Khu công nghiệp chuyên biệt: Đòn bẩy chiến lược và tầm nhìn phát triển bất động sản công nghiệp

Sản xuất chip bán dẫn tại Sparton KCN VISIP TP.HCM

Công nghệ cao và hạ tầng số hóa: Hai phân khúc đột phá

Khu công nghiệp truyền thống đang chuyển mình, nhường chỗ cho các mô hình khu công nghiệp chuyên biệt tiên tiến, hướng tới các ngành công nghệ mũi nhọn của kỷ nguyên số. Đây là một lộ trình phát triển tất yếu, đòi hỏi sự phối hợp nhịp nhàng giữa sản xuất, công nghệ thông tin và mục tiêu phát triển bền vững.

Sự trỗi dậy của bất động sản công nghiệp chuyên biệt thể hiện rõ nét qua hai lĩnh vực có yêu cầu kỹ thuật cao nhất là khu công nghiệp bán dẫn, công nghệ cao và trung tâm dữ liệu.

Trong đó, khu công nghiệp bán dẫn và công nghệ cao là nơi tập trung các nhà máy sản xuất chip, linh kiện điện tử, đòi hỏi môi trường sản xuất phải được kiểm soát nghiêm ngặt về độ sạch, độ rung chấn và nguồn cung năng lượng chất lượng cao.

Các khu vực này không chỉ đơn thuần là cung cấp đất, mà còn phải thiết lập một hệ sinh thái công nghiệp hỗ trợ toàn diện, bao gồm các dịch vụ nghiên cứu và phát triển (R&D) cùng các chương trình đào tạo nhân lực chuyên môn, mô phỏng theo mô hình thành công của Hsinchu Science Park tại Đài Loan.

Tại Việt Nam, sự hiện diện của các tập đoàn khổng lồ như Samsung tại Yên Phong và Amkor Technology tại Yên Phong II-C là minh chứng hùng hồn cho nhu cầu hạ tầng chuyên biệt, với các yêu cầu kỹ thuật tối thượng như phòng sạch đạt ISO Class 5-7, hệ thống điện được điều chỉnh ổn định trong biên độ ±1%, sàn chịu tải 2 tấn/m2 và hệ thống HVAC hoạt động với độ chính xác cao.

Ngoài ra, các khu công nghệ cao như TP.HCM mở rộng, Hòa Lạc (Hà Nội), Đà Nẵng, Cần Thơ và Khu công nghệ cao sinh học Đồng Nai đang tiếp tục là nơi hội tụ của các tập đoàn lớn như Intel, Panasonic, LG, Canon, đồng thời đóng vai trò là vườn ươm cho các viện nghiên cứu và doanh nghiệp khởi nghiệp công nghệ.

Cùng lúc đó, trung tâm dữ liệu đang nổi lên như một sản phẩm công nghiệp độc lập, là xương sống không thể thiếu của nền kinh tế số.

Nhu cầu trung tâm dữ liệu toàn cầu được dự báo sẽ tăng gấp ba vào năm 2030, với khoảng 40% nhu cầu mới đến từ ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI). Sự bùng nổ của AI đã đẩy mật độ năng lượng cần thiết trên mỗi rack máy chủ tăng vọt, từ 8 kW lên 17 kW chỉ trong vòng 2 năm. Điều này buộc các nhà phát triển trung tâm dữ liệu phải chuyển sang các giải pháp làm mát tiên tiến như làm mát bằng chất lỏng và tối ưu hóa thiết kế để đạt hiệu quả sử dụng năng lượng (PUE) thấp nhất.

Xu hướng này đang định vị các khu công nghiệp có quỹ đất rộng và nguồn điện ổn định ở các khu vực vệ tinh trở thành địa điểm chiến lược để phát triển các trung tâm dữ liệu siêu quy mô (Hyperscale DC) thế hệ mới.

Theo thống kê của Cushman & Wakefield, Việt Nam hiện có khoảng 60 MW công suất trung tâm dữ liệu đang vận hành (trước đó là 51 MW, số liệu đã được cập nhật), 11 MW đang trong quá trình xây dựng và 28 MW đang được quy hoạch. Với chi phí xây dựng 5,5-8,5 triệu USD/MW, mức cạnh tranh nhất khu vực, các dự án tiêu biểu như ST Telemedia tại TP.HCM mở rộng (60 MW) và NTT tại Hà Nội (10 MW) đang là những nhân tố định hình thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam.

