Khủng hoảng bất động sản tiếp tục là lực cản với tăng trưởng kinh tế Trung Quốc
Giá căn hộ lao dốc đã xóa sạch khoản tiết kiệm của nhiều hộ gia đình Trung Quốc, nhưng xuất khẩu vẫn giúp nền kinh tế đạt mức tăng trưởng 5% trong năm 2025.
Trung Quốc vẫn đang phải giải quyết hậu quả của cuộc khủng hoảng bất động sản bắt đầu từ bốn năm trước (Trong ảnh: Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. Ảnh: AFP/TTXVN)
Theo tờ New York Times, tại Trung Quốc, doanh số bán nhà mới đã giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 15 năm, trong khi giá các căn hộ hiện hữu đang lao dốc. Nhiều hộ gia đình, bị tổn thương bởi giá trị tài sản nhà ở sụt giảm, đã phải cắt giảm chi tiêu.
Vào đầu năm ngoái, nhiều người ở Trung Quốc lo ngại rằng một cuộc chiến thương mại với Tổng thống Trump có thể là thách thức lớn nhất đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, thặng dư thương mại tổng thể của Trung Quốc đã tăng trong năm qua, và vấn đề thực sự đối với Bắc Kinh lại là cú sụp đổ của thị trường nhà ở, bắt đầu từ 4 năm trước.
Ngày 12/1, Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho biết nền kinh tế nước này tăng trưởng 5% trong năm ngoái, đạt mục tiêu tăng trưởng do chính phủ đề ra.
Tuy nhiên, các nhà phân tích kinh tế phương Tây lại cho rằng, hoạt động xây dựng và các lĩnh vực liên quan đến bất động sản - từng chiếm khoảng 1/4 nền kinh tế Trung Quốc cho đến năm 2021 - vẫn trên đà khủng hoảng, và sự chững lại của ngành này đã gây tổn hại đến các hộ gia đình và nhiều ngành nghề trên khắp cả nước. Tập đoàn Rhodium Group, một công ty nghiên cứu có trụ sở tại New York chuyên về Trung Quốc, ước tính nền kinh tế nước này chỉ tăng trưởng từ 2,5% đến 3% trong năm ngoái và sẽ còn chậm lại trong năm nay.
“Sự suy giảm mạnh của lĩnh vực bất động sản gần như có thể giải thích toàn bộ cho tình trạng tăng trưởng kinh tế kém ấn tượng trong ba năm qua”, ông Zhu Tian, giáo sư kinh tế tại Trường Kinh doanh Quốc tế Trung Âu (CEIBS) ở Thượng Hải, viết trong một phân tích công bố hồi tháng 11/2025.
Cuộc suy thoái này cũng khiến nhiều người mua nhà rơi vào tâm lý hối tiếc. Zoe Zhao, 27 tuổi, một công chức tại thành phố Tây An ở miền Trung Trung Quốc, đã cùng cha mẹ mua một căn hộ vào tháng 10/2024, sau khi giá nhà tại đây đã giảm mạnh, để rồi lại chứng kiến giá tiếp tục đi xuống.
“Thật khó để nói rằng tôi không hối hận, nhưng ít nhất tôi có thể tự an ủi rằng căn hộ này là để tôi ở”, cô nói. “Tôi chỉ mừng là chúng tôi không mua vào lúc đỉnh giá”.
Dữ liệu chính thức cho thấy giá nhà đã giảm khoảng 20% kể từ năm 2021 - tương đương mức sụt giảm trung bình trên toàn nước Mỹ trong cuộc khủng hoảng nhà ở giai đoạn 2008-2010. Tuy nhiên, các số liệu không chính thức cho thấy mức giảm giá tại Trung Quốc ít nhất gấp đôi con số này.
Số lượng giao dịch đang bị đình trệ, đặc biệt là đối với các căn hộ mới xây. Một báo cáo tháng trước của công ty nghiên cứu bất động sản China Index Academy cho biết các căn hộ được rao bán hiện phải mất trung bình 22,2 tháng mới có thể giao dịch thành công.
Người mua đang đòi hỏi mức chiết khấu lên tới 80% so với đỉnh giá năm 2021. Người bán thì không chấp nhận chịu lỗ nặng như vậy, khiến thị trường căn hộ ở nhiều thành phố rơi vào tình trạng đóng băng.
Ông Sam Radwan, Giám đốc điều hành của Enhance International, một công ty tư vấn bất động sản có trụ sở tại Chicago, cho biết trong 45 năm theo dõi thị trường bất động sản tại hơn 20 quốc gia, ông chưa từng thấy tình trạng nhà ở tồn kho lâu đến vậy như tại Trung Quốc hiện nay. Trong những chuyến đi gần đây tại nước này, ông cho biết giới bất động sản vẫn rất bi quan.
Các số liệu chính thức cho thấy giá nhà ở Trung Quốc đã giảm khoảng 20% kể từ năm 2021 (trong ảnh: Các tòa nhà do Tập đoàn bất động sản Evergrande xây dựng tại Bắc Kinh, Trung Quốc, ngày 8/12/2021. Ảnh: AFP/TTXVN)
“Bạn nói chuyện với bất kỳ ai, và họ đều biết rằng không có giải pháp”, ông Radwan nói. “Chuyện này sẽ không biến mất trong một thập kỷ tới”.
Sự sụp đổ của giá cả đã làm lung lay niềm tin vào bất động sản - vốn từng được xem là nơi cất giữ tài sản an toàn nhất của các hộ gia đình. Các nhà lãnh đạo Trung Quốc hiện đang tìm cách khôi phục niềm tin vào thị trường này.
Một số chuyên gia bất động sản Trung Quốc cho rằng sự cải thiện có thể đến sớm nhất là trong năm nay. Meng Xiaosu, một nhà phân tích nổi tiếng được mệnh danh là “bố già bất động sản” ở Trung Quốc, dự đoán trong các bình luận trực tuyến gần đây rằng giá nhà sẽ bắt đầu phục hồi trong năm nay.
“Nếu các biện pháp do chính quyền trung ương sắp xếp như chuyển đổi việc mua nhà tồn kho thành nhà ở xã hội có thể được triển khai ở một số khu vực, thì điều đó cũng sẽ phát đi tín hiệu ổn định”, ông nói.
Ông Meng từ lâu đã là người cổ vũ cho thị trường bất động sản, từng tuyên bố vào năm 2016: “Nó chưa từng giảm dù chỉ trong một năm, làm sao có thể là bong bóng?”
Các chính quyền địa phương của Trung Quốc đã tìm cách mua lại các căn hộ tồn kho từ những chủ đầu tư đang gặp khó khăn để chuyển đổi thành nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc sụt giảm nguồn thu từ thuế và bán đất đồng nghĩa với việc các chính quyền địa phương không đủ khả năng tài chính để trợ cấp cho các giao dịch này.
Nếu không có các đợt giảm giá mạnh - điều mà các chủ đầu tư không muốn thực hiện - chính quyền địa phương sẽ phải chịu khoản lỗ lớn khi cho thuê các căn hộ này, ông Radwan cho biết.
Nền tảng sâu xa của những rắc rối trên thị trường bất động sản là nguồn cung nhà ở mới khổng lồ, trong khi số lượng hôn nhân và ca sinh mỗi năm lại giảm, làm suy yếu động lực mua nhà mới.
