Hợp đồng BT, đổi đất lấy hạ tầng: Nhiều lợi ích, nhưng quá nhiều bất cập

Tháng 6/2020, Quốc hội bất ngờ thông qua Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP). Trong đó, Luật Đầu tư mới sẽ bỏ quy định về các dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Đồng thời, từ ngày 15/8/2020, các dự án BT chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư phải dừng thực hiện.

Đại diện Bộ Kế hoạch - Đầu tư giải thích, về nguyên tắc, Luật PPP là hợp đồng giữa Nhà nước và tư nhân. Trong khi đó, Hợp đồng BT hoạt động dựa trên nguyên tắc đổi đất lấy hạ tầng.

Theo đó, nhà thầu tư nhân sẽ tự bỏ tiền ra xây dựng các công trình hạ tầng, sau đó Nhà nước có trách nhiệm đền bù bằng quỹ đất, để tư nhân tự cân bằng hai chi phí. Dựa theo nguyên tắc này, hợp đồng BT không nằm trong nội dung của Luật PPP.

Với việc tạm dừng phê duyệt các dự án BT mới, rất nhiều chuyên gia trong nước có nhận định trái chiều về tác động tới thị trường bất động sản.

Vẫn còn nhiều bất cập trong việc triển khai các dự án BT.

GS.TS Đặng Hùng Võ: Lỗi ở chủ đầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước

GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc dừng hợp đồng BT sẽ có những tác động nhất định tới thị trường. Bởi, rất nhiều “ông lớn” trong ngành bất động sản đang phát triển các dự án chung cư, khu đô thị mới hiện đại dựa trên mô hình đổi đất lấy hạ tầng. Các dự án này chính là nguồn cung lớn, cung cấp ra thị trường hàng vạn sản phẩm nhà ở, căn hộ các loại. Như vậy, nếu dừng cấp phép dự án BT, thị trường sẽ mất đi lực cung, khiến thị trường tiếp tục duy trình tình trạng khan hiếm nhà ở lâu dài.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, vẫn còn một số quan điểm sai lầm, khi cho rằng, các dự án BT chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm người, hoặc nguồn lợi nhuận khổng lồ cho chủ đầu tư.

Trên thực tế, các dự án BT mang lại nhiều lợi ích cho cộng đồng, thay đổi diện mạo đô thị, từ những nhà máy, xí nghiệp cũ, xuống cấp trở thành một khu đô thị hiện đại, sầm uất.

Dù vậy, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thừa nhận, việc quản lý hợp đồng BT quá khó, khiến Quốc hội muốn dừng hẳn mô hình này. Ông Võ giải thích: Khi cấp phép phát triển dự án BT, cơ quan quản lý Nhà nước bắt buộc phải quản lý 2 chiều, vừa phải quản lý việc đổi đất như thế nào cho phù hợp, vừa phải kiểm tra tiến độ phát triển hạ tầng có đảm bảo chất lượng không, hay chủ đầu tư vì cái lợi trước mắt mà thực hiện dự án hạ tầng đối phó, làm qua loa cho xong.

Thực tế cho thấy, chính vì rất khó quản lý hai chiều, nên việc thực hiện hợp đồng BT đã lộ ra mặt trái. Một số doanh nghiệp được cấp phép làm dự án BT đã đem đất được đổi đi làm việc khác, không thực hiện đúng với cam kết với Nhà nước. Ông Võ chỉ đích danh dự án Thanh Hà, đất ở Cienco 5 chính là hậu quả của việc buông lỏng quản lý.

GS.TS Đặng Hùng Võ nói: Hầu như các dự án BT trong phạm vi thanh tra, kiểm tra, kiểm toán đều có vấn đề, gây thất thoát quỹ đất, hoặc tạo ra các dự án hạ tầng méo mó. Như vậy, Nhà nước, người dân sẽ là đối tượng bị thiệt hại nặng nhất. Tuy nhiên, không thể phủ nhận một số dự án BT mang lại lợi ích cho quốc gia.

