Kịch bản nào cho thị trường bất động sản cuối năm 2020?

Giao dịch tăng trở lại

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, từ thời điểm nới lỏng lệnh giãn cách xã hội do dịch Covid-19 đến nay, gần 29.700 sản phẩm căn hộ được giao dịch thành công. Trong đó, tại Hà Nội có 1.354 giao dịch, bằng 116% so với quý I/2020, tại TP Hồ Chí Minh là 3.958 - bằng 140,6% so với quý I.

Đáng chú ý, thị trường đã có thêm 94 dự án nhà ở với 19.543 căn hộ được Sở Xây dựng các tỉnh, TP có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 5,8% so với cùng kỳ năm 2019. Cả nước có 325 dự án căn hộ được cấp phép; 73 dự án đã hoàn thành; 1.425 dự án đang triển khai xây dựng.

Thị trường BĐS những tháng cuối năm 2020 khó có khả năng đi xuống về biên độ giá. Ảnh: Doãn Thành

BĐS du lịch - nghỉ dưỡng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ đại dịch Covid-19, nhưng vẫn có thêm 5 dự án được cấp phép mới tại Khánh Hòa và Phú Yên. Nâng tổng số lên 289 dự án được cấp phép, trong đó đã hoàn thành có 12, đang tiếp tục triển khai xây dựng là 91 dự án.

“Khoảng tối” của thị trường ở thời điểm hiện nay là phân khúc mặt bằng bán lẻ và khách sạn - lưu trú. Đối với thị trường mặt bằng bán lẻ do ảnh hưởng trực tiếp từ dịch bệnh, nhiều mặt bằng bị trả lại hoặc các bên đàm phán, điều chỉnh giảm từ 30 - 50%, số mặt bằng trống tăng dần, trong đó có sự đóng cửa chi nhánh của nhiều ông lớn, như Auchan, Parkson, Big C…

Tương tự, ở phân khúc khách sạn - lưu trú, theo thống kê của Sở Du lịch TP Hồ Chí Minh, tại TP này hàng loạt DN du lịch lữ hành phải hủy hợp đồng, như Vietravel với gần 21.000 tour bị hủy trong cuối tháng 7; Saigontourist với hơn 10.000 tour; Bến Thành, Lữ hành Fiditour, Hòa Bình, Đất Việt, TST cũng bị hủy từ 5.000 tour trở lên. Trong khi đó, tại Hà Nội, công suất phòng khách sạn 3 - 5 sao giảm tới 55%, doanh thu giảm tới 49% so với cùng kỳ năm 2019.

Tuy nhiên, BĐS khu công nghiệp lại được xem là “điểm sáng” của thị trường ở thời điểm hiện tại, khi giá thuê tăng khoảng 9% so với cùng kỳ. Mức cho thuê bình quân là 95 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm, nhưng tại một số địa bàn như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hải Dương... giá thuê đạt từ 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê, cá biệt tại Bắc Ninh có khu giá thuê ở mức 130 USD/m2/chu kỳ thuê.

BĐS bình dân sớm phục hồi?

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, mặc dù chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 thời gian qua và đang bùng phát trở lại với diễn biến phức tạp, khó lường. Nhưng chỉ số giá BĐS vẫn theo chiều hướng tăng, cụ thể: tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% (trong đó, căn hộ cao cấp giảm 0,27%, căn hộ trung cấp tăng 0,51%, căn hộ bình dân tăng 0,77%). Nhà ở riêng lẻ tăng 0,01% so với quý I/2020. TP Hồ Chí Minh giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% (trong đó, căn hộ cao cấp giá tăng 0,04%, căn hộ trung cấp tăng 0,64%, căn hộ bình dân tăng 0,94%). Nhà ở riêng lẻ giá tăng 0,15%.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM) PGS. TS Trần Kim Chung cho rằng, thị trường BĐS từ nay đến cuối năm sẽ diễn biến theo 3 kịch bản: Thứ nhất là kịch bản trung tính, đến cuối năm mới hồi phục, nền kinh tế suy giảm nhưng không lớn. Thị trường BĐS trầm lắng nhưng không đổ vỡ. Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất.

Thứ hai là tích cực, kinh tế phục hồi trong quý IV/2020. Thương chiến đi vào ổn định, DN định hình tại Việt Nam. Thị trường BĐS sẽ chuyển động tích cực trước Tết Tân Sửu (2021).

“Kịch bản thứ 3 là kịch bản tiêu cực, dịch Covid-19 vẫn tiếp diễn. Thương chiến Trung - Mỹ không hòa hoãn; kinh tế thế giới không khả quan thì thị trường bất BĐS cũng đóng băng. Nhưng khả năng phục hồi vẫn phụ thuộc vào phản ứng của chính sách Nhà nước và các chủ thể kinh tế” - ông Chung nhận định.

Còn theo Trưởng ban nghiên cứu thị trường (kênh thông tin Batdongsan.com.vn) Nguyễn Ngọc Hiếu, sẽ có 2 kịch bản xảy ra với thị trường BĐS những tháng cuối năm. Thứ nhất, tốc độ tăng trưởng GDP 2020 tăng từ 4,4 - 5,2%, quý III/2020 các đối tác thương mại phục hồi, giá BĐS không giảm. Sản phẩm bị ảnh hưởng nhiều nhất là nhà mặt phố giá trị cao, đất nền dự án. Ảnh hưởng ít nhất là chung cư, nhà riêng để ở và đầu tư đất nền dưới 1 tỷ đồng.

Thứ hai, tốc độ GDP tăng từ 3,6 - 4,4%, đối tác thương mại phục hồi trong quý IV, giá BĐS sẽ giảm nhẹ dưới 5%. Sản phẩm bị ảnh hưởng nhiểu nhất là nhà mặt phố giá trị cao, đất nền dự án, đất nền. Ít bị ảnh hưởng là chung cư bình dân, trung cấp và nhà riêng vừa túi tiền.

Ở khía cạnh khác, chuyên gia tài chính TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường BĐS đang bị rơi vào trạng thái “hôn mê”, khả năng phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào tăng trưởng của nền kinh tế và hành động chính sách từ Chính phủ. “Trong đó, một số phân khúc cơ bản như BĐS công nghiệp, nhà ở giá rẻ, đất nền, chung cư cao cấp, shop house có thể phục hồi sớm ngay sau khi kinh tế tăng trưởng trở lại. Các phân khúc khác như văn phòng, BĐS nghỉ dưỡng có thể phục hồi chậm hơn” - ông Nghĩa nhận định.

"Tôi thực sự rất vui mừng cho thị trường BĐS, khi Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS kết hợp với Luật Xây dựng (sửa đổi), Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (Luật PPP). Đang tiếp tục xem xét sửa đổi, bổ sung đồng bộ các luật khác có liên quan, để hoàn thiện khung pháp lý, nhằm tháo gỡ khó khăn và tạo điều kiện cho thị trường BĐS nhanh chóng phục hồi" - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.

Doãn Thành