Khi các 'ông lớn' bất động sản kêu cứu - Bài 4: Nhà tái định cư 'vô gia cư' vì vướng cơ chế hoán đổi

UBND TP.HCM vừa yêu cầu các sở, ngành liên quan nghiên cứu tìm cách giải quyết bức xúc của hàng loạt “ông lớn” bất động sản có dự án trên địa bàn. Năn nỉ xin đóng tiền chưa được, mỏi mòn chờ mỗi văn bản hành chính, hay Trung ương đã chỉ đạo tháo gỡ cho dự án nhưng vẫn tắc, là tiếng kêu cứu của doanh nghiệp cần được phân định đúng sai. Dù vậy, tháo gỡ nhanh, sớm đúng quy định pháp luật thời hành chính 4.0, thì không chỉ lợi cho người dân, cho doanh nghiệp, mà còn cho cả ngân sách nhà nước.

Công ty Khải Huy Quân muốn TP.HCM nhận 252 căn hộ tái định cư tại Dự án Boulevard, nhưng vướng cơ chế hoán đổi.

Bài 4: Nhà tái định cư “vô gia cư” vì vướng cơ chế hoán đổi

Trước đây, khi xây dựng dự án thương mại, UBND TP.HCM yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng bàn giao lại cho Thành phố quỹ nhà tái định cư tương ứng để hoán đổi tiền sử dụng đất cho Dự án. Tuy nhiên, khi hoàn thiện thì cơ chế này không còn, khiến không chỉ cả ngàn căn hộ tái định cư “vô gia cư”, mà còn khiến dự án của doanh nghiệp không hoàn thiện thủ tục pháp lý để cấp sổ cho khách hàng.

Muốn “dâng” hàng trăm căn hộ tái định cư nhưng…

Theo phương thức đầu tư được UBND TP.HCM duyệt, Dự án Boulevard (Chung cư Phú Mỹ 2, diện tích hơn 720.320 m2 tại phường Phú Mỹ, quận 7) do Công ty Khải Huy Quân đầu tư gồm 4 khối chung cư A1, A2, B1, B2 với hơn 1.000 căn hộ. Trong đó, khối A2 (252 căn hộ) thì sau khi xây dựng hoàn thành sẽ bàn giao lại cho Thành phố để làm quỹ nhà ở tái định cư để được cấn trừ vào tiền sử dụng đất của Dự án.

Dự án đã hoàn tất xây dựng, có Thông báo nghiệm thu công trình của Bộ Xây dựng vào tháng 5/2021. Công ty thực hiện thủ tục bàn giao cho Thành phố 252 căn hộ tái định cư để hoàn tất việc thanh quyết toán. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không còn phương thức hoán đổi này, nên thủ tục pháp lý vướng mắc.

Ác nghiệt ở chỗ, do Dự án Boulevard bế tắc do vướng cơ chế hoán đổi, nên đã khiến thủ tục cấp sổ tại Dự án Florita của Công ty cũng bị tắc theo.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), với 64 dự án trước đó và 38 dự án mới đây, từ tháng 3 đến tháng 5/2022, HoREA đã tổng hợp các kiến nghị, gửi đến UBND TP.HCM và các cơ quan có thẩm quyền đề nghị gỡ vướng tổng cộng 102 dự án bất động sản.

Cụ thể, theo Công ty Khải Huy Quân, Dự án Florita hơn 10.450 m2 (Khu nhà ở thuộc lô A1, khu nhà ở Him Lam, phường Tân Hưng, quận 7) có phê duyệt giá đất năm 2010 với giá trị 135 tỷ đồng, được cấp sổ đỏ năm 2013 và chủ đầu tư đã tạm nộp đủ 135 tỷ đồng tiền sử dụng đất vào ngân sách. Năm 2018, Dự án đã hoàn thành và bàn giao cho người dân vào sinh sống, nhưng tới giờ này, cơ quan chức năng vẫn chưa cấp sổ đỏ cho cư dân bởi vướng cơ chế “hoán đổi” quỹ nhà ở tái định cư tại Dự án Boulevard.