Nhu cầu chuyên môn hóa không chỉ giới hạn ở lĩnh vực công nghệ cao, mà còn mở rộng sang các ngành sản xuất truyền thống có yêu cầu kỹ thuật và tiêu chuẩn xuất khẩu nghiêm ngặt.

Khu công nghiệp VSIP Hải Dương đã thu hút nhiều doanh nghiệp dược phẩm Nhật Bản và Hàn Quốc nhờ đáp ứng các yêu cầu GMP-WHO, hệ thống nước RO, phòng sạch ISO Class 7-8 và kho lạnh đạt chuẩn.

Trong khi đó, Khu công nghiệp Trà Nóc (Cần Thơ), trung tâm chế biến thủy sản xuất khẩu lớn nhất miền Tây, vận hành hệ thống kho lạnh -40°C đến +4°C, xử lý nước thải đạt chuẩn QCVN 62-MT, cùng các tiêu chuẩn quốc tế như HACCP và ISO 22000.

Đối với ngành dệt may, Khu công nghiệp Phước Đông (Tây Ninh) nổi bật với cụm dệt may chuyên biệt, thu hút nhà đầu tư Hàn Quốc và Đài Loan, với hệ thống xử lý nước thải nhuộm đạt QCVN 13-MT, tiêu chuẩn OEKO-TEX và khu cách ly hóa chất nghiêm ngặt.

Đặc biệt, Aurora IP tại Ninh Bình, được phát triển bởi Cát Tường Group, là một khu công nghiệp xanh chuyên biệt cho dệt may, tích hợp hệ thống xử lý nước thải đạt chuẩn ZDHC, hỗ trợ chuỗi sản xuất sợi, dệt, nhuộm và hoàn tất vải, đồng thời hướng đến mô hình phát triển bền vững với năng lượng tái tạo và hạ tầng số hóa.

Các khu công nghiệp chuyên biệt trong lĩnh vực thực phẩm và thủy sản như Khu công nghiệp Mỹ Tho (Đồng Tháp) và Long Hậu (TP.HCM mở rộng) cũng đang phát triển cụm công nghiệp thực phẩm, hỗ trợ doanh nghiệp trong ngành chế biến, đóng gói và logistics thực phẩm. Các yêu cầu kỹ thuật bao gồm hệ thống xử lý nước thải sinh học, kho lạnh đạt chuẩn, hệ thống kiểm soát nhiệt độ và độ ẩm, cùng các chứng nhận quốc tế như BRC, ISO 22000, HACCP.

Song song đó, mô hình nhà xưởng xây sẵn (RBF) ngày càng được các doanh nghiệp FDI, đặc biệt là các công ty vừa và nhỏ (SME) ưa chuộng, nhờ khả năng rút ngắn thời gian triển khai sản xuất từ 12-18 tháng xuống chỉ còn 3-6 tháng. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam tính đến quý II/2025 đã đạt khoảng 11 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy vượt mức 85%. Giá thuê trung bình dao động 4-6 USD/m2/tháng tại khu vực miền Bắc và 5-7 USD/m2/tháng tại miền Nam, phản ánh nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế tại các khu công nghiệp trọng điểm.

Trong tương lai, mô hình RBF sẽ phát triển theo hai hướng chính: nhà xưởng cao tầng nhằm tối ưu hóa quỹ đất tại các khu vực có mật độ phát triển cao; nhà xưởng thông minh được trang bị sẵn hạ tầng số hóa, cảm biến IoT và hệ thống quản lý năng lượng, đáp ứng yêu cầu sản xuất theo chuẩn công nghiệp 4.0. Một xu hướng tích hợp nổi bật là mô hình khu đô thị công nghiệp, kết hợp giữa sản xuất, sinh sống và dịch vụ.

Các dự án theo mô hình này thường bao gồm khu nhà ở cho chuyên gia và công nhân, trường học, cơ sở y tế, trung tâm thương mại và không gian xanh. Việc tích hợp này không chỉ giúp giảm chi phí logistics, nâng cao hiệu quả vận hành, mà còn tăng khả năng thu hút và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao, đóng góp vào sự phát triển bền vững của hệ sinh thái công nghiệp.

Phát triển bền vững và bài học toàn cầu

Yếu tố ESG và tiêu chuẩn xanh đang trở thành yêu cầu bắt buộc đối với các nhà phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam.

Mô hình khu công nghiệp sinh thái (EIP) đã chứng minh hiệu quả kinh tế rõ rệt trên thế giới, điển hình là Kalundborg Symbiosis tại Đan Mạch và Ulsan tại Hàn Quốc, nơi cộng sinh công nghiệp giúp tiết kiệm hàng triệu USD và giảm 6% tiêu thụ năng lượng hàng năm. Tại Việt Nam, nhiều khu công nghiệp đang dẫn đầu việc áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế như LEED, EDGE và ISO 14001, thể hiện cam kết mạnh mẽ đối với phát triển bền vững.

Các mô hình quốc tế cung cấp những bài học quý giá về quy hoạch và quản lý: Suzhou Industrial Park (Trung Quốc), rộng 278 km2 và thu hút hơn 5.100 dự án FDI, với tổng vốn vượt 40 tỷ USD; Jurong Island (Singapore) - cụm công nghiệp hóa dầu tích hợp vận hành theo mô hình kinh tế tuần hoàn; Tahoe Reno Industrial Center (Mỹ) - khu công nghiệp tư nhân lớn nhất (107.000 acres), nơi đặt trụ sở của Tesla, Google, Switch, nhờ hạ tầng hoàn chỉnh và thủ tục cấp phép nhanh chóng.

Đối với Việt Nam, triển vọng của mô hình khu công nghiệp chuyên biệt là rất lớn, bao gồm nâng cao hình ảnh quốc gia, tạo ra hệ sinh thái đổi mới sáng tạo và chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Theo Quy hoạch Phát triển khu công nghiệp đến năm 2030, Việt Nam sẽ có thêm 221 khu công nghiệp mới, 76 khu công nghiệp mở rộng và 22 khu công nghiệp điều chỉnh quy hoạch, với tổng diện tích lên đến gần 73.000 ha. Chính phủ đang xây dựng cơ chế ưu đãi đặc thù cho các khu công nghiệp chuyên biệt, bao gồm miễn giảm thuế, hỗ trợ chi phí R&D, đào tạo nhân lực và áp dụng “một cửa tại chỗ”, nhằm thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa tầm nhìn này, Việt Nam cần đối mặt và giải quyết triệt để 3 thách thức lớn.

Thứ nhất, là chất lượng nguồn nhân lực. Sự thiếu hụt nghiêm trọng các kỹ sư chuyên môn cao trong lĩnh vực thiết kế chip, AI và vận hành trung tâm dữ liệu đòi hỏi các khu công nghệ cao phải gắn liền với các chương trình hợp tác đại học chuyên sâu.

Thứ hai, là hạ tầng năng lượng. Nhu cầu điện năng tăng mạnh, buộc phải đảm bảo tải điện lưới quốc gia đủ lớn, ổn định và thân thiện với môi trường, thông qua đầu tư đồng bộ vào năng lượng tái tạo.

Thứ ba, là quy hoạch và thủ tục hành chính, cần sự đồng bộ hóa giữa quy hoạch khu công nghiệp với hạ tầng giao thông và hạ tầng số, cùng với việc đơn giản hóa, minh bạch hóa thủ tục hành chính để duy trì tốc độ triển khai của nhà đầu tư.

Tóm lại, khu công nghiệp chuyên biệt không chỉ là một xu hướng, mà còn là chiến lược kinh tế vĩ mô của Việt Nam. Sự chuyển dịch từ việc cung cấp đất trống sang kiến tạo hệ sinh thái công nghiệp toàn diện, chuyên môn hóa cao, linh hoạt, thông minh và bền vững sẽ là chìa khóa giúp Việt Nam chuyển mình thành một trung tâm sản xuất công nghệ và trục kỹ thuật số hàng đầu khu vực trong tương lai gần.n

*Giám đốc cấp cao BP Phát triển kinh doanh bất động sản, Cushman & Wakefield

Xuân Phạm*