Kéo giá nhà xuống cách nào?

Giá đất giảm chưa chắc kéo giá nhà giảm tương ứng

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra sáng 22/9, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho biết, tiền sử dụng đất chỉ là một trong nhiều khoản chi phí cấu thành giá nhà.

Bên cạnh tiền sử dụng đất còn có chi phí đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế và nhiều khoản chi phí khác... cấu thành giá nhà.

Do đó, khi đánh giá yếu tố nào có thể kéo giá nhà xuống, cần xem xét giá sản phẩm tại thời điểm đó được hình thành dựa trên những yếu tố nào. Từ đó mới có thể lựa chọn công cụ điều tiết phù hợp.

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng. Ảnh: VNB.

Theo bà Hằng, khi tác động đúng vào cơ chế hình thành giá để đưa giá đất về mức hợp lý, giá trị bất động sản cũng có thể giảm. Việc điều chỉnh theo hướng này không gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

Từ góc độ quản lý, bà Hằng cho biết, cơ quan chức năng đang xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản. Trong dự thảo, có một chương riêng nói về điều tiết thị trường.

Dự thảo cũng đưa ra khái niệm về đầu cơ bất động sản, đồng thời từng bước xây dựng các tiêu chí để nhận diện hoạt động này. Đây là cơ sở để cơ quan quản lý có giải pháp điều tiết thị trường, hướng giá bất động sản về đúng giá trị thực.

“Ít nhất ở thời điểm này, chúng ta đang nhìn nhận rằng, cần kiểm soát hoạt động đầu cơ. Đây là một trong những yếu tố lớn nhất”, bà Hằng nói.

Một vấn đề khác được bà Hằng lưu ý là cách xác định giá thị trường. Theo bà, trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023, bà đồng tình với việc tính giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, câu hỏi quan trọng là phải xác định thế nào là “giá thị trường”.

Một trong những cơ sở có thể tham khảo là lượng giao dịch. Nếu lượng giao dịch tăng đều, thị trường có thêm cơ sở để xác định xu hướng giá. Ngược lại, nếu giao dịch không có nhưng giá vẫn liên tục tăng mạnh thì cần xem xét liệu mức giá đó có thực sự phản ánh giá thị trường hay không.

“Chúng ta cũng không thể sử dụng nguyên bảng giá đất cũ, bởi cách tính đó rất khó đáp ứng yêu cầu phát triển”, bà Hằng nói.

Theo bà Hằng, giá đất quá thấp hoặc quá cao đều có thể gây khó khăn cho quá trình phát triển. Bài toán đặt ra là phải tìm được sự cân bằng, qua đó bảo đảm giá đất phản ánh hợp lý giá trị và điều kiện thị trường.

Kiểm soát toàn bộ chi phí tạo lập giá nhà

Ở góc độ doanh nghiệp và thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, giá đất tác động rất mạnh đến giá nhà.

Theo ông Đính, trong cơ cấu giá nhà mà các đơn vị phát triển dự án và nhà đầu tư thường tính toán, giá trị đất chiếm khoảng 30-40%. Tại một số khu đất, tỷ lệ này có thể lên tới gần 50%. Vì vậy, giá đất có ảnh hưởng lớn đến giá nhà.

“Nếu điều tiết được giá đất, đưa giá đất về mức hợp lý và phù hợp hơn thì giá nhà cũng sẽ giảm phù hợp với nhu cầu của thị trường”, ông Đính nói.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - phát biểu tại hội thảo. Ảnh: VNB.

Theo ông Đính, điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với việc giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân có hoàn cảnh khó khăn.

Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh, giá đất chỉ là một phần trong cơ cấu giá nhà. Giá sản phẩm còn phụ thuộc vào toàn bộ quá trình tạo lập dự án, từ thủ tục, quy hoạch, thể chế đến thời gian giải quyết các thủ tục.

Bên cạnh đó là nhu cầu của thị trường, khả năng đáp ứng của từng phân khúc, chi phí vốn, chi phí vật liệu xây dựng và nhiều yếu tố khác. Ông Đính cho rằng, cần kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra nhà.

Theo ông Đính, nếu các yếu tố này được hỗ trợ bằng thể chế, thông qua Luật Đất đai và các cơ chế liên quan, để lựa chọn đúng người có năng lực, đúng chủ đầu tư, đúng sản phẩm và đúng quy hoạch, thì giá đất, giá nhà cũng sẽ giảm, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển và mong muốn của người dân.

Ông Đính cho rằng, đây mới là vấn đề quan trọng. Cùng với kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo lập giá nhà, cần phát triển nhu cầu sử dụng, nhu cầu đầu tư và nhu cầu tăng trưởng của nền kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách phù hợp.