HoREA kiến nghị tính lại bảng giá đất tại nhiều quận, huyện của TP.HCM

Phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh tại TP.HCM mà đơn vị tư vấn giá đất đang thực hiện là lấy bảng giá đất hiện hành nhân với "hệ số" để cho ra mức giá đất mới. Theo đó, mỗi quận sẽ có một "hệ số" riêng được tính dựa trên mức tăng giá đất của quận. Ví dụ, quận 1 được xác định mức tăng giá đất trên toàn quận là 5 lần (hệ số sẽ là 5), quận 4 tăng đồng loạt 11,3 lần, quận 5 tính tăng đồng loạt 5,6 lần thì áp dụng hệ số là 11,3 và 5,6...

Tuy nhiên, HoREA đánh giá cách làm trên đang tồn tại nhiều bất cập, làm giá đất điều chỉnh tại một số quận, huyện không đầy đủ, sát thực tế. Điển hình là giá đất điều chỉnh tại tất cả tuyến đường thuộc quận 1, 4, 5 được tính cùng một hệ số, không hợp lý và không đảm bảo tính công bằng.

Cụ thể, 100% giá đất quận 1 đang được "áp" chung một hệ số là 5. Tuy nhiên, giá đất và tốc độ tăng giá các khu vực quận 1 vốn có chênh lệch rất lớn. Giá đất trên các tuyến đường chính khu vực trung tâm như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Lê Duẩn... có thể nhân với "hệ số" bằng 5 vì mức tăng tại đây khá cao. Nhưng các tuyến đường nhỏ như Trần Đình Xu, Đặng Trần Côn, Trần Quang Khải, Nguyễn Cảnh Chân... mức tăng không thể bằng các tuyến lớn khiến việc việc áp dụng hệ số chung là bất hợp lý.

Mặt khác, tại quận 10 có 67 tuyến đường được chia thành 3 nhóm với hệ số lần lượt là 5,12; 5,13; và 5,58. Dù có sự phân chia, mức chênh lệch giữa các hệ số này không đáng kể, chỉ 0,01 đến 0,45; không phản ánh đúng sự khác biệt giá đất giữa các khu vực trong quận.

Tình trạng tương tự cũng đang xảy ra tại nhiều quận như quận 4, quận 5 và Phú Nhuận, khi cách tính hệ số không có sự chênh lệch rõ rệt giữa các tuyến đường.

HoREA đề nghị sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường

Từ thực tiễn trên, HoREA đề nghị sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND Thành phố phê duyệt làm chuẩn và áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện, TP. Thủ Đức.

Việc này nhằm bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp tiền sử dụng đất, tức người dân nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ nộp tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm 2024.

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị không sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh dựa trên việc nhân "Bảng giá đất 02" với hệ số đồng loạt, như trường hợp các quận 1, 4, 5, 10 và Phú Nhuận, vì điều này không phản ánh đúng sự khác biệt giữa các tuyến đường. Thay vào đó, Hiệp hội kiến nghị xây dựng lại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh cho các quận này.

Vì vậy, HoREA đề xuất TP.HCM nên sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh có dải biên độ rộng được thực hiện tại quận 8, quận 12, huyện Bình Chánh...

Ngoài ra, HoREA cũng cho biết bảng giá đất điều chỉnh tại một số quận (như quận 3, 6, 7, 11, 12, Bình Thạnh) và một số huyện (như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ) cùng TP. Thủ Đức đang được tính ở mức cao nhất, vượt quá trần hệ số K cho đất ở theo Quyết định 11/2024 về giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Do đó, Hiệp hội kiến nghị mức giá đất cao nhất không nên vượt quá trần hệ số K này.

Bảng giá đất điều chỉnh được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM xây dựng căn cứ trên cơ sở dữ liệu chắt lọc từ các nguồn như giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật...

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số nơi thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Nếu tính cả hệ số K, so với bảng giá đất hiện hành thành phố ban hành năm 2020, giá đất tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% mặt bằng thị trường.

Trước tình hình trên, TP.HCM đã lập Hội đồng thẩm định để đánh giá, xem xét bảng giá đất điều chỉnh trước khi được UBND Thành phố có quyết định áp dụng. Bảng giá này nếu được thông qua sẽ sử dụng đến 31/12/2025. Từ đầu 2026, TP.HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hằng năm chung theo Luật Đất đai 2024.

Bạch Khởi