“Công ty cổ phần Khải Huy Quân đề nghị UBND TP.HCM giao Sở Xây dựng tiếp nhận quỹ nhà ở tái định cư 252 căn hộ tại Dự án làm cơ sở ghi nhận doanh nghiệp hoàn thành thủ tục, nghĩa vụ của mình. Đối với phương thức thanh quyết toán, Công ty kiến nghị: xác định tiền sử dụng đất tại 2 dự án theo quy định để Công ty nộp vào ngân sách; Thành phố dùng ngân sách mua lại 252 căn tái định cư trên cơ sở dự toán chi phí xây dựng mà chủ đầu tư đã thông báo. Ưu tiên cấp “sổ đỏ” cho người dân tại Dự án Florita và Phú Mỹ 2 này. Đối với phần sở hữu riêng của chủ đầu tư giữ lại cấp sau khi thanh quyết toán xong”, doanh nghiệp khẩn thiết.

“Nghẽn mạch” ở đại Dự án Đông Tăng Long

Khu đô thị mới Đông Tăng Long (TP. Thủ Đức) là dự án có quy mô lớn và hiện đại bậc nhất TP. Thủ Đức, nằm sát trung tâm hành chính mới và Khu công nghệ cao TP.HCM, cách Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất 23 km về phía Tây, Cảng hàng không quốc tế Long Thành 29 km về phía Đông.

Ở trong dự án đại đô thị này, Tổng công ty cổ phần Đền bù Giải tỏa thực hiện Dự án Khu nhà ở chung cư cao tầng lô II.A, lô II.B, lô II.C, lô I.E, với tổng diện tích hơn 65.500 m2. Tổng công ty đã được công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư với tiến độ đến năm 2020 theo phương thức: chủ đầu tư xây dựng 1 lô nhà tái định cư bàn giao cho Thành phố để hoán đổi tiền sử dụng đất và được kinh doanh thương mại 3 lô còn lại.

Tổng công ty cổ phần Đền bù Giải tỏa cho hay, Dự án đã hoàn thành thỏa thuận tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, đánh giá tác động môi trường, phòng cháy, chữa cháy, thiết kế cơ sở, hoàn thành ký quỹ. Thế nhưng, khi Công ty thực hiện thủ tục giao đất để hoàn thiện các thủ tục thì tắc nghẽn bởi vướng cơ chế hoán đổi.

Tổng công ty cổ phần Đền bù Giải tỏa kiến nghị UBND TP.HCM giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường trình thủ tục giao đất cho Công ty thực hiện Dự án theo mục 6, khoản 61, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP (dự án được chấp thuận chủ trương trước ngày 1/7/2014 thì được giao đất không thông qua đấu giá).

“Khóc ròng” vì chờ đường vành đai 2 hoàn thiện

Đường vành đai 2 TP.HCM là trục huyết mạch, được thiết kế để phân luồng, giảm áp lực giao thông nội đô. Khi được khép kín, vành đai 2 còn giúp kết nối cảng biển và các tuyến giao thông quan trọng khác như xa lộ Hà Nội, Phạm Văn Đồng, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Quốc lộ 1, Quốc lộ 13.

Oái oăm, đường vành đai 2 được quy hoạch từ năm 2007 với chiều dài toàn tuyến 64 km, quy mô từ 6 - 10 làn xe. Đến nay, Dự án vẫn còn 4 đoạn chưa được khép kín, với chiều dài khoảng 14 km do khó khăn về nguồn vốn.

Sự ách tắc, chậm chạm khép kín con đường đã kéo theo hàng loạt dự án bất động sản của nhiều doanh nghiệp lâm cảnh bi hài khi phải chờ… con đường hoàn thiện.

Điển hình là Dự án Khu dân cư phường Trường Thọ (phường Trường Thọ, TP. Thủ Đức) của Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ Thiên Phúc Lợi gặp bế tắc khi đang triển khai thủ tục đầu tư ở khâu kết nối giao thông, khi mới chỉ có đường nội bộ tạm kết nối vào Dự án, mà hướng chính vẫn đang chờ đường Vành đai 2 “khép kín”.

Chung cảnh ngộ là Dự án Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ (phường Trường Thọ, TP. Thủ Đức) của Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và kinh doanh bất động sản Đất Phương Nam.

