Khu công nghiệp Hải Phòng bước vào phép thử mới

Sức ép từ nguồn cung gia tăng mạnh mẽ

Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp tại Hải Phòng được coi là kênh "dễ kiếm tiền" trong suốt một thời gian dài nhờ làn sóng dịch chuyển dòng vốn FDI. Tuy nhiên, chủ đầu tư các khu công nghiệp ở thành phố cảng đang đối diện với sức ép đến từ nhiều phía.

Ông Bruno Jaspaert, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nhân châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) chỉ ra thực tế các khu công nghiệp đang đứng trước áp lực cạnh tranh, giảm giá khi nguồn cung tăng lên nhanh chóng.

Trong bối cảnh đó, những dự án sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nếu không thể hấp dẫn các doanh nghiệp đến đặt nhà máy để tăng tỷ lệ lấp đầy, chi phí vốn có thể trở thành gánh nặng đối với chủ đầu tư. 

Vì vậy, theo ông Jaspaert, thị trường bất động sản công nghiệp cần có những thay đổi để thích ứng với giai đoạn phát triển mới.

Muốn thành công, các khu công nghiệp phải tạo ra sự khác biệt so với đối thủ nhưng “câu hỏi đặt ra là chúng ta sẽ làm gì khác đi”, ông nói và cho rằng trước hết cần giảm dần tư duy phát triển những khu công nghiệp truyền thống.

Để thu hút nhà đầu tư, chỉ có quỹ đất sạch là chưa đủ, các doanh nghiệp cần đầy đủ những điều kiện để hoạt động một nhà máy như yêu cầu về điện, nước và hạ tầng, nhân lực...

Ông lấy ví dụ khu kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng, trong đó có khu vực Nam Đồ Sơn, với quy mô lớn và định hướng phát triển đầy tham vọng. Nhưng vấn đề đặt ra là trong năm năm tới, nguồn điện và nước để đáp ứng nhu cầu của các khu công nghiệp quy mô lớn sẽ được cung cấp từ đâu.

“Tôi tham gia từ những ngày đầu nên hiểu khá rõ vấn đề này. Muốn đưa đường điện cao thế đến Nam Đồ Sơn, chúng ta sẽ phải mất nhiều tháng để hoàn thành”, Chủ tịch EuroCham nhìn nhận.

Bên cạnh đó là vấn đề nguồn nhân lực. Điều Hải Phòng cần hướng tới là trở thành một nơi đáng sống để thu hút nguồn lao động phục vụ các nhà đầu tư.

Ông Lê Khánh Hưng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn toàn cầu EY, cũng cho rằng, khi nói về sức hấp dẫn của một khu công nghiệp, không nên chỉ nhìn vào giá thuê đất hay chi phí đầu tư ban đầu.

Những nhà đầu tư sản xuất lớn thường tính toán tổng chi phí trong toàn bộ vòng đời của dự án. Vì vậy, ngoài giá đất, họ quan tâm đến chi phí năng lượng, logistics, nhân công, vận hành, thời gian thực hiện dự án và đặc biệt là mức độ ổn định, khả năng dự đoán được các khoản chi phí đó trong dài hạn.

Một nhà đầu tư có thể chấp nhận mức chi phí ban đầu cao hơn nếu họ nhìn thấy sự ổn định và khả năng dự đoán được chi phí trong suốt quá trình hoạt động. Ngược lại, nếu giá ban đầu thấp nhưng sau đó phát sinh nhiều khoản chi phí khó dự đoán, hoặc chính sách thay đổi liên tục, thì tổng chi phí thực tế của dự án có thể cao hơn rất nhiều.

Vì vậy, khi đánh giá một khu công nghiệp, doanh nghiệp sẽ đặt câu hỏi, trong 20 - 30 năm hay thậm chí 40 năm tới, chi phí để vận hành nhà máy tại đây sẽ như thế nào? Nguồn điện có ổn định không, giá điện có thể dự đoán được không, chi phí logistics ra sao, thời gian thông quan thế nào và các yêu cầu về môi trường sẽ thay đổi thế nào?

Đây cũng là lý do câu chuyện năng lượng đang ngày càng trở nên quan trọng. Các nhà đầu tư quốc tế hiện nay không chỉ quan tâm đến việc có đủ điện hay không mà còn quan tâm điện được sản xuất như thế nào, tỷ trọng năng lượng tái tạo ra sao và lượng phát thải gắn với hoạt động sản xuất ra sao.

Ông Hưng cho biết, đối với các doanh nghiệp xuất khẩu vào những thị trường phát triển, yêu cầu về phát thải và dấu chân carbon ngày càng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Vì vậy, các khu công nghiệp cung cấp năng lượng sạch, hệ thống xử lý nước thải, chất thải và đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường sẽ có lợi thế ngày càng lớn.

Chính vì vậy, ông Hưng cho rằng, các tiêu chuẩn xanh, tiêu chuẩn về năng lượng và môi trường không còn là câu chuyện của tương lai mà đang trở thành một phần trong yêu cầu đầu tư hiện tại. Bất động sản công nghiệp Hải Phòng nói riêng và Việt Nam nói chung cần sớm thích ứng với xu hướng này.

Tiêu biểu là KCN DEEP C của KCN Việt Nam với tổng diện tích 23,2ha, trong đó giai đoạn 2 đã đạt chứng nhận LEED Vàng. Các dự án khác của doanh nghiệp này tại Hải Phòng như KCN Phúc Điền 18,7ha và KCN An Phát 8,9ha cũng được tích hợp các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy và môi trường, hướng tới vận hành ổn định, bền vững.

thị trường bất động sản công nghiệp cần có những thay đổi để thích ứng với giai đoạn phát triển mới. Ảnh: Hoàng Anh.

