Khi bất động sản trở thành 'con dao hai lưỡi' của ngành ngân hàng

Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước hồi phục, kéo theo dòng vốn tín dụng quay trở lại hệ thống ngân hàng. Trong năm 2025, bất động sản đã trở thành một trong những động lực quan trọng nhất thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, cải thiện lợi nhuận và hỗ trợ xử lý nợ xấu.

Tuy nhiên, theo Báo cáo Ngành Ngân hàng 2026 của VCBS, chính sự phụ thuộc ngày càng lớn vào bất động sản cũng đang tạo ra những rủi ro mới cho hệ thống, biến lĩnh vực này trở thành một “con dao hai lưỡi” đối với ngành ngân hàng.

Dư nợ cho vay mua nhà chiếm 12,7 tổng dư nợ và là động lực cho tín dụng bán lẻ.

Tính đến ngày 25/12/2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 17,87%, mức cao nhất trong nhiều năm. Một phần lớn trong đó đến từ các khoản vay liên quan đến bất động sản, bao gồm cho vay mua nhà và cho vay kinh doanh bất động sản. Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, cho vay mua nhà tiếp tục giữ vai trò trung tâm khi đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% so với đầu năm và trở thành động lực chính của tín dụng bán lẻ.

Sự phục hồi của bất động sản đã tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực đến hệ thống ngân hàng. Khi giá nhà ở và thanh khoản thị trường cải thiện, các ngân hàng không chỉ mở rộng được tín dụng mà còn đẩy mạnh thu hồi nợ xấu. Trong 9 tháng đầu năm 2025, thu nhập từ thu hồi các khoản nợ đã xóa tăng tới 62% so với cùng kỳ, đặc biệt tại nhóm ngân hàng quốc doanh và một số ngân hàng tư nhân nhỏ. Đây là yếu tố quan trọng giúp lợi nhuận ngành ngân hàng duy trì tăng trưởng trong bối cảnh biên lãi thuần bị thu hẹp.

Tỷ trọng tín dụng của ngành bất động sản tại các ngân hàng đã niêm yết.

Không chỉ vậy, sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản còn hỗ trợ hoạt động phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, vốn từng là điểm nghẽn lớn của hệ thống tài chính giai đoạn 2022-2023.

Cuối quý III/2025, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 1,33 triệu tỷ đồng, trong đó ngân hàng và bất động sản chiếm tới gần 75% dư nợ. Việc dòng tiền ngân hàng tiếp tục chảy vào bất động sản đã giúp nhiều doanh nghiệp địa ốc vượt qua áp lực đáo hạn trái phiếu trong giai đoạn 2025-2027, từ đó giảm nguy cơ vỡ nợ dây chuyền.

Tuy nhiên, mặt trái của sự phục hồi này là mức độ phụ thuộc ngày càng lớn của hệ thống ngân hàng vào bất động sản. Cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản và xây dựng đạt gần 3 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 17% dư nợ toàn hệ thống - mức cao nhất trong nhiều năm. Riêng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 35% chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025, nhanh hơn rất nhiều so với tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Điều này khiến rủi ro tập trung ngày càng rõ nét, đặc biệt khi phần lớn tài sản bảo đảm của các khoản vay tiêu dùng và doanh nghiệp đều gắn với bất động sản. Nếu thị trường nhà đất đảo chiều hoặc thanh khoản suy yếu, giá trị tài sản bảo đảm sẽ giảm, làm gia tăng áp lực nợ xấu đối với ngân hàng. Thực tế, dù tỷ lệ nợ xấu nội bảng đã giảm nhẹ về mức 2,0% cuối quý III/2025, nhưng tỷ lệ nợ nhóm 2 - nhóm nợ có dấu hiệu suy giảm chất lượng - lại đang tăng trở lại, cho thấy rủi ro tiềm ẩn vẫn chưa được loại bỏ.

Bên cạnh đó là áp lực thanh khoản của các ngân hàng. Trong năm 2025, tăng trưởng huy động vốn chỉ đạt khoảng 11,35%, thấp hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng gần 18%. Sự chênh lệch này buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất huy động và đẩy mạnh phát hành giấy tờ có giá để cân đối nguồn vốn, khiến chi phí vốn tăng lên. Trong khi đó, nhiều khoản vay bất động sản là các khoản vay trung và dài hạn, làm gia tăng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tại nhiều ngân hàng, từ đó tạo thêm áp lực thanh khoản trong ngắn hạn.

Lợi nhuận của các ngân hàng trong 9 tháng đầu năm

Biên lãi thuần NIM của toàn ngành vì thế bị thu hẹp đáng kể. Quý III/2025, NIM toàn hệ thống chỉ còn 3,07%, mức thấp nhất kể từ cuối năm 2018. Lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức thấp để hỗ trợ người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản, trong khi chi phí huy động tăng do cạnh tranh gay gắt để hút vốn. Điều này khiến lợi nhuận từ hoạt động tín dụng - vốn là trụ cột của ngành ngân hàng - chịu nhiều sức ép hơn.

Bước sang năm 2026, VCBS dự báo tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 16-18%, trong đó bất động sản và cho vay mua nhà tiếp tục là một trong những động lực chính. Tuy nhiên, dòng vốn vào bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn khi Ngân hàng Nhà nước tăng cường các biện pháp quản lý rủi ro và ưu tiên tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, nông nghiệp, doanh nghiệp nhỏ và nhà ở xã hội. Việc áp dụng Thông tư 14 theo chuẩn Basel III cũng sẽ buộc các ngân hàng phải phân bổ vốn thận trọng hơn đối với các khoản vay có hệ số rủi ro cao như bất động sản.

Ở chiều tích cực, sự hồi phục của thị trường nhà đất vẫn mang lại nhiều cơ hội cho ngân hàng. Nghị quyết 42 được luật hóa từ cuối năm 2025 sẽ giúp quá trình thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm nhanh hơn, đặc biệt với các khoản vay có tài sản thế chấp là bất động sản. Đồng thời, các khoản vay mua nhà ưu đãi được tung ra từ giai đoạn 2023-2024 sẽ bắt đầu chuyển sang lãi suất thả nổi trong năm 2026, giúp cải thiện lợi suất tài sản và hỗ trợ NIM phục hồi.

VCBS nhận định, bất động sản đang vừa là động lực tăng trưởng, vừa là nguồn rủi ro lớn nhất của hệ thống ngân hàng. Sự phục hồi của thị trường nhà đất giúp tín dụng tăng mạnh, lợi nhuận được cải thiện và nợ xấu được xử lý nhanh hơn. Nhưng nếu dòng vốn tiếp tục dồn quá nhiều vào lĩnh vực này, hệ thống ngân hàng sẽ đối mặt với nguy cơ rủi ro tập trung, áp lực thanh khoản và biến động lợi nhuận trong chu kỳ tiếp theo.

Xuân Bắc