Khi giấc mơ an cư dịch chuyển ra vùng ven

Nhà ở vừa túi tiền - Lối ra cho bài toán an cư sau sáp nhập

Trong nhiều năm, nhà ở giá rẻ và nhà ở vừa túi tiền tại khu vực phía Nam, đặc biệt là Tp.HCM và không gian đô thị mở rộng sau sáp nhập, luôn được xem là "điểm nghẽn" lớn của thị trường bất động sản.

Giá nhà tăng nhanh, nguồn cung khan hiếm khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình từng có lúc trở nên xa vời. Tuy nhiên, bức tranh thị trường thời gian gần đây đang xuất hiện những gam màu tích cực hơn, khi nhu cầu ở thực được nhìn nhận đúng vai trò trung tâm và bắt đầu được đáp ứng bằng những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính của người dân.

Thực tế cho thấy, giai đoạn trước, thị trường phát triển lệch pha khi nguồn cung tập trung nhiều vào phân khúc trung cao cấp, trong khi nhà ở bình dân gần như vắng bóng tại khu vực lõi đô thị.

Tp.HCM đang khuyến khích doanh nghiệp hướng tới phát triển nhà phân khúc giá tầm trung. Đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Sau sáp nhập, quy mô dân số và không gian phát triển của Tp.HCM mở rộng, dòng người dịch chuyển về khu vực trung tâm để làm việc, sinh sống ngày càng lớn, kéo theo áp lực rất lớn về chỗ ở. Tuy nhiên, thay vì chỉ nhìn vào khó khăn, thị trường đang dần tự điều chỉnh theo hướng thực chất hơn, lấy nhu cầu ở thực làm nền tảng.

Theo các nghiên cứu của Savills Việt Nam, việc thiếu hụt nhà ở giá rẻ không chỉ là vấn đề riêng của Tp.HCM mà là xu hướng chung của các đô thị lớn. Nguyên nhân đến từ chi phí đất đai, chi phí pháp lý và chi phí phát triển dự án ngày càng cao.

Tuy nhiên, Savills cũng đánh giá tích cực rằng, khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc, các doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại chiến lược, hướng đến phân khúc có nhu cầu thật và bền vững hơn. Nhà ở vừa túi tiền vì thế được xem là "trụ cột mới" của thị trường trong trung và dài hạn.

Chị Thu Hằng (nhân viên văn phòng đang làm việc tại khu Đông Tp.HCM), chia sẻ: "Vài năm trước, gia đình tôi gần như từ bỏ ý định mua nhà vì giá vượt quá khả năng. Nhưng hiện nay, khi xuất hiện thêm nhiều dự án giá hợp lý ở khu vực giáp ranh, giấc mơ an cư đã trở nên rõ ràng hơn. Chúng tôi chấp nhận đi xa hơn một chút, đổi lại là căn nhà phù hợp tài chính, pháp lý rõ ràng và có thể ở lâu dài".

Loạt chung cư hiện có giá "mềm" nhất khu vực Tp.HCM sau sáp nhập.

Anh Nguyễn Hoàng Nam, (làm việc tại Khu công nghệ cao Thủ Đức) cho biết: "Nhắc đến mua nhà là giấc mơ của vợ chồng tôi từ 5 năm trước, nhưng lúc đó tôi còn làm việc ở quận 3. Sau khi chuyển về khu công nghệ cao để làm việc, gia đình tôi tìm kiếm những căn hộ giá rẻ ở Bình Dương cũ. Chúng tôi bắt đầu tính toán lại, chấp nhận đi xa hơn một chút nhưng có nhà ở ổn định, lâu dài vẫn là lựa chọn rất đáng để cân nhắc".

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com cho rằng, hiện nay đã có sự thay đổi rõ nét trong hành vi người mua. Sau sáp nhập và điều chỉnh địa giới, giá bất động sản có xu hướng tăng ở nhiều khu vực. Bên cạnh đó, người mua cũng trở nên thực tế hơn, ưu tiên những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thay vì chạy theo vị trí trung tâm bằng mọi giá. Điều này tạo động lực để thị trường hình thành những vùng giá mới, nơi nhà ở giá rẻ và vừa túi tiền có "đất sống" rõ ràng hơn.

Doanh nghiệp đổi chiến lược: Nhà ở vừa túi tiền định hình chu kỳ mới

Ghi nhận của phóng viên cho thấy, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven không còn mang tính bị động mà đã trở thành lựa chọn chủ động của nhiều người mua nhà. Hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, thời gian di chuyển được rút ngắn, cùng với sự xuất hiện của các dự án nhà ở giá hợp lý đã giúp vùng ven trở thành "không gian an cư mới" của người lao động và gia đình trẻ.

Tại Bình Dương, Long An, Tây Ninh hay một số khu vực giáp ranh Tp.HCM, các dự án căn hộ và nhà ở có mức giá vừa túi tiền liên tục ghi nhận sức mua tích cực. Dù số lượng chưa lớn, nhưng đây được xem là tín hiệu cho thấy thị trường đang đi đúng hướng, khi cung dần tiệm cận cầu ở thực. Người mua không còn quá lo ngại về việc phải "ra xa trung tâm", bởi chất lượng sống tại các khu vực này ngày càng được cải thiện.

