Khu công nghiệp Việt Nam: Không thể chỉ bán đất để đón dòng vốn FDI mới

Tốc độ trở thành lợi thế cạnh tranh mới

Cơ hội từ quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu đang mở ra, nhưng dòng vốn FDI không tự động chuyển thành dự án. Giữa quyết định khảo sát một địa điểm và quyết định đặt nhà máy là cả một chuỗi điều kiện mà Việt Nam phải đồng thời đáp ứng.

Lợi thế từng giúp Việt Nam nổi lên trong bản đồ sản xuất khu vực như lao động trẻ, chi phí thấp vẫn có giá trị, nhưng không còn đủ tạo khác biệt khi dòng vốn ngày càng hướng vào điện tử, thiết bị điện, cơ khí chính xác và những ngành sản xuất có yêu cầu cao hơn về công nghệ, môi trường.

Trong cuộc đua này, thời gian đang trở thành một loại hạ tầng.

Một dự án chậm được giao đất, chậm hoàn tất thủ tục hay chậm kết nối điện, nước đều có thể kéo lùi thời điểm nhà máy vận hành. Với doanh nghiệp sản xuất, vài tháng chờ đợi không chỉ là chi phí hành chính mà còn có thể là chi phí cơ hội, ảnh hưởng kế hoạch giao hàng và chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong phiên Đối thoại chiến lược: Việt Nam trong cuộc tái phân bổ sản xuất toàn cầu tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) lần thứ 6- năm 2026, ông Nguyễn Tuấn Anh - Tổng giám đốc CTCP Khu công nghiệp Stavian, cho rằng từ thực tế của một doanh nghiệp sản xuất từng đi thuê đất, điều nhà đầu tư cần trước hết là sự rõ ràng về thời gian giao đất và tiến độ các bước triển khai tiếp theo. Tốc độ xử lý tại Việt Nam đã được cải thiện trong ba năm qua, song “có kế hoạch tốt nhưng thực hiện cũng phải nhanh”.

Đây là điểm mà bất động sản công nghiệp phải thay đổi cách cạnh tranh. Trước đây, nhà đầu tư thường cân nhắc vị trí, giá thuê và quỹ đất. Nay họ phải tính cả thời gian từ khi ký kết đến khi có thể sản xuất.

Một khu công nghiệp có khả năng giúp doanh nghiệp rút ngắn vài tháng triển khai có thể tạo ra giá trị lớn hơn nhiều so với phần chênh lệch giá thuê.

Bà Nguyễn Thị Thảo Nhi - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Thanh Bình Phú Mỹ, chỉ ra một nghịch lý: hạ tầng khu công nghiệp có thể đã chuẩn bị đến hàng rào nhà máy, nhưng thủ tục phía sau vẫn có thể kéo dài. Riêng thủ tục phòng cháy, chữa cháy và giấy phép môi trường có thể mất tối thiểu 45 ngày mỗi thủ tục, trong khi thiết kế cơ sở cần thêm khoảng 25-30 ngày.

Với những tập đoàn phải đáp ứng tiến độ sản xuất toàn cầu, khoảng thời gian này có thể làm giảm đáng kể lợi thế của một địa điểm đầu tư.

Vì vậy, cải cách thủ tục không còn là câu chuyện riêng của cơ quan hành chính. Nó đã trở thành một cấu phần của năng lực cạnh tranh bất động sản công nghiệp.

Các diễn giả trong phiên Đối thoại chiến lược: Việt Nam trong cuộc tái phân bổ sản xuất toàn cầu tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) lần thứ 6- năm 2026. Ảnh: Lê Toàn

Bà Vương Thị Minh Hiếu - Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Tài chính, cho biết trong khoảng hai năm gần đây, việc phân cấp, phân quyền được đẩy mạnh nhằm khơi thông nguồn lực và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục. Chính phủ cũng đang sửa đổi các quy định về đầu tư, đồng thời nghiên cứu cơ chế ưu đãi tổng thể đối với các dự án lớn.

Điều này cho thấy chính sách đang được điều chỉnh theo hướng trao thêm quyền và tăng tốc quá trình ra quyết định. Nhưng để tạo hiệu quả thực tế, tốc độ của chính sách phải được chuyển thành tốc độ triển khai dự án tại từng địa phương.

Theo ông Trương Gia Bảo - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký VIREA, cần nhìn nhận lại cách đọc các báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp. Trước đây, khi nhìn vào kết quả của một năm, thực chất đó là kết quả của những nỗ lực được triển khai từ khoảng 2 năm trước. Hiện nay, nhịp độ đã nhanh hơn, song một quyết định đầu tư cũng không thể lập tức hình thành kết quả ngay.

“Những gì chúng ta biết hay chuẩn bị trong năm 2025-2026, nếu có nhiều thay đổi thì kết quả sẽ rơi vào các năm 2027 và 2028”- ông Bảo nói.

Do đó, nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ lấp đầy hiện tại để đánh giá sức hút của một địa phương, thị trường có thể bỏ qua những tín hiệu quan trọng đang hình thành.

Không còn là cuộc đua bán đất

Nếu tốc độ quyết định nhà đầu tư có vào hay không, thì hệ sinh thái sẽ quyết định họ có ở lại và mở rộng hay không.

