Khơi dòng tài chính cho bất động sản khu công nghiệp trong chu kỳ đầu tư mới

Từ “ưu đãi” sang “chất lượng”

Ngày 29/9 tại Hải Phòng, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) phối hợp với Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng tổ chức Hội thảo “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới”. Hội thảo tập trung vào hai nhóm vấn đề lớn là chính sách, thể chế và giải pháp khơi thông dòng vốn cho bất động sản khu công nghiệp.

Lĩnh vực phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới khi dòng vốn đầu tư quốc tế và chuỗi cung ứng toàn cầu dịch chuyển. Nếu trước đây quỹ đất và giá thuê là những yếu tố quan trọng trong thu hút đầu tư, dòng vốn thế hệ mới đang đặt ra yêu cầu cao hơn về hạ tầng, năng lượng, logistics, công nghệ, nhân lực và chất lượng thể chế. Khu công nghiệp vì thế không còn chỉ là nơi cung cấp mặt bằng mà đang trở thành một cấu phần của hệ sinh thái sản xuất, nơi hội tụ FDI, công nghệ, logistics, năng lượng, tài chính và doanh nghiệp Việt Nam.

Phát biểu tại hội thảo, TS. Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch VFCA, cho rằng cuộc cạnh tranh thu hút FDI thế hệ mới đang chuyển từ “ưu đãi” sang “chất lượng”. Nhà đầu tư không chỉ quan tâm giá thuê đất hay ưu đãi thuế mà còn đặt câu hỏi về hạ tầng đồng bộ, nguồn điện, nguồn nước, xử lý môi trường, logistics, tiêu chuẩn ESG, tính minh bạch và sự ổn định của thể chế.

Theo ông Nghĩa, để đáp ứng những yêu cầu đó, khu công nghiệp cần một lượng vốn rất lớn, dài hạn và đa dạng.

“Tín dụng ngân hàng vẫn quan trọng nhưng không thể là kênh duy nhất. Chúng ta cần trái phiếu, quỹ đầu tư, vốn cổ phần tư nhân, vốn quốc tế, các công cụ tài chính xanh và cả những mô hình đầu tư mới”, ông nhấn mạnh.

Từ thực tiễn triển khai các khu công nghiệp trên địa bàn Hải Phòng, Chủ tịch VFCA chỉ ra bên cạnh nhiều điểm sáng, vẫn có những điểm nghẽn tác động trực tiếp đến dòng vốn, nhất là khoảng cách giữa ‘giải phóng mặt bằng’ và ‘bàn giao được đất để thi công hạ tầng’. Có dự án đã giải phóng khoảng 98% diện tích nhưng diện tích bàn giao mới ở mức khiêm tốn; một số dự án còn tình trạng mặt bằng chưa liền vùng, liền thửa hoặc vướng đê biển, lạch nước, khu tái định cư và giao thông kết nối…

Nhìn từ góc độ tài chính, theo ông Nghĩa, những điểm nghẽn này không chỉ là chuyện đất đai hay thủ tục. “Mỗi héc-ta đất chưa bàn giao được là một héc-ta vốn chưa thể vận hành. Mỗi tháng chậm tiến độ là chi phí vốn tăng lên”, đồng thời làm lỡ cơ hội thu hút nhà đầu tư thứ cấp và ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư cũng như tổ chức tín dụng. Bởi vậy, thể chế, quy hoạch, đất đai, tái định cư và tài chính cần được nhìn nhận như một chuỗi liên hoàn, không thể tách rời.

Cần một hệ sinh thái tài chính mới

Từ góc độ nguồn vốn, TS. Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Chủ tịch Liên chi Hội Tài chính Khu công nghiệp Việt Nam (VIPFA), cho rằng dòng FDI mới đang hướng tới những lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như bán dẫn, điện tử, trí tuệ nhân tạo, công nghệ số, công nghiệp chính xác, năng lượng sạch và logistics.