Không dễ tiếp cận nguồn vốn

Tuy nhiên, một thực tế đang đặt ra là việc đáp ứng các tiêu chuẩn cao hơn về khu công nghiệp sinh thái, xanh, sẽ làm tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp.

Ông Jaspaert cho biết việc phát triển khu công nghiệp sinh thái có thể dẫn đến chi phí đầu tư cao hơn khoảng 10-15%.

Tại hội thảo “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới”, do VietnamFinance phối hợp với Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng tổ chức, bà Trần Thị Tố Loan, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Sao Đỏ cũng cho rằng, việc chuyển đổi xanh đối với doanh nghiệp khu công nghiệp đang gặp không ít khó khăn, đặc biệt là bài toán tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Theo bà Loan, ngay cả khi doanh nghiệp đã chủ động đầu tư và hoàn thiện các hạng mục hạ tầng xanh, việc vay vốn ngân hàng để tiếp tục thực hiện các dự án chuyển đổi xanh cũng không đơn giản.

Thực tế tại khu công nghiệp Nam Đình Vũ là một ví dụ. Doanh nghiệp đã hoàn thiện nhiều hạng mục theo định hướng xanh, nhưng khi tiếp cận vốn tín dụng, câu hỏi đặt ra vẫn là khoản đầu tư đó sẽ tạo ra doanh thu và dòng tiền như thế nào để chứng minh hiệu quả tài chính với ngân hàng.

“Chúng tôi xác định đây là những khoản đầu tư mang lại lợi ích dài hạn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, doanh nghiệp phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn để đầu tư vào các hạng mục như xử lý nước thải, tiết kiệm nguyên liệu, giảm hóa chất, cải thiện công nghệ và vận hành hệ thống theo tiêu chuẩn mới. Những khoản đầu tư này chưa chắc tạo ra doanh thu ngay lập tức”, bà Loan nói.

Khó khăn nằm ở chỗ nhiều khoản đầu tư cho chuyển đổi xanh tạo ra giá trị môi trường và lợi ích dài hạn, nhưng chưa chuyển hóa thành dòng tiền trực tiếp trong ngắn hạn. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến việc chứng minh hiệu quả dự án để tiếp cận tín dụng xanh trở nên khó khăn.

Quá trình chuyển đổi xanh còn kéo theo chi phí vận hành. Việc thay đổi công nghệ, giảm sử dụng hóa chất, tiết kiệm nguyên liệu hay đưa các hệ thống mới vào vận hành đều đòi hỏi doanh nghiệp phải đầu tư thêm về thiết bị, nhân lực và quy trình. Trong khi đó, hiệu quả tài chính của những khoản đầu tư này thường cần một khoảng thời gian dài mới có thể nhìn thấy rõ.

“Chúng ta muốn giảm hóa chất, tiết kiệm nguyên liệu, thay đổi công nghệ và vận hành theo hướng xanh hơn, thì trước mắt, các chi phí chắc chắn sẽ tăng. Những lợi ích về môi trường và hiệu quả dài hạn có thể rất rõ, nhưng trong ngắn hạn, doanh nghiệp chưa thể ngay lập tức nhìn thấy một dòng doanh thu tương ứng”, bà Loan cho biết.

Từ thực tế này, lãnh đạo Tập đoàn Sao Đỏ cho rằng, bài toán chuyển đổi xanh của các khu công nghiệp không chỉ nằm ở nhận thức hay yêu cầu tuân thủ, mà còn phụ thuộc rất lớn vào năng lực tài chính và khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp.

“Thực tế, các khu công nghiệp hiện nay chủ yếu phải sử dụng vốn tự có để đầu tư. Tất cả các khu công nghiệp đều nhận thức được yêu cầu chuyển đổi xanh, nhưng khoảng cách từ nhận thức đến triển khai thực tế còn rất xa, bởi nguồn vốn của doanh nghiệp không phải là vô hạn”, bà Loan nói.

Từ góc độ ngân hàng, bà Nguyễn Thị Kim Phượng, Giám đốc Chi nhánh FDI I của BIDV cho biết, khi xem xét cấp tín dụng cho các dự án khu công nghiệp, ngân hàng sẽ quan tâm trước hết đến hai vấn đề là tài sản bảo đảm và tính khả thi của phương án vay vốn.

Đối với các ngân hàng lớn đang hướng tới ESG, danh mục tín dụng xanh ngày càng được chú trọng. Tuy nhiên, việc tiếp cận các nguồn vốn ưu đãi dành cho tín dụng xanh vẫn không dễ dàng. Chỉ những dự án đáp ứng các tiêu chuẩn phù hợp mới có thể tiếp cận nguồn vốn này, bà Phượng chia sẻ.

Trước thực tế này, theo ông Hưng, bài toán đối với các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp là phải vừa bắt kịp các xu thế mới về phát triển xanh, năng lượng sạch và tiêu chuẩn môi trường, nhưng đồng thời phải tính toán rất kỹ để các yêu cầu đó không tạo ra chi phí quá lớn.

Song song với đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch, thuận lợi, những thay đổi về chính sách cần được thông tin rõ ràng, có lộ trình và có khả năng dự đoán cho các doanh nghiệp. Khi đó, các doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong việc tính toán bài toán đầu tư, chi phí và hiệu quả của dự án, ông Hưng nhấn mạnh.