Khối ngoại nâng tiêu chuẩn chọn quỹ đất công nghiệp

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, trao đổi về xu hướng của dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản công nghiệp.

Thị trường chuyên sâu và chuyên nghiệp hơn

Việt Nam tiếp tục được xem là điểm đến quan trọng trong chiến lược dịch chuyển chuỗi cung ứng của nhiều tập đoàn toàn cầu. Ông đánh giá thế nào về quy mô và xu hướng dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực sản xuất - công nghiệp thời gian gần đây?

Vốn FDI đăng ký và giải ngân vào lĩnh vực sản xuất công nghiệp tại Việt Nam có xu hướng tăng trong các năm gần đây, phản ánh chiến lược “Trung Quốc +1” và đa dạng hóa chuỗi cung ứng của các nhà sản xuất toàn cầu.

Đặc biệt, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô biến động và căng thẳng địa chính trị leo thang, Việt Nam vẫn duy trì sức hút và sự bền bỉ, khẳng định vị thế là trung tâm sản xuất và logistics trọng điểm của châu Á nhờ nhiều lợi thế chiến lược.

Theo dòng chảy FDI, TP.HCM, Hà Nội, Bắc Ninh, Đồng Nai là những điểm đến nổi bật, xét theo vốn đăng ký mới trong nửa đầu năm 2025. Đây cũng là những thị trường bất động sản công nghiệp sôi động, với giá thuê chênh lệch lớn so với các khu vực lân cận, tỷ lệ lấp đầy cao, tập trung nhiều khu công nghiệp và thu hút nhiều doanh nghiệp sản xuất lớn.

Bên cạnh đó, vốn FDI vào các dự án sản xuất mang hàm lượng công nghệ cao cũng có xu hướng gia tăng. Phía Bắc có nhà đầu tư Samsung, Amkor, Foxconn, Qualcomm, Canon; phía Nam có các nhà đầu tư Intel, Nidec, Besi, Bosch. Điều này phản ánh nỗ lực thu hút nguồn vốn chất lượng để nâng cao giá trị sản xuất.

Nhìn từ thực tế tiếp xúc với các nhà đầu tư, nhu cầu của khối ngoại đối với bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang có sự thay đổi thế nào so với trước đây, thưa ông?

Từ thực tế tiếp xúc, tôi thấy yêu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp ngày càng đa dạng: từ đất công nghiệp (nằm trong khu công nghiệp đã hoàn thiện sẵn hạ tầng), đến nhiều loại hình tài sản xây sẵn khác nhau (nhà xưởng, nhà kho, trung tâm phân phối), đến các loại tài sản mới (data center, kho lạnh, nhà kho cao tầng, trung tâm giao hàng chặng cuối). Điều đó phản ánh quá trình trưởng thành của thị trường theo hướng chuyên sâu và chuyên nghiệp hơn.

Tôi nhận thấy, một thay đổi khác là nhà đầu tư nước ngoài hiện “khó tính” hơn khi tìm kiếm địa điểm đặt nhà máy. Họ quan tâm đến hạ tầng tổng thể cả trong và ngoài khu công nghiệp để biết mức độ kết nối liên vùng đến các cao tốc, sân bay, cảng biển, cửa khẩu, số lượng và chất lượng nguồn nhân lực, cũng như hệ thống nhà cung ứng tại địa phương. Các tiêu chí này được tìm hiểu và xem xét cẩn thận trước mỗi quyết định đầu tư để đảm bảo dự án vận hành ổn định dài hạn.

Nhà đầu tư nước ngoài khắt khe hơn khi tìm kiếm quỹ đất để phát triển dự án. Trong ảnh: Nhà máy của Intel, Nidec tại Khu công nghệ cao TP.HCM

Hướng đến xanh, bền vững

Xanh, thông minh đang là từ khóa được nhắc đến nhiều khi nói đến xu hướng của thị trường bất động sản công nghiệp. Ông đánh giá ra sao về xu hướng chuyển dịch từ mô hình truyền thống sang mô hình tích hợp - xanh - thông minh?

Mức độ ứng dụng các tiêu chí xanh và bền vững trong bất động sản công nghiệp Việt Nam ngày càng cao. Năm 2024, phân khúc công nghiệp chiếm 56% tỷ trọng dự án bất động sản đạt chứng nhận xanh, tăng đều so với 2 năm trước đó.

Tương tự, số lượng khu công nghiệp, khu chế xuất có nhà máy xử lý nước thải tập trung tuân thủ tính bền vững cũng tăng đáng kể trong giai đoạn 2022 - 2023, từ 266 lên 272 dự án. Điều này cho thấy nhận thức môi trường trên thị trường cải thiện và hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Xét về địa bàn, các thị trường công nghiệp lớn (mature) đang dẫn đầu trong các dự án mang yếu tố xanh và bền vững, như Bình Dương với nhà máy Lego, Tetra Pak và Pandora trong tương lai; Bắc Ninh với nhà máy Hitachi và Thuận Thành Eco-smart IP, Gia Bình IP.

Một động lực lớn thúc đẩy tiến trình phát triển của bất động sản công nghiệp xanh - thông minh đến từ khung pháp lý và mục tiêu của Chính phủ. Đến năm 2030, Việt Nam đặt mục tiêu có 30% vùng công nghiệp đạt chứng nhận LEED hoặc chứng chỉ xanh tương đương.

Khung khổ chính sách hiện hành như Nghị định 82/2018/NĐ-CP, Nghị định 35/2022/NĐ-CP, Quyết định 13/2024/QĐ-TTg... đều khuyến khích doanh nghiệp tham gia “xanh hóa” khu công nghiệp để hưởng ưu đãi.