Người mua nhà vẫn có nhu cầu rất lớn, sẵn sàng di chuyển xa trung tâm để sở hữu nhà.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động chọn phân khúc nhà ở giá rẻ như một hướng đi chiến lược, thay vì chỉ xem đây là giải pháp ngắn hạn. Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Tập đoàn Bcons chia sẻ: "Doanh nghiệp xác định rõ phân khúc nhà ở vừa túi tiền không chỉ có nhu cầu lớn mà còn mang lại sự ổn định cho thị trường. Việc phát triển nhà ở giá rẻ giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền, đồng thời đóng góp thiết thực vào bài toán an sinh đô thị. Khi làm đúng phân khúc, đúng nhu cầu, sản phẩm sẽ tự tìm được người mua".

Cùng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông cũng cho rằng: "Trong bối cảnh thị trường ngày càng minh bạch, người mua ở thực chiếm vai trò chủ đạo, việc tập trung vào nhà ở vừa túi tiền là lựa chọn hợp lý. Doanh nghiệp này nhấn mạnh triết lý phát triển dự án dựa trên khả năng chi trả của số đông, tối ưu thiết kế và công năng để giảm giá thành nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống. Đây chính là yếu tố giúp các dự án giá hợp lý vẫn duy trì được thanh khoản tốt trong giai đoạn thị trường sàng lọc".

Chia sẻ với PV, ông Trần Văn Hưng, Tổng giám đốc Công ty CP C-Luxury nhận định: "Sau sáp nhập, cấu trúc dân số không chỉ ở Tp.HCM và các tỉnh lân cận đều thay đổi. Và nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục thay đổi theo hướng phân tán hơn. Người dân không còn quá phụ thuộc vào khái niệm "nhà trung tâm" mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng kết nối, tiện ích và chất lượng sống. Doanh nghiệp vì thế lựa chọn phát triển các dự án có mức giá phù hợp, hướng đến người mua ở thực, coi đây là yếu tố cốt lõi để thị trường phát triển bền vững".

Cũng theo ông Hưng, khi đô thị hóa lan tỏa, những khu vực trước đây ít được chú ý sẽ trở thành điểm đến mới của dòng dân cư. Nhà ở giá rẻ, nếu được phát triển bài bản, sẽ là nền tảng cho sự hình thành cộng đồng dân cư ổn định, từ đó tạo dư địa tăng trưởng lâu dài.

"Dù bài toán nhà ở giá rẻ vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng việc ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia phân khúc này cho thấy thị trường đang dần được "gỡ nút thắt". Khi nguồn cung tăng lên, mặt bằng giá sẽ có cơ hội ổn định hơn, giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở. Đồng thời, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cũng buộc chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sản phẩm, minh bạch pháp lý và chú trọng trải nghiệm sống của cư dân", Tổng giám đốc C-Luxury chia sẻ.

Kỳ vọng rằng, 2026 sẽ là bước ngoặt cho bất động sản giá rẻ.

Nhìn một cách tổng thể, phân khúc nhà ở giá rẻ và vừa túi tiền tại khu vực phía Nam và Tp.HCM mới đang bước vào giai đoạn chuyển động theo hướng tích cực hơn. Dù những thách thức vẫn hiện hữu, song thay vì rơi vào thế bế tắc, thị trường đã dần hé lộ những "lối ra" rõ nét, đến từ sự điều chỉnh kịp thời trong hành vi của người mua cũng như chiến lược phát triển của doanh nghiệp.

Bước sang năm 2026, nhà ở giá rẻ và vừa túi tiền được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò "trụ đỡ" quan trọng của thị trường bất động sản phía Nam và Tp.HCM mới. Trong bối cảnh nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao, còn hoạt động đầu tư ngắn hạn, lướt sóng chưa thực sự quay trở lại, phân khúc này được dự báo sẽ giữ được thanh khoản ổn định hơn so với nhiều phân khúc khác.

Về nguồn cung, thị trường có cơ sở để kỳ vọng sự cải thiện khi các doanh nghiệp đẩy mạnh tái cơ cấu chiến lược, mở rộng phát triển dự án ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh – nơi quỹ đất còn dư địa và chi phí đầu tư hợp lý hơn.

Tuy nhiên, nhà ở giá rẻ trong năm 2026 nhiều khả năng sẽ không còn "rẻ" theo nghĩa tuyệt đối. Thay vào đó, mức giá sẽ được định hình theo hướng phù hợp với thu nhập của số đông, đi kèm những yêu cầu khắt khe hơn về chất lượng xây dựng, tính pháp lý và khả năng kết nối hạ tầng. Đây được xem là giai đoạn thị trường từng bước đi vào quỹ đạo phát triển bền vững, lấy nhu cầu an cư làm nền tảng, qua đó tạo tiền đề cho sự phát triển ổn định, lành mạnh của đô thị trong dài hạn.

Phùng Sơn