Hướng dẫn khai thuế với giao dịch nhà đất trước ngày 1/7/2026

Cục Thuế vừa có văn bản trả lời kiến nghị của công dân Nguyễn Thị Thanh Huyền liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản được xác lập trước ngày 1/7/2026, nhưng thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản được thực hiện sau thời điểm này.

Ảnh minh họa

Nội dung hướng dẫn tập trung vào việc xác định thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN), đặc biệt trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thay bên bán.

Xác định thời hạn khai thuế đối với hợp đồng ký trước ngày 1/7

Theo Cục Thuế, trước ngày 1/7/2026, căn cứ khoản 5 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC và khoản 3 Điều 88 Thông tư số 80/2021/TT-BTC, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Quy định này áp dụng đối với những giao dịch đã xác lập hợp đồng trước ngày 1/7/2026 nhưng đến thời điểm đó vẫn chưa thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định.

Tuy nhiên, kể từ ngày 1/7/2026, các quy định mới về đăng ký biến động đất đai và thời hạn khai thuế TNCN được áp dụng.

Cụ thể, khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai quy định, đối với các trường hợp chuyển nhượng thuộc diện phải đăng ký biến động, người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện đăng ký trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động.

Đồng thời, khoản 8 Điều 10 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 của Chính phủ quy định thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Cục Thuế cho biết, Điều 75 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP có quy định về chuyển tiếp nhưng chỉ đề cập đến việc phục hồi khoản tiền thuế nợ đã được xóa, không có quy định riêng về thời hạn khai thuế đối với giao dịch bất động sản được xác lập trước ngày 1/7/2026.

Tương tự, Điều 100 Thông tư số 89/2026/TT-BTC quy định một số nội dung chuyển tiếp liên quan đến mẫu biểu hồ sơ có kỳ tính thuế trước ngày 1/7/2026, các quyết định, thông báo đã ban hành và việc xử lý khoản nộp thừa, nhưng không điều chỉnh trường hợp nêu trong kiến nghị.

Từ những căn cứ trên, Cục Thuế xác định, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản ký trước ngày 1/7/2026, có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán nhưng thủ tục đăng ký biến động thực hiện sau ngày này, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN được áp dụng theo khoản 8 Điều 10 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP.

Như vậy, người thực hiện giao dịch cần chú ý đến thời hạn đăng ký biến động theo quy định của pháp luật về đất đai để xác định thời điểm phải hoàn thành việc nộp hồ sơ khai thuế.

Chậm nộp hồ sơ có thể bị xử phạt về hành vi trốn thuế

Bên cạnh việc hướng dẫn thời hạn khai thuế, Cục Thuế cũng làm rõ các quy định xử phạt đối với trường hợp chậm nộp hoặc không nộp hồ sơ khai thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, căn cứ Luật Quản lý thuế năm 2019, Luật Quản lý thuế năm 2025 và các văn bản hướng dẫn, trường hợp người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định sẽ bị xem xét xử phạt vi phạm hành chính về thủ tục thuế theo Điều 13 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 310/2025/NĐ-CP.

Đáng chú ý, trường hợp người nộp thuế không nộp hồ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ sau 90 ngày kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, hoặc thời hạn được gia hạn, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì có thể bị xử phạt về hành vi trốn thuế theo Điều 17 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định trường hợp được xem xét xử lý theo hướng khác khi người nộp thuế đã chủ động khắc phục hậu quả.

Cụ thể, nếu người nộp thuế đã nộp đầy đủ số tiền thuế và tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế, theo các điều kiện được quy định tại khoản 11 Điều 143 Luật Quản lý thuế năm 2019 và điểm l khoản 4 Điều 45 Luật Quản lý thuế năm 2025, thì không bị xử phạt về hành vi trốn thuế.

Thay vào đó, trường hợp này bị xử phạt về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo khoản 5 Điều 13 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP.

Như vậy, việc chậm nộp hồ sơ khai thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý khác nhau, tùy thuộc vào thời gian chậm nộp, tình trạng thực hiện nghĩa vụ thuế và việc khắc phục vi phạm của người nộp thuế.

Cục Thuế hướng dẫn người thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản cần xác định chính xác thời hạn kê khai, đăng ký biến động và hoàn thành nghĩa vụ thuế theo quy định, tránh phát sinh vi phạm hành chính trong quá trình thực hiện thủ tục sang tên nhà đất.