Nhìn chung, tiến trình chuyển dịch ESG trong bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã cải thiện đáng kể trong 10 năm qua, bao hàm nhiều khía cạnh như mức độ tham gia của các bên cung - cầu, chính sách, chứng chỉ xanh, tài chính xanh, năng lượng tái tạo và báo cáo ESG.

Theo ông, sự thay đổi về mô hình phát triển này sẽ tác động như thế nào đến cách các nhà đầu tư FDI lựa chọn địa điểm, cũng như nhu cầu về quỹ đất và hạ tầng trong thời gian tới?

Về phía bên thuê, xanh và bền vững đã trở thành yêu cầu bắt buộc trong quá trình tìm kiếm địa điểm đặt nhà máy.

Theo 2024 Global Trade Report - Thomson Reuters, 81% chuyên gia thương mại toàn cầu cho rằng, các vấn đề về ESG là điểm cân nhắc quan trọng khi lựa chọn nhà cung cấp.

Do đó, để đảm bảo đơn hàng và đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu qua các thị trường Âu - Mỹ, khách thuê sẽ ưu tiên dự án có chứng chỉ xanh, nhất là tuân thủ các quy định môi trường, dù có thể chấp nhận giá thuê cao hơn để đạt lợi ích lâu dài.

Về phía đơn vị đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp, sở hữu quỹ đất là một chuyện, nhưng áp dụng chiến lược ESG sẽ giúp họ tăng cơ hội thu hút khách thuê chất lượng, tiếp cận dòng vốn xanh và tiết kiệm chi phí vận hành dài hạn.

Chẳng hạn, vào tháng 7, Becamex IDC công bố hợp tác với Ngân hàng Thế giới (WB) trong việc phát triển khu công nghiệp sinh thái. Chi phí chuyển đổi (từ khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp xanh) sẽ đắt đỏ hơn so với đầu tư từ đầu, tuy vậy, chi phí vốn ban đầu cho một khu công nghiệp mới theo chuẩn xanh cũng cao hơn.

Do đó, thường chỉ các nhà đầu tư và chủ đầu tư lớn trên thị trường, như BW Industrial, DEEP C, KCN Việt Nam, hay Frasers Property, mới có đủ kinh nghiệm, năng lực và nguồn lực để theo đuổi chiến lược ESG.

Khối ngoại mở rộng quỹ đất và siết tiêu chí đầu tư

Không chỉ là nguồn cầu lớn của thị trường, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang gia tăng mở rộng quỹ đất, hợp tác phát triển khu công nghiệp mới. Ông có thể chia sẻ rõ hơn về xu hướng này?

Nhà đầu tư có thể sử dụng các công cụ như M&A, hợp tác góp vốn, mua cổ phần để sở hữu toàn bộ hoặc một phần dự án.

Có hai hình thức đầu tư phổ biến. Với đầu tư trực tiếp, nhà đầu tư thuê đất từ Nhà nước hoặc mua lại quyền sử dụng đất để phát triển hạ tầng khu công nghiệp mới. Với hình thức này, nhà đầu tư có thể liên danh với đối tác nội địa để tận dụng thế mạnh hai bên (về vốn và am hiểu pháp lý, năng lực triển khai). Một số nhà đầu tư lớn trong hình thức này gồm AMATA (tập đoàn Thái Lan), KCN Quảng Trị (liên danh VSIP - AMATA - Sumitomo), VSIP (liên danh Sembcorp Industries - Tập đoàn Becamex), DEEP C Hải Phòng (liên danh DEEP C Holdings - UBND TP. Hải Phòng).

Hình thức thứ hai là đầu tư gián tiếp, khi nhà đầu tư thuê lại đất trong khu công nghiệp có sẵn hạ tầng từ chủ đầu tư để phát triển và mở rộng danh mục tài sản. Chẳng hạn, Mitsubishi Estate với chuỗi dự án hạ tầng logistics Logicross; Gaw NP Capital, KCN Việt Nam, hay BW Industrial với chuỗi nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Với hình thức này, các khu công nghiệp tại những vị trí có kết nối giao thông tốt, cách 1 - 2 tiếng di chuyển đến trung tâm sản xuất lớn hay cửa ngõ xuất khẩu luôn được săn đón.

Những yếu tố quan trọng mà các nhà đầu tư FDI cân nhắc khi lựa chọn quỹ đất phát triển dự án tại Việt Nam là gì, thưa ông?

Các yếu tố căn bản quyết định đến sự hình thành của dự án xoay quanh tình trạng quỹ đất, gồm: quy hoạch 1/500, diện tích phù hợp (trên 70 ha với khu công nghiệp xây mới và dưới 70 ha với cụm công nghiệp); pháp lý (chức năng và thời hạn thuê); hiện trạng (đã giải phóng mặt bằng hay cần đền bù). Tất cả điều này tác động lớn đến tính khả thi và dự toán chi phí vốn đầu tư dự án.

Ngoài ra, các yếu tố khác không kém phần quan trọng là kết nối hạ tầng giao thông, chính sách ưu đãi (thuế, tiền thuê đất), nguồn lao động và mức độ hỗ trợ của chính quyền địa phương. Đương nhiên, cũng phải kể đến các yếu tố ngoại cảnh của quỹ đất như địa chất, địa hình, hạ tầng năng lượng và mức độ ảnh hưởng bởi thiên tai.

Thiện Minh thực hiện