Theo ông Thắng, nhà đầu tư hiện không chỉ hỏi “ở Việt Nam có đất để thuê hay không” mà còn quan tâm điện có ổn định, năng lượng có xanh, logistics có cạnh tranh, nhân lực có đáp ứng, hạ tầng số có đủ tốt và doanh nghiệp trong nước có thể tham gia chuỗi cung ứng hay không. Vì vậy, cạnh tranh giữa các khu công nghiệp trong giai đoạn tới sẽ không chỉ là cạnh tranh về giá đất mà chuyển sang cạnh tranh về chất lượng của cả hệ sinh thái công nghiệp.

Đặt vấn đề từ đặc thù đầu tư dài hạn, ông Thắng cho rằng không nên chỉ dừng ở việc “tìm vốn cho KCN” mà cần xây dựng một hệ sinh thái tài chính cho khu công nghiệp. Trong đó có thể bao gồm tín dụng ngân hàng, vốn chủ sở hữu, trái phiếu, quỹ đầu tư, vốn đầu tư quốc tế, PPP, các định chế tài chính dài hạn, cùng những mô hình tài chính xanh, tài chính cho chuyển đổi số và chuyển đổi năng lượng.

Theo ông, khu công nghiệp thế hệ mới cũng cần vượt khỏi mô hình truyền thống “đất – hạ tầng – nhà xưởng”, để hình thành hệ sinh thái kết nối khu công nghiệp với FDI, công nghệ, logistics, năng lượng, tài chính và doanh nghiệp Việt Nam. Giá trị của khu công nghiệp khi đó không còn chỉ nằm ở diện tích đất mà ở khả năng cung cấp hoặc kết nối hạ tầng sản xuất, hạ tầng số, năng lượng, logistics, dịch vụ tài chính, nhân lực và chuỗi cung ứng, qua đó tạo ra một hệ sinh thái sản xuất có năng suất và sức cạnh tranh cao.

Khơi vốn để nâng chất lượng tăng trưởng

Một yêu cầu khác được nhấn mạnh là tăng khả năng kết nối giữa khu vực FDI và doanh nghiệp Việt Nam. TS. Phan Hữu Thắng cho rằng FDI thế hệ mới mang theo vốn, cùng với đó là công nghệ, tiêu chuẩn quốc tế, mạng lưới sản xuất toàn cầu, quản trị, R&D và thị trường. Nếu FDI vào Việt Nam nhưng phần lớn giá trị gia tăng vẫn nằm bên ngoài khu vực doanh nghiệp Việt Nam, tác động lan tỏa của dòng vốn này sẽ bị hạn chế.

Vì vậy, khu công nghiệp thế hệ mới cần trở thành nơi kết nối doanh nghiệp FDI với doanh nghiệp Việt Nam, góp phần hình thành các nhà cung ứng trong nước và giúp doanh nghiệp nội địa tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu. Theo ông Thắng, câu hỏi đối với khu công nghiệp trong giai đoạn tới không nên chỉ là sẽ xây thêm bao nhiêu khu công nghiệp, mà còn phải xem những khu công nghiệp đó tạo ra giá trị gì, thu hút dòng FDI nào, có bao nhiêu doanh nghiệp Việt Nam tham gia chuỗi cung ứng và có tạo ra công nghệ, năng suất, nhân lực chất lượng cao hay không.

Trong khuôn khổ hội thảo, các phiên thảo luận chuyên sâu tập trung vào chính sách, thể chế cho phát triển bất động sản khu công nghiệp và bài toán khơi dòng tài chính, trong đó nhận diện những điểm nghẽn về đất đai, hạ tầng, khả năng tiếp cận vốn cũng như các mô hình tài chính phù hợp với đặc thù đầu tư dài hạn.

Ảnh minh họa (nguồn: TTXVN)

Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao và tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, bài toán của bất động sản khu công nghiệp không còn dừng ở việc tạo thêm quỹ đất. Vấn đề lớn hơn là xây dựng một hệ sinh thái đủ năng lực để dòng vốn, công nghệ, doanh nghiệp và chuỗi cung ứng cùng hội tụ, qua đó chuyển lợi thế về hạ tầng thành năng lực cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế.