Không giao dịch đất ở các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý
Việc TP Thanh Hóa sớm có khuyến cáo rủi ro khi giao dịch đất tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý không chỉ giúp người dân tránh được những thiệt hại đáng tiếc về kinh tế, mà còn kịp thời ngăn chặn việc chuyển nhượng đất trái pháp luật
Năm 2021, TP Thanh Hóa có 32 dự án khu dân cư đô thị và nhà ở xã hội được triển khai. Hiện nay, phần lớn các dự án đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, thi công san nền và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, nên chưa đủ điều kiện về pháp lý để thực hiện các giao dịch dân sự. Trong đó, có mặt bằng 1130 phường Hàm Rồng, mặt bằng 09 phường Nam Ngạn, mặt bằng 1820 phường Quảng Thành; các mặt bằng trúng đấu giá nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lợi dụng cơn “sốt đất” và sự hám lời của người dân, những đối tượng môi giới đã chào bán đất trong các mặt bằng theo hình thức đặt cọc tiền, góp vốn. Khi người dân cả tin đầu tư vào các mặt bằng chưa đủ điều kiện về pháp lý sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí mất tiền đặt cọc nếu các doanh nghiệp của những đối tượng môi giới không trúng đấu giá đất.
Nhằm kịp thời ngăn chặn tình trạng môi giới, giao dịch đất nền chưa đủ điều kiện về pháp lý, ngày 19-3-2021, TP Thanh Hóa đã có Công văn số 1202/UBND-TP về việc “Cảnh báo rủi ro khi người dân đầu tư, góp vốn, chuyển nhượng vào các dự án chưa đủ pháp lý”. Công văn nêu rõ, các tổ chức, cá nhân không thực hiện các giao dịch đối với các dự án chưa đủ một trong các điều kiện sau: Có giấy tờ về chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, thuế, phí, lệ phí có liên quan đến đất đai (nếu có). Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Đồng thời, phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Để có cái nhìn rõ hơn về các dự án khu dân cư đô thị có đấu giá quyền sử dụng đất, chúng tôi tìm đến mặt bằng 09 phường Nam Ngạn. Mặt bằng 09 phường Nam Ngạn có tổng diện tích quy hoạch hơn 17.482m2; trong đó diện tích đất chia lô khoảng 6.510m2, diện tích đất tái định cư là 766,65m2... Theo báo cáo của chủ đầu tư, tính đến ngày 23-2-2021, mặt bằng 09 đã hoàn thiện san nền các khu B, C, D, E và hệ thống thoát nước, bó vỉa hè, xử lý nền đất yếu, trải cấp phối đá dăm 5 tuyến đường giao thông nội bộ. Hiện nay, chủ đầu tư đang tập trung thi công hạng mục cấp điện, nước, thảm mặt đường giao thông, lát vỉa hè, trồng cây xanh, san nền khu A. Mặc dù đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và chưa có quyết định đấu giá, nhưng kể từ cuối tháng 2 đến nay, mặt bằng 09 phường Nam Ngạn thường xuyên đón những người “lạ mặt” do các đối tượng môi giới dẫn đến để tham quan và chào mời đặt cọc tiền giao dịch đất.
Cũng đến ngày 23-2-2021, mặt bằng 1820 phường Quảng Thành hiện còn 3,96 ha chưa bồi thường giải phóng mặt bằng. Đáng nói hơn, từ cuối năm 2020, nhà thầu đã dừng thi công hạ tầng kỹ thuật của mặt bằng 1820. Hiện tại các hạng mục thảm nhựa mặt đường, lát vỉa hè, trồng cây xanh và điện, nước phía nhà thầu vẫn chưa triển khai thi công. Việc thi công hạ tầng kỹ thuật còn đang dang dở, do đó, mặt bằng 1820 phường Quảng Thành chưa đủ điều kiện về pháp lý để thực hiện giao dịch đất. Tuy nhiên, khi cơn “sốt đất” bùng lên, hàng ngày vẫn có người đến xem, hỏi giá để mua các lô đất tại đây. Thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất TP Thanh Hóa vào ngày 20-4-2021, mặt bằng 09 và mặt bằng 1820 chưa đủ điều kiện pháp lý để giao dịch mua bán đất.
Một mặt bằng khác tại phường Đông Hương, chủ đầu tư đã trúng đấu giá đất nhưng đến ngày 20-4-2021 vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, mặt bằng này cũng chưa đủ điều kiện pháp lý để giao dịch mua bán đất. Tuy nhiên, khi tìm kiếm trên google thì hiện ra khá nhiều trang bất động sản chào bán đất tại mặt bằng này. Trong vai người đi mua đất, chúng tôi đã gọi điện theo số điện thoại của một đối tượng môi giới thì được tư vấn rất nhiệt tình về vị trí các lô đất tại đây. Theo đó, giá các lô đất ở vị trí đẹp, nằm trên trục đường rộng 10,5m có giá từ 33 đến 35 triệu đồng/m2. Còn các lô nằm trên trục đường rộng 7,5m thì sẽ có giá thấp hơn. Đồng thời, đối tượng môi giới cũng thông tin thủ tục giao dịch là hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư. Sau khoảng 3 tháng sẽ có sổ đỏ.
Trước tình trạng “sốt đất” diễn ra trong khoảng 1 tháng trở lại đây, việc TP Thanh Hóa sớm có khuyến cáo rủi ro khi giao dịch đất tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý không chỉ giúp người dân tránh được những thiệt hại đáng tiếc về kinh tế, mà còn kịp thời ngăn chặn việc chuyển nhượng đất trái pháp luật và không để tình trạng tăng giá đất bất hợp lý trên địa bàn TP Thanh Hóa.