“Do đó, tôi cho rằng, việc Quốc hội dừng phê duyệt dự án BT, ngoài phần lỗi của việc buông lỏng quản lý, còn có lỗi từ chủ đầu tư, không đặt cái “tâm” khi phát triển hạ tầng”, ông Võ chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Đính: Không nên bỏ dự án BT

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng: Dự án BT tạm dừng phê duyệt, nhìn chung không có quá nhiều sự ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Bởi, từ trước đến nay thị trường hoạt động chủ yếu dựa theo Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc xây nhà ở thu nhập thấp hay nhà ở xã hội là phân khúc chịu thiệt hại nặng nhất, nếu Quốc hội quyết định dừng hẳn dự án BT.

Ông Đính giải thích: Các dự án nhà ở xã hội không mang lại nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư. Các “ông lớn” gần như “ngó lơ” các dự án phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Trong khi đó, hợp đồng BT, đổi đất lấy hạ tầng chính là một giải pháp hấp dẫn, có thể hấp dẫn chủ đầu từ tự nguyện tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội. Vì vậy, theo ông Đính, hợp đồng BT không nên bỏ thì tốt hơn, hoặc cần có hướng dẫn vẫn để loại hình nhà ở xã hội vào làm dạng đổi đất lấy hạ tầng.

Ông Lê Hoàng Châu: Đề nghị tái khởi động Hợp đồng BT

Đồng tình với quan điểm của ông Đính, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc tạm dừng phê duyệt dự án BT là hết sức cần thiết và cấp bách, không để tiếp tục xảy ra tình trạng thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công, nhất là quỹ đất công, trụ sở làm việc.

Tuy nhiên, có điểm chưa hợp lý là Luật PPP đã bãi bỏ hình thức Hợp đồng BT đối với các dự án, trong đó có các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở tái định cư, các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, các dự án xây dựng công trình hạ tầng, dịch vụ.

Ông Châu nhấn mạnh: Không nên vì có một số bất cập, “lỗ hổng”, sơ hở, mà phải bãi bỏ hẳn loại hình dự án BT, vì nguyên nhân chủ yếu là chưa có đầy đủ các quy định pháp luật đồng bộ và hiệu quả để điều chỉnh loại hình dự án BT.

Chủ tịch HoREA nhận định, loại hình dự án BT rất cần thiết để huy động nguồn vốn xã hội đầu tư các dự án nhà ở xã hội; các dự án nhà ở tái định cư; các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; các dự án cơ sở hạ tầng, dịch vụ, vừa có lợi cho Nhà nước, cho nhà đầu tư và cho lợi ích cộng đồng.

Do vậy, ông Châu đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ xem xét, chỉ nên dừng loại hình dự án BT từ nay đến khoảng năm 2022.

Trong thời gian này, cơ quan quản lý Nhà nước có thể thực hiện việc rà soát, xây dựng hoàn thiện đồng bộ cơ chế, chính sách, pháp luật để đủ điều kiện khởi động lại các dự án BT kể từ năm 2023.

Luật sư Nghiêm Quang Vinh: Không quản lý được thì nên bỏ

Trao đổi với PV Báo Nhà báo và Công luận, Luật sư Nghiêm Quang Vinh - Giám đốc Công ty Luật Nghiêm Quang - Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng: Việc dừng phê duyệt các dự án BT không ảnh hưởng quá nhiều tới thị trường bất động sản.

Theo Luật sư Vinh, hiện tại, trong Luật Đầu tư mới vẫn còn một số lỗ hổng trong các mô hình đầu tư đổi đất lấy hạ tầng. Ví dụ, trong Luật chưa quy định cách thức chuyển giao, hay chuyên giao cho ai, hoạt động như thế nào; đơn vị nào quản lý,...

“Trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa được khép kín, công tác quản lý chưa hiệu quả, tốt nhất là nên bỏ Hợp đồng BT”, Luật sư Vinh nói.

Lâm Vũ