Khu công nghiệp thế hệ mới bán gì ngoài đất?

Với nhà đầu tư, mỗi ngày nhà máy chậm vận hành là một ngày tốn thêm chi phí. Áp lực ấy đang làm thay đổi cách họ chọn khu công nghiệp. Đất tốt chỉ giúp một địa phương có tên trong danh sách rút gọn, còn người được chọn là bên chứng minh được mình đưa nhà máy vào sản xuất nhanh và chắc chắn.

Các nhà phát triển và tư vấn đầu tư khu công nghiệp có nhận định chung rằng lợi thế của khu công nghiệp truyền thống, vốn dựa vào đất đai, lao động và nguyên liệu sẵn có của địa phương, đang dần thu hẹp. Dòng vốn mới, nhất là từ các ngành điện tử và công nghệ cao, đòi hỏi nhiều hơn một mặt bằng và một con đường.

Thời gian là chi phí

Với nhà đầu tư, mỗi ngày nhà máy chậm vận hành là một ngày phát sinh thêm chi phí. Vì thế, theo ông John Campbell, Giám đốc khối dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, điều họ tìm kiếm trước hết là sự chắc chắn, từ lúc được cấp phép cho đến khi dây chuyền chạy thực tế.

Tốc độ triển khai, khả năng cấp điện, nguồn lao động có kỹ năng, kết nối cảng và logistics đều được đặt lên bàn cân. Nhìn xa hơn, họ còn muốn biết khu công nghiệp có đủ dư địa để mở rộng, và nguồn năng lượng 20-30 năm tới có theo kịp nhu cầu sản xuất hay không.

"Bài toán đang dịch chuyển từ 'có đất hay không' sang 'có đủ năng lực để nhà máy vận hành và lớn lên hay không'", ông John Campbell nói tại buổi toạ đàm "Khu công nghiệp thế hệ mới - từ quỹ đất đến năng lực vận hành", diễn ra mới đây ở TP.HCM.

Các nhà phát triển đang điều chỉnh theo hướng đó. Tại IMG Phước Đông, theo ông Nguyễn Hữu Thức, Tổng giám đốc công ty, nguồn điện, nhà máy nước sạch và hệ thống xử lý nước thải được đầu tư sẵn để nhà đầu tư thứ cấp đấu nối ngay khi vào khu công nghiệp. Đội ngũ vận hành cũng đồng hành trong các thủ tục pháp lý nhằm rút ngắn quãng thời gian từ cấp phép đến chạy máy.

"Năng lực hỗ trợ thực chất đó chính là lợi thế cạnh tranh lớn nhất", ông Thức nói.

Khu công nghiệp thế hệ mới đòi hỏi nhiều tiêu chí kết hợp như hạ tầng logistics, năng lượng xanh... Ảnh: Hoàng Anh.

Từ nhà xưởng đến hệ sinh thái

Nhưng tốc độ chỉ là một vế của bài toán. Ông Nguyễn Thành Chương, Tổng giám đốc Công ty CP Khu công nghiệp Thành Thành Công (TTC), cho rằng một khu công nghiệp thế hệ mới không thể chỉ có nhà xưởng và đường giao thông. Hạ tầng xanh, năng lượng tái tạo, logistics, cùng tiện ích và không gian sống cho người lao động cần được tính toán như một phần của hệ sinh thái sản xuất.

Bảy năm qua, TTC đã chuyển đổi theo hướng này tại Trảng Bàng (Tây Ninh), gắn logistics và năng lượng xanh với khu dân cư và đô thị phụ trợ để tạo nguồn lao động ổn định cho nhà máy. Công ty hiện chuẩn bị phát triển một khu công nghiệp thế hệ mới rộng hàng nghìn ha tại Đồng bằng sông Cửu Long, tích hợp các yếu tố xanh, sinh thái, logistics và hạ tầng số ngay từ đầu thay vì bổ sung dần về sau.

Điểm mấu chốt, theo ông Hoàng Vĩnh Tuấn, Giám đốc khối kinh doanh và marketing Soilbuild International Việt Nam, nằm ở sự đồng bộ, từ nhà xưởng, tiện ích, năng lượng, quản lý tài sản và dịch vụ vận hành phải kết nối thành một hệ thống. "Không phải cứ nhồi thật nhiều tính năng là tạo ra một khu công nghiệp thế hệ mới", ông Tuấn nói.

Ông Nguyễn Thành Chương, Tổng giám đốc Công ty CP Khu công nghiệp Thành Thành Công (TTC): Công ty đang chuẩn bị phát triển một khu công nghiệp lớn ở Đồng bằng sông Cửu Long. Ảnh: Kim Hằng.

ESG phải quy ra được lợi ích kinh doanh

Cũng vì vậy, các nhà phát triển không muốn ESG dừng lại ở tấm chứng chỉ làm đẹp hồ sơ. Theo ông Tuấn, những tiêu chuẩn này chỉ thực sự có nghĩa khi chuyển hóa được thành lợi ích đo đếm được: tiết kiệm năng lượng, dùng tài nguyên hiệu quả hơn, giảm chi phí và dễ đáp ứng yêu cầu báo cáo bền vững của khách hàng. Nhà xưởng của Soilbuild vì thế tận dụng ánh sáng tự nhiên, sẵn sàng lắp điện mặt trời mái nhà và có hệ thống thu gom, tái sử dụng nước.

Với ông Chương, hạ tầng môi trường còn là lợi thế cạnh tranh. Tại phân khu dệt nhuộm 215ha của KCN Thành Thành Công, hệ thống xử lý nước thải chuyên dụng công suất 27.000m3/ngày đêm, cùng điện mặt trời mái nhà và tuần hoàn nước, giúp nhà đầu tư thứ cấp bớt rào cản khi xuất khẩu sang những thị trường khắt khe như Mỹ và châu Âu.

Giá thuê không còn là tất cả

Những thay đổi này kéo theo một cách tính giá thuê khác. Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn KN Holdings, khuyên nhà đầu tư nhìn vào tổng chi phí trong cả vòng đời dự án, có thể kéo dài 30-50 năm, thay vì chỉ giá thuê ban đầu. Một khu công nghiệp giá thấp nhưng xa chuỗi cung ứng, thiếu logistics hoặc khó tuyển lao động có thể đẩy chi phí thực tế lên đáng kể.

Mô hình tích hợp "work - live - train", theo ông Tuấn Anh, giúp giải bài toán nhân lực và giữ hoạt động ổn định hơn về dài hạn. Với nhà đầu tư mới vào Việt Nam, ông đặc biệt khuyến nghị chọn những nhà phát triển đồng hành suốt quá trình, từ cấp phép, tuyển dụng đến hạ tầng và dịch vụ vận hành.

Ông Tuấn của Soilbuild đưa ra lập luận tương tự. Khi khách hàng hỏi về giá thuê, nhà phát triển cần chứng minh rằng tổng chi phí vận hành giảm nhờ tiết kiệm năng lượng và hỗ trợ thủ tục trọn gói, đủ để bù khoản chênh lệch ban đầu.

Quỹ đất vì thế vẫn là điều kiện cần, nhưng không còn là điều kiện đủ. Khu công nghiệp nào chứng minh được mình rút ngắn thời gian, giảm chi phí vòng đời và cho phép nhà máy lớn lên sẽ có lợi thế trong cuộc cạnh tranh thu hút dòng vốn mới.