Khang Điền: Lãi quý cao kỷ lục nhưng vẫn 'kém vui'

Theo báo cáo tài chính quý III/2025, doanh thu thuần Khang Điền đạt 1.098 tỷ đồng, tăng 334% so với cùng kỳ. Giá vốn tăng 240%, giúp lợi nhuận gộp đạt 776 tỷ đồng, cao gấp 5 lần so với cùng kỳ.

Nguồn thu chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đạt 1.080 tỷ đồng, tăng 352%. Hoạt động cung cấp dịch vụ và cho thuê mang về lần lượt 14 tỷ đồng và 4,3 tỷ đồng.

Khấu trừ chi phí, lợi nhuận sau thuế đạt 526 tỷ đồng, gấp 8 lần so với cùng kỳ. Đây cũng là mức lợi nhuận quý cao nhất kể từ khi công ty niêm yết trên sàn HoSE năm 2010.

9 tháng, hoạt động kinh doanh vẫn không mang tiền về cho Khang Điền.

Kết thúc 9 tháng đầu năm 2025, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần 2.857 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 841 tỷ đồng, tăng lần lượt 132% và 105% so với cùng kỳ. Với kết quả này, doanh nghiệp đã hoàn thành 75% kế hoạch doanh thu và 84,1% chỉ tiêu lợi nhuận năm.

Tính đến ngày 30/9/2025, tổng tài sản đạt 33.081 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm. Tiền và tương đương tiền đạt 2.378 tỷ đồng, các khoản phải thu ngắn hạn 4.716 tỷ đồng, và đầu tư tài chính ngắn hạn 305 tỷ đồng.

Hàng tồn kho vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản với 23.086 tỷ đồng, tăng 4,1%. Trong đó, khu dân cư Tân Tạo chiếm 8.272 tỷ đồng, dự án Bình Trưng Đông 8.432 tỷ đồng và khu dân cư Bình Hưng 11A khoảng 1.910 tỷ đồng.

Về nguồn vốn, tổng nợ phải trả đạt 12.703 tỷ đồng, tăng 12,4% so với đầu năm. Vay và nợ thuê tài chính ở mức 9.884 tỷ đồng, gồm 1.651 tỷ đồng vay ngắn hạn và 8.233 tỷ đồng vay dài hạn, tăng lần lượt 50% và 37,3%. Nói một cách dễ hiểu, khoảng 30% tổng tài sản của công ty này hiện đang được tài trợ bằng các khoản vay mượn. Đây là tỷ lệ khá cao trong nhóm doanh nghiệp phát triển nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung.

Nhìn chung, kết quả 9 tháng của Khang Điền “kém vui” vì hoạt động kinh doanh không mang được tiền về.

Lũy kế 9 tháng, dòng tiền kinh doanh âm tới 3.294 tỷ đồng, chủ yếu do tăng các khoản phải thu, giảm các khoản phải trả và chi trả lãi vay.

Thực tế, việc âm dòng tiền kinh doanh dường như là “điều tất nhiên” trong báo cáo tài chính của Khang Điền trong những năm gần đây.

Từ năm 2021 đến nay, chưa khi nào dòng tiền kinh doanh ở trạng thái dương: năm 2021 âm 2.010 tỷ đồng; năm 2022 âm 1.047 tỷ đồng; năm 2023 âm 1.543 tỷ đồng và năm 2024 âm 3.648 tỷ đồng).

Việc dòng tiền kinh doanh âm khiến Khang Điền phải loay hoay tìm nguồn bù đắp, và không tránh khỏi chuyện phải vay mượn, thậm chí vay mượn ngày càng nhiều. Điều này phần nào được thể hiện ở tổng nợ phải trả trong 9 tháng đầu năm đã nêu ở trên. Bởi trên bảng kết quả kinh doanh 9 tháng năm 2025 không thể hiện chi phí lãi vay, vì công ty đã vốn hóa chi phí lãi vay. Cách làm này khiến lợi nhuận của công ty không bị "ăn mòn", nhưng trên thực tế, số lãi vay phải trả hàng năm là rất lớn. Nếu hạch toán phần chi trả lãi vay này vào chi phí tài chính, lợi nhuận của Khang Điền sẽ bị ảnh hưởng khá nặng nề.

Liên quan đến việc huy động vốn, sau gần một năm hoàn tất phát hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP), Khang Điền vẫn chưa giải ngân được hơn một nửa nguồn vốn huy động được.

Theo báo cáo gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, tính đến ngày 20/10/2025, Nhà Khang Điền mới sử dụng 89,6 tỷ đồng, tương đương 48,8% tổng số 183,6 tỷ đồng huy động được từ đợt phát hành 10,8 triệu cổ phiếu ESOP với giá 17.000 đồng/cp, hoàn tất vào ngày 18/10/2024.

Như vậy, gần 94 tỷ đồng còn lại vẫn chưa được giải ngân. Theo kế hoạch ban đầu, toàn bộ số tiền này sẽ được bổ sung vào nguồn vốn kinh doanh.

Đợt phát hành ESOP năm 2024 được Khang Điền triển khai nhằm tăng tính gắn kết nội bộ và giữ chân nhân sự chủ chốt. Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, việc chậm đưa vốn vào hoạt động khiến dòng tiền của doanh nghiệp bị đánh giá là chưa tối ưu, đặc biệt khi công ty đang triển khai cùng lúc nhiều dự án quy mô lớn tại Tp.HCM.

Châu Anh