuy nhiên, hiệu quả thực hiện phụ thuộc vào việc xác định rõ quyền lợi từng hộ, công khai phương án, bảo đảm nguồn lực di dời và tổ chức thực hiện minh bạch.

Dự thảo nghị quyết quy định, đối với công trình được phép tồn tại, chủ đầu tư vẫn phải nộp lại khoản lợi bất hợp pháp từ phần xây dựng vi phạm. Việc được xem xét tồn tại không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được miễn trừ trách nhiệm hoặc hưởng lợi từ hành vi vi phạm.

Theo phương án đề xuất, khoản lợi bất hợp pháp được xác định bằng diện tích sàn xây dựng vượt quy hoạch hoặc giấy phép, nhân với đơn giá xây dựng tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng, sau đó nhân với 50%.

Nghĩa vụ tài chính về đất được xác định trên cơ sở bảng giá đất nhân với hệ số do UBND thành phố quy định tại thời điểm chấp thuận cho công trình tồn tại. Các khoản phải nộp được chuyển vào ngân sách thành phố theo thời hạn ghi trong quyết định xử lý.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư phải hoàn tất hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nhưng không nộp hồ sơ, người mua nhà có thể trực tiếp đề nghị cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Theo kết quả rà soát được nêu trong báo cáo đánh giá tác động chính sách, một số căn hộ tại VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng và CT5 Tân Triều đã được cấp giấy chứng nhận; trong khi các dự án VP6 và tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại Linh Đàm chưa được cấp.

Việc gắn phương án xử lý với nghĩa vụ tài chính và hoàn thiện hồ sơ pháp lý được kỳ vọng góp phần giải quyết những tồn tại kéo dài tại các dự án, đồng thời làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư đối với người mua nhà và ngân sách thành phố.

Cảnh báo nguy cơ tạo tiền lệ nếu áp dụng cơ chế đặc thù

Trong dự thảo báo cáo đánh giá tác động chính sách đối với dự thảo nghị quyết, Sở Xây dựng Hà Nội lưu ý nguy cơ tạo tiền lệ khi áp dụng cơ chế đặc thù để xử lý các công trình vi phạm kéo dài.

Theo cơ quan này, pháp luật hiện hành đã có quy định xử lý vi phạm về đất đai, xây dựng, từ xử phạt hành chính, buộc khắc phục hậu quả đến tháo dỡ công trình. Tuy nhiên, việc áp dụng các biện pháp này tại những dự án đã bàn giao, có đông cư dân sinh sống ổn định đặt ra nhiều khó khăn trong thực tiễn.

Đáng chú ý, một số công trình có quy mô lớn về chiều cao và diện tích sàn, chưa có tiền lệ phá dỡ trên địa bàn Hà Nội. Việc tháo dỡ có thể ảnh hưởng đến công trình liền kề, nhất là những công trình có chung khối đế, đồng thời tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn đối với cư dân xung quanh.

Nếu buộc tháo dỡ phần xây dựng vi phạm và di dời số lượng lớn người dân, quá trình xử lý có thể tác động đến an sinh xã hội, trật tự khu vực và phát sinh khiếu kiện đông người. Đây là những yếu tố cần được đánh giá thận trọng khi lựa chọn phương án xử lý đối với từng công trình.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng cũng chỉ ra rằng trên địa bàn thành phố còn nhiều dự án có vi phạm tồn đọng chưa được xử lý triệt để, trong đó có trường hợp mức độ vi phạm không lớn nhưng vẫn gặp vướng mắc khi áp dụng quy định hiện hành.

Do đó, nếu ban hành cơ chế riêng đối với các dự án liên quan doanh nghiệp Mường Thanh, thành phố cần xem xét tính công bằng trong xử lý các trường hợp vi phạm tương tự. Việc mở rộng áp dụng cơ chế đặc thù nếu thiếu điều kiện kiểm soát có thể làm giảm hiệu quả răn đe của các quy định về đất đai, trật tự xây dựng, đồng thời tạo tiền lệ không phù hợp.

Từ những vấn đề trên, việc xây dựng cơ chế xử lý cần đi kèm tiêu chí phân loại rõ ràng, quy trình đánh giá chặt chẽ và trách nhiệm cụ thể của các bên liên quan. Mỗi công trình phải được xem xét trên cơ sở hiện trạng, mức độ vi phạm, khả năng khắc phục, yêu cầu an toàn và tác động đến hạ tầng, đời sống dân cư; tránh áp dụng máy móc một phương án cho tất cả dự án.

Dự thảo nghị quyết nêu rõ, việc xem xét cho phép công trình vi phạm tiếp tục tồn tại theo hiện trạng được xác định là biện pháp khắc phục hậu quả theo cơ chế đặc thù, không phải hợp thức hóa sai phạm. Việc xử lý cũng không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm, không làm mất hiệu lực các kết luận thanh tra, bản án và quyết định xử lý đã có hiệu lực pháp luật.

Đây là nguyên tắc quan trọng trong quá trình hoàn thiện cơ chế, nhằm bảo đảm việc giải quyết các tồn tại kéo dài gắn với bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, yêu cầu an toàn đô thị và tính nghiêm minh của pháp luật.