Khắc phục bất cập trong quy định tách thửa, hợp thửa đất

Nhiều diện tích đất đô thị tại huyện Củ Chi chưa thể tách thửa.

Dự án Khu nhà vườn Việt Trang của Công ty cổ phần bất động sản Sài Gòn Garden (phường Long Phước, thành phố Thủ Đức) có diện tích 29ha. Dự án có chức năng khu nông nghiệp kết hợp nhà ở kinh tế vườn với tỷ lệ đất ở chiếm 10% trên tổng diện tích dự án. Dù đã được phê duyệt quy hoạch, nhưng nếu chiếu theo Quyết định 60 thì dự án này sẽ không được tách thửa do các thửa đất nằm trong dự án nhà vườn được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Tương tự, trên địa bàn quận 3 có tới 50% diện tích được quy hoạch là đất ở hỗn hợp, chính quyền chỉ cho phép người dân xây dựng tạm, không được hoàn công nhà ở. Điển hình như những căn nhà trong các hẻm 233, 255, 281 đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa (phường 7), dù là đất ở, nằm ngay trung tâm nhưng cũng chỉ được xây dựng tạm có thời hạn và không được hoàn công…

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017, Quyết định 60 được ban hành thay thế cho Quyết định số 33/2014 trước đó nhằm khắc phục những kẽ hở trong quá trình tách thửa, phân lô bán nền, hạn chế việc kinh doanh bất động sản trái với quy định. Tuy nhiên, sau khi được áp dụng, Quyết định 60 đã bộc lộ nhiều điểm bất cập, khiến việc xin tách thửa của người dân gặp nhiều khó khăn.

Quyết định 60 quy định đất thuộc “quy hoạch đất ở xây dựng mới”, “đất chỉnh trang đô thị” và “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp” (trong đó có chức năng đất ở) thì không được tách thửa. Những quy định này khá mơ hồ và không ăn nhập với các quy định của pháp luật đất đai hiện hành khiến các quận, huyện khó thực hiện.

Thống kê cho thấy, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 14.000ha đất thuộc quy hoạch dân cư mới và đất hỗn hợp, tập trung chủ yếu tại thành phố Thủ Đức; các quận 3, 7, 12, Bình Tân và ba huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn. Người dân có đất nằm trong quy hoạch này gần như mất hết quyền lợi về tách thửa, chuyển đổi mục đích, xây dựng nhà ở.

Ông Hà Minh Tân, Trưởng phòng Quản lý đô thị huyện Nhà Bè cho biết, địa phương đang tạm dừng giải quyết các hồ sơ tách thửa, hợp thửa để chờ hướng dẫn mới của UBND thành phố.

Ở huyện Bình Chánh, địa phương có diện tích đất bị vướng quy hoạch nhiều nhất thành phố thì tạm thời UBND huyện vẫn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ở trong khu vực quy hoạch có chức năng dân cư xây dựng mới. Tuy nhiên, UBND huyện yêu cầu việc chuyển mục đích phải dựa trên cơ sở rà soát, thẩm định theo nhu cầu thực tế, phù hợp với quy hoạch, có đăng ký sử dụng đất, không có quyết định, thông báo thu hồi đất. Việc cho chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện: Nằm xen cài trong khu dân cư hiện hữu; tiếp giáp với khu dân cư hiện hữu, vừa có quy hoạch dân cư hiện hữu vừa có quy hoạch đất dân cư xây dựng mới. Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì được xem xét cấp giấy phép xây dựng theo quy định.

Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cũng đề xuất cấp phép xây dựng chính thức cho người dân có đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Theo đó, người dân sẽ được xây nhà ở riêng lẻ không quá 6 tầng; nếu nhà trong hẻm có lộ giới dưới 6m được xây dựng không quá 4 tầng. Các chức năng quy hoạch còn lại như đất cây xanh, giao thông, công trình chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Tuy nhiên, trên thực tế, có địa phương thì vẫn giải quyết hồ sơ xây dựng tạm cho dân nhưng có địa phương tạm dừng giải quyết để chờ hướng dẫn mới.

Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh cho biết, đến nay, sở đã thực hiện dự thảo văn bản thay thế Quyết định 60 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, hợp thửa trên địa bàn theo hướng chỉ có đất ở đô thị và đất ở nông thôn theo đúng quy định của Luật Đất đai…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, sở dĩ xảy ra tình trạng tách thửa, phân lô bán nền tràn lan trong thời gian qua là do bất cập của một số quy định dưới luật cho phép tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ, hoặc là thửa đất độc lập nằm xen kẽ trong đất đô thị hoặc trong điểm dân cư nông thôn.

Tuy nhiên, do công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở) nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép, biến các lô đất nông nghiệp có diện tích 500m2 hoặc 1.000m2 vừa vặn với diện tích của một lô biệt thự, nhà vườn. Điều này dẫn đến tình trạng bị đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Do vậy, về lâu dài, pháp luật về đất đai cần quy định cơ chế, điều kiện để giải quyết nhu cầu của người dân muốn được tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất, hoặc là thửa đất độc lập tại đô thị, điểm dân cư nông thôn. Việc quy định rõ nhằm vừa bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, vừa bảo đảm kết nối hạ tầng đồng bộ và phù hợp với quy hoạch...

Bài và ảnh: Vũ Nguyên