Khác biệt nội - ngoại trên thị trường khu công nghiệp

Khối ngoại thường tập trung vào các dự án kho xưởng xây sẵn. Ảnh: Bình Minh.

Khối ngoại: Mạnh gạo, bạo tiền

Trên thị trường, khi điểm danh các nhà phát triển dự án hạ tầng khu công nghiệp trong nước có thể kể đến Công ty cổ phần Long Hậu (mã LHG), Tổng công ty IDICO - Công ty cổ phần (mã IDC), Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc -Công ty cổ phần (mã KBC), Công ty cổ phần Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (mã VRG), Công ty cổ phần Phát triển đô thị công nghiệp số 2 (mã D2D), Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - Công ty cổ phần (mã BCM), Tổng công ty Viglacera - Công ty cổ phần (mã VCG)… Đây đều là những doanh nghiệp có bề dày trong ngành.

Không khó để nhận ra, theo thời gian, các doanh nghiệp này đều đã tạo lập được chuỗi dự án với độ phủ lớn, thu hút tốt dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào các khu công nghiệp, tạo dựng được nền tảng cho sự phát triển của ngành sản xuất công nghiệp tại Việt Nam.

Cùng với sức nóng của làn sóng dịch chuyển sản xuất từ bên ngoài vào, Việt Nam có thêm ngày càng nhiều các nhà phát triển dự án mới với các khu công nghiệp cỡ vừa và thường bắt đầu với một vài dự án đơn lẻ. Thậm chí, thị trường khu công nghiệp còn thu hút thêm nhiều “tay chơi” từ các lĩnh vực khác, hoặc từ lĩnh vực bất động sản dân dụng chuyển sang.

Trong khi đó, nói đến khối ngoại, không khó để nhận thấy, thị trường đang xuất hiện ngày càng nhiều hơn những nhà đầu tư lớn như Amata, VSIP, Fraser, Sumitomo, DeepC, Core5…

Dù xuất hiện sau, thậm chí chỉ mới gia nhập, nhưng với phong cách đầu tư quyết liệt cùng kinh nghiệm và thế mạnh tài chính của mình, khối này ngày càng cho thấy tầm ảnh hưởng trên thị trường. Sau một thời gian dài, số lượng dự án khu công nghiệp của nhà đầu tư nước ngoài đã tăng đáng kể và thu hẹp khoảng cách với nhà đầu tư trong nước.

Ông Vũ Công Trụ - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Vietnam Solution đánh giá, xu hướng các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường khu công nghiệp Việt Nam đã diễn ra và sẽ ngày càng rõ nét hơn, có thể kể đến những cái tên đã thành công như VSIP, DEEP C, Amata, Sumitomo…

Điểm chung là các tập đoàn này đều có kinh nghiệm, trải nghiệm và thành công ở nhiều nước trên thế giới, biết cách làm và sở hữu nhiều lợi thế như quan hệ với các đơn vị, tổ chức tài chính, hỗ trợ nguồn vốn, mạng lưới thu hút đầu tư…, nên khá thuận lợi trong việc lấp đầy các khu công nghiệp.

Ông Trụ cho hay, do đứng đằng sau là các quỹ đầu tư nên mô hình kinh doanh của hầu hết các nhà phát triển dự án hạ tầng khu công nghiệp nước ngoài tại Việt Nam có đặc trưng là dòng tiền thu về ngắn, chu kỳ đầu tư thường chỉ kéo dài 5-7 năm…

“Khi tham gia ‘sân chơi’ khu công nghiệp, khối ngoại sẽ làm thị trường mạnh lên. Điều này đến từ việc họ có dòng vốn lớn, áp lực giải ngân và tăng trưởng theo đó cũng cao. Bên cạnh đó, khối này còn có lợi thế chọn lựa dự án tốt, có cộng đồng doanh nghiệp hoạt động từ trước, nắm bắt tốt nhu cầu dịch chuyển chuỗi cung ứng đến các khu vực.

Ngoài ra, họ tổ chức hoạt động đầu tư kinh doanh tốt, nhất là công tác hỗ trợ đầu tư, nên được nhiều khách thuê lựa chọn, cho dù chi phí thuê và vận hành cao hơn”, ông Trụ phân tích và cho biết thêm, với các doanh nghiệp sản xuất, dù chi phí này cao hơn nhưng cũng không quá nhiều nên họ vẫn sẽ ưu tiên lựa chọn.

Không khó để thấy, với cách làm này, nhiều nhà phát triển khu công nghiệp nước ngoài có tốc độ triển khai dự án (thường là nhà kho, nhà xưởng) rất nhanh, cộng với việc tối ưu chi phí và hậu cần logistics tốt, địa điểm thường ở vị trí chiến lược… nên tỷ lệ lấp đầy được đảm bảo.