Dự án có diện tích hơn 8.300 m2 do doanh nghiệp bỏ tiền túi ra mua của dân và đã cập nhật đăng bộ sang tên Công ty. Khu đất được xem xét phù hợp quy hoạch 1/2000 để đầu tư dự án nhà ở chung cư cao tầng.

Từ tháng 6/2021, Công ty Đất Phương Nam triển khai thủ tục đầu tư và đã được Sở Kế hoạch và Đầu tư thụ lý lấy ý kiến các sở, ngành. Oái oăm, đến khâu này thì cơ quan quan trọng nhất lại không gửi ý kiến, khiến chủ đầu tư mỏi mòn trong đợi chờ. Lý do, Dự án chỉ có đường nội bộ kết nối vào lộ giới 4 m, còn hướng chính vẫn đang chờ đường vành đai 2 đầu tư hoàn thiện.

Cũng vậy, dự án khu đất tại phường Trường Thọ của Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh có diện tích 28.982,30 m2, đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng về việc đồng ý chuyển nhượng giao quyền sử dụng để lập dự án đầu tư với chủ sử dụng khu đất. Tuy nhiên, khu đất đang vướng mắc về kết nối giao thông (dự kiến sẽ kết nối với đường vành đai 2).

Cả 3 chủ đầu tư đều kiến nghị UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cho doanh nghiệp, vì đã có đất ở và các loại đất khác hợp pháp, mà chưa cần xét đến yếu tố kết nối đường vành đai 2 trong thời điểm này, vì việc xây dựng đường vành đai 2 đã được Trung ương và Thành phố quyết định kế hoạch triển khai thực hiện. Đến giai đoạn lập thủ tục cấp Giấy phép xây dựng hoặc nghiệm thu đưa vào sử dụng, thì mới xét đến yếu tố kết nối giao thông với đường vành đai 2.

Chỉ 2 doanh nghiệp là Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ Thiên Phúc Lợi và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản Đất Phương Nam đều đồng thanh: “Công ty có nguyện vọng được tham gia đầu tư xây dựng một phần tuyến đường vành đai 2, hoặc tuyến đường kết nối dự án của Công ty với tuyến đường vành đai 2 theo cơ chế xã hội hóa đầu tư, để kết nối giao thông từ Dự án với tuyến đường vành đai 2”.

Những dự án trên nằm trong tổng số 29 “tiếng kêu” của doanh nghiệp đối với 38 dự án bất động sản mà HoREA gửi tới UBND TP.HCM.

Tìm hiểu của chúng tôi, UBND TP.HCM vừa họp với cơ quan chức năng để yêu cầu tìm giải pháp để giải quyết khó khăn cho 38 dự án này, cùng với 64 dự án bất động sản khác cũng “liêu xiêu” trước đó. Như vậy, tới thời điểm này, TP.HCM có hơn 102 dự án bất động sản “kêu cứu”.

Báo Đầu tư sẽ tiếp tục đeo bám phản ánh khi cơ quan chức năng có giải pháp.

Sau khi tiến hành rà soát và phân loại, Sở Xây dựng TP.HCM trình UBND TP.HCM danh sách 64 dự án bất động sản được HoREA kiến nghị từ tháng 3/2022 và được chia thành các nhóm vướng mắc cụ thể như sau

18 dự án có vướng mắc về tiền sử dụng đất

8 dự án nhà ở xã hội

20 dự án thủ tục đầu tư và xây dựng dự án

7 dự án liên quan đến thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua và chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp

13 dự án vướng mắc về quy hoạch và thủ tục đất đai

Về trách nhiệm, có 42 dự án đang vướng mắc các thủ tục thuộc trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường;

13 dự án vướng mắc thủ tục liên quan đến trách nhiệm của Sở Kế hoạch và Đầu tư;

4 dự án vướng mắc liên quan đến trách nhiệm của Sở Xây dựng và 4 dự án vướng mắc thủ tục điều chỉnh quy hoạch thuộc trách nhiệm của Sở Quy hoạch - Kiến trúc.

Ngô Nguyên