Đây là thay đổi quan trọng đối với bất động sản công nghiệp. Một khu công nghiệp chỉ cung cấp đất, đường nội bộ, điện, nước và xử lý nước thải sẽ ngày càng khó tạo khác biệt khi nguồn cung giữa các địa phương ngày càng lớn.

Nhà đầu tư hiện quan tâm sâu hơn đến những gì nằm bên trong và xung quanh khu công nghiệp: nguồn điện ổn định, năng lượng sạch, logistics, nhà cung ứng, nhân lực, xử lý môi trường và khả năng mở rộng sản xuất.

Từ góc nhìn doanh nghiệp sản xuất, ông Nguyễn Tuấn Anh cho rằng khu công nghiệp cần được xây dựng như một hệ sinh thái gồm nước, điện, khí và các dịch vụ phục vụ sản xuất. Khi doanh nghiệp có thể sử dụng ngay các dịch vụ cần thiết, họ không phải tự đầu tư từng hạng mục, qua đó giảm chi phí và rút ngắn thời gian vận hành.

Đây cũng là lý do ESG ngày càng tác động trực tiếp đến bất động sản công nghiệp. Với các nhà đầu tư châu Âu và những tập đoàn toàn cầu, tiêu chuẩn môi trường, năng lượng và sản xuất sạch không còn là yếu tố cộng thêm mà trở thành điều kiện của chuỗi cung ứng.

Nội dung trọng tâm của Phiên đối thoại: Việt Nam trong cuộc tái phân bổ sản xuất toàn cầu là dòng vốn vẫn đang dịch chuyển, nhưng cơ hội không tự động chuyển thành lợi thế. Ảnh: Lê Toàn

Bà Nguyễn Thị Thảo Nhi cho rằng, xu hướng “Trung Quốc +1” trong giai đoạn mới sẽ không chỉ là dịch chuyển nhà máy sang một quốc gia khác. Các nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến hệ sinh thái và phát triển bền vững. Vì vậy, khu công nghiệp thế hệ mới phải đầu tư đồng bộ hơn về hạ tầng, môi trường và năng lượng ngay từ đầu.

Điều này làm tăng chi phí đầu tư ban đầu. Nhưng khi giá thuê cao hơn, dịch vụ cũng phải tương xứng. Nói cách khác, câu hỏi không còn là “đất công nghiệp bao nhiêu tiền một mét vuông?”, mà là “nhà đầu tư nhận lại được gì với khoản chi phí đó?”

Nhân lực là một phần khác của bài toán. Khi Việt Nam chuyển từ thu hút sản xuất dựa trên lao động giá rẻ sang các ngành công nghệ cao, lợi thế nhân công đông sẽ giảm nếu không đi kèm năng suất.

Việt Nam có nhân sự có khả năng làm việc trong các lĩnh vực công nghệ cao, nhưng cần kết nối chặt hơn giữa doanh nghiệp và các trường đại học để đào tạo theo nhu cầu thực tế.

Bà Trang Lê - Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn, JLL Việt Nam, cũng cho rằng năng suất lao động, hạ tầng và các dự án phụ trợ là những yếu tố quyết định khả năng hấp thụ dòng vốn chất lượng cao.

Sức ép này càng rõ khi Việt Nam không phải lựa chọn duy nhất trong chiến lược “Trung Quốc +1”. Indonesia và Thái Lan cũng đang gia tăng thị phần FDI sản xuất. Trong khi đó, lợi thế chi phí lao động của Việt Nam dần thu hẹp.

Việt Nam vẫn có những lợi thế cấu trúc như vị trí địa lý, mạng lưới FTA và quy mô thị trường. Nhưng lợi thế chỉ trở thành năng lực cạnh tranh khi được chuyển hóa thành khả năng giúp doanh nghiệp sản xuất hiệu quả.

Vì vậy, cuộc cạnh tranh của bất động sản công nghiệp đang chuyển từ “ai có nhiều đất hơn” sang “ai có hệ sinh thái tốt hơn”.

Theo ông Trương Gia Bảo, các chủ đầu tư hạ tầng sẽ đóng vai trò ngày càng lớn trong việc quyết định Việt Nam có giành được thêm thị phần FDI hay không. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp hạ tầng phải chủ động nắm bắt nhu cầu thay vì chờ nhà đầu tư tìm đến.

Với cơ quan quản lý, thước đo cũng cần mở rộng từ số vốn đăng ký sang tốc độ triển khai, khả năng vận hành và mở rộng của dự án. Với địa phương, bài toán không phải xây thêm thật nhiều khu công nghiệp mà phải xác định rõ muốn thu hút ngành nào, cần loại hạ tầng nào và có thể cung cấp nguồn nhân lực ra sao.

Cơ hội từ “Trung Quốc +1” vẫn còn, nhưng không phải cơ hội vô hạn. Nhà đầu tư có nhiều lựa chọn trong ASEAN và có thể thay đổi địa điểm nếu một thị trường không đáp ứng được yêu cầu về thời gian, chi phí hoặc chất lượng.

Bởi vậy, bài toán của bất động sản công nghiệp trong chu kỳ mới không phải chỉ tạo thêm nguồn cung, mà là tạo nguồn cung đúng nhu cầu./.