HoREA lý giải vì sao chưa nên áp dụng Bảng giá đất điều chỉnh tại TP HCM

Cần có thời gian "thích nghi" với bảng giá đất

Theo đó, HoREA đã hoanh nghênh việc thành phố đã lắng nghe các góp ý về "Dự thảo Bảng giá đất áp dụng từ 1/8/2024" và đề nghị chỉ nên tập trung xây dựng "Bảng giá đất lần đầu" áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đồng thời, hiệp hội này cũng đưa ra tính toán về nghĩa vụ tài chính mà người dân có thể phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cũ và "Dự thảo Bảng giá đất" sẽ như sau:

Trường hợp 1: Ông A làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh). Thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp có giá là 200 ngàn đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 theo Bảng giá đất tại Quyết định 02 ngày 16/01/2020 của UBND TP HCM (Bảng giá đất hiện hành).

Nếu chỉ tính tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất hiện hành mà không phải tính hệ số điều chỉnh giá đất là 3,3 lần đối với Khu vực II thì ông A chỉ phải nộp tiền sử dụng đất 660 triệu đồng. Nếu tính cả hệ số điều chỉnh thì ông A phải nộp 2,178 tỷ đồng.

Nhưng nếu tính tiền sử dụng đất theo "Dự thảo Bảng giá đất" dự kiến quy định đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh là 3,2 triệu đồng/m2(vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần), ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng.

Như vậy, số tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp theo "Dự thảo Bảng giá đất" sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng và tăng 2,83 lần so với tiền sử dụng đất là 2,178 tỷ đồng khi tính thêm hệ số.

Nhiều ý kiến cho rằng người dân cần có thời gian để "thích nghi" trước khi điều chỉnh giá đất

Trường hợp 2: Bà B đã có quyền dụng đất thửa đất 200 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh) và do trước đây không đủ khả năng tài chính nên bà B chỉ xin cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích 100 m2 đất ở đã xây dựng nhà, còn lại phần diện tích 100 m2 sân xi măng được xác định là đất trồng cây nông nghiệp ngắn ngày. Nay bà B có nhu cầu làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 100m2 sân xi măng thành đất ở, bà B phải nộp 6,18 tỷ đồng nếu tính theo "Dự thảo Bảng giá đất".

Trường hợp 3: Ông C làm hồ sơ xin tách thửa 1.000m2 đất nông nghiệp liền kề với thửa đất có nhà ở của ông. Đồng thời, xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành 5 thửa đất ở, mỗi thửa có diện tích 200m2 để chia cho các con.

Phần diện tích đất nông nghiệp này nằm tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh). Tính tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất hiện hành, ông C phải nộp tiền sử dụng đất là 6,6 tỷ đồng. Nếu tính thêm hệ số 3,3 lần, ông C phải nộp tiền sử dụng đất là 21,78 tỷ đồng.

Nhưng nếu tính tiền sử dụng đất theo "Dự thảo Bảng giá đất" có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2, ông C phải nộp tiền sử dụng đất là 61,8 tỷ đồng. Tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất là 6,6 tỷ đồng, và tăng 2,83 lần so với số tiền sử dụng đất là 21,78 tỷ đồng khi tính thêm hệ số.

HoREA cũng nhận định, nếu những trường hợp trên được đề nghị lựa chọn số tiền sử dụng đất phải nộp, hoặc là theo Quyết định 2/2020/QĐUBND và Quyết định 56/2023/QĐ-UBND hay theo "Dự thảo Bảng giá đất" thì chắc chắn tất cả sẽ đề nghị lựa chọn số tiền sử dụng đất phải nộp theo Bảng giá đất hiện hành để phù hợp với khả năng tài chính của nhiều cá nhân, hộ gia đình hơn.

Gỡ khó cho các trường hợp vướng quy hoạch "treo"

Đặc biệt, HoREA còn đưa ra trường hợp thứ 4, cũng là những người chịu nhiều thiệt thòi nhất khi có nhà đất nằm trong các khu vực quy hoạch "treo" như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, khu dân cư chỉnh trang; hoặc dự án "treo" như dự án Bình Quới - Thanh Đa... Do đó, trong nhiều năm qua, những người dân này đã không được cấp giấy phép xây dựng mới, không được tách thửa, không được chuyển mục đích sử dụng đất nên đã không được nộp tiền sử dụng đất theo giá đất rất thấp trước đây.

Nếu trong thời gian tới, TP HCM tháo gỡ xong "quy hoạch treo, dự án treo" thì những người dân này tiếp tục bị thiệt thòi, thua thiệt lần thứ hai vì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với giá đất rất cao theo quy định tại "Dự thảo Bảng giá đất". Do đó, HoREA đã đề nghị cơ quan soạn thảo Bảng giá đất nên thấy rõ tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/8/2024.

Người dân có đất bị mắc kẹt trong các khu vực có quy hoạch sẽ không có thời gian để xoay sở khi điều chỉnh giá đất

Hiệp hội cũng dẫn chứng, hiện nay trên địa bàn TP HCM còn hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn thành phố; hoặc những người có nhu cầu hợp thức hóa quyền sử dụng đất các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu; hoặc những người có nhu cầu tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở như các trường hợp minh họa trên đây.

Vì lý do trên, việc tiếp tục áp dụng Bảng giá đất hiện hành và hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay đến hết ngày 31/12/2025 theo Luật Đất đai 2024 (khoản 1 Điều 257), để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận và xoay sở tài chính để nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ, giảm bớt áp lực tài chính cho người dân.

Đồng thời, Hiệp hội cũng đề nghị UBND TP HCM nhanh chóng, quyết liệt chỉ đạo các cơ quan chức năng tập trung tháo gỡ các "quy hoạch treo, dự án treo" để người dân tại các khu vực này có đủ thời gian thực hiện các quyền của người sử dụng đất, để có thể kịp đóng tiền sử dụng đất trong năm 2025 theo Bảng giá đất hiện hành.

Mới đây, liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP Thủ Đức (TP HCM) đã có văn bản gửi UBND 34 phường trên địa bàn thông báo về việc đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất đối với giấy phép xây dựng có thời hạn (giấy phép xây dựng tạm). Điều này đồng nghĩa với việc các hộ dân có nhà xây dựng tạm trên đất quy hoạch cũng có cơ hội được cấp sổ đỏ.

An Vũ