Khối nội: Độ ì lớn

Bình luận về “phong cách” của khối nội, ông Vũ Công Trụ cho rằng, doanh nghiệp Việt ít đi theo được mô hình này do mức độ minh bạch tài chính chưa cao và độ ì lớn, việc xúc tiến đầu tư cũng không mạnh nên chưa thu hút được sự quan tâm từ các quỹ đầu tư.

“Cách làm phổ biến hiện nay của nhiều nhà phát triển hạ tầng khu công nghiệp trong nước là xin dự án lớn rồi bán lại cho các nhà đầu tư khác. Thực tế này cho thấy, khối nội vẫn chủ yếu khai thác lợi thế về đất đai là chính, còn về vốn liếng, công nghệ, tệp khách hàng, xúc tiến đầu tư… thì khối ngoại nổi trội hơn”, ông Trụ nhấn mạnh, đồng thời chia sẻ thêm, nhiều nhà phát triển hạ tầng khu công nghiệp trong nước chưa chịu khó khai thác hay đi vào các lợi thế về khách hàng, đầu tư con người, hệ thống… cho mạng lưới để tăng hiệu quả thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, do vẫn có lợi nhuận và kinh doanh được nên nhiều bên vẫn chọn làm theo cách cũ. Tuy nhiên, thời gian tới, áp lực cạnh tranh từ khối ngoại sẽ nhiều lên và các doanh nghiệp trong nước sẽ dần phải thay đổi cách làm.

Cũng bình luận về câu chuyện này, ông Phạm Văn Nam - chuyên gia bất động sản công nghiệp từ Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam cho hay, sự khác biệt cơ bản dễ nhận thấy giữa khối nội, khối ngoại ở lĩnh vực này là tầm nhìn và cách làm thị trường.

Theo ông Nam, trong khi còn nhiều doanh nghiệp hạ tầng khu công nghiệp trong nước kinh doanh theo kiểu xin dự án, chuyển nhượng, thậm chí ký hợp đồng cho thuê khi chưa đủ điều kiện (ký chui - PV), thì khối ngoại lại nắm bắt tốt về xu hướng dịch chuyển sản xuất và sẵn sàng đầu tư mạnh ngay từ đầu, đi trước để đón khách thuê.

Phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài đều là những tên tuổi trong ngành, có nhiều kinh nghiệm trong phát triển dự án và mạng lưới khách thuê rộng khắp, trong khi nhiều nhà đầu tư trong nước lại chưa có kinh nghiệm, thậm chí là doanh nghiệp “tay ngang”, có được dự án nhưng kinh nghiệm kinh doanh mảng này gần như bằng 0.

“Sự linh hoạt cũng là điều dễ nhận thấy ở nhà đầu tư nước ngoài. Có nhà đầu tư Thái Lan từ năm 2016 khi tham gia thị trường Việt Nam đã đặt mục tiêu phát triển những khu công nghiệp quy mô hàng nghìn héc-ta, nhưng sau khi nhận thấy cách thức quản lý đất đai ở Việt Nam có nhiều khác biệt nên đã ‘xoay bài’, chuyển sang làm những khu công nghiệp có quy mô nhỏ hơn, khoảng một vài trăm héc-ta để thuận tiện triển khai và không bỏ lỡ con sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng”, ông Nam cho hay, đồng thời chia sẻ thêm, hạn chế của nhiều doanh nghiệp nội là vẫn giữ tầm nhìn ngắn hạn, chủ yếu tập trung xin dự án rồi chuyển nhượng. Trong khi đó, khối ngoại có các quỹ đầu tư đứng sau, có tiềm lực tốt về nguồn vốn cùng nhiều yếu tố khác hỗ trợ. Chính điều này đã dẫn đến chiến lược kinh doanh khác biệt.

“Tính ‘ăn xổi’ còn thể hiện khá rõ ở nhiều nhà phát triển khu công nghiệp trong nước, nhất là với doanh nghiệp có ít dự án. Với những doanh nghiệp đã có nhiều dự án, hình thành nên hệ thống các khu công nghiệp, cách làm đang dần thay đổi theo hướng dài hạn và bền vững hơn. Còn về khối ngoại, tốc độ và bài bản là ưu thế lớn, thậm chí có những nhà đầu tư đã “nếm mật nằm gai” hàng chục năm trời và giờ là lúc hái quả ngọt. VSIP là một điển hình khi đã xây dựng được hàng loạt khu công nghiệp chất lượng, quy mô và rất hiện đại. Cách làm của VSIP là nâng tầm câu chuyện đầu tư thành sự hợp tác giữa Chính phủ Việt Nam và Singapore. Đây là hướng đi thông minh và rất hiệu quả”, ông Nam đánh giá.

Bình Minh