Kịch bản nào cho thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2023?

Khan hiếm nguồn cung mới, tỷ lệ tiêu thụ thấp

Báo cáo được các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản (BĐS) Dat Xanh Services (DXS - FERI) thực hiện công bố cho thấy, nguồn cung sản phẩm mới trong quý I/2023 tiếp tục khan hiếm và thị trường chủ yếu thực hiện bán hàng cũ.

Nguồn cung sản phẩm mới trên thị trường bất động sản trong quý I/2023 tiếp tục khan hiếm. Ảnh: TL

Cụ thể, tại thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng) chỉ khoảng 500 sản phẩm, giảm 92% theo năm, tỷ lệ hấp thụ khoảng 15%. Nguồn cung sơ cấp căn hộ chủ yếu tập trung tại Hà Nội và Hải Phòng. Riêng tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp căn hộ đa số từ các dự án nhỏ lẻ, các dự án đã giao nhà hiện hữu từ rổ hàng của chủ đầu tư. Trong khi đó, Hưng Yên đóng góp tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung sơ cấp nhà gắn liền với đất và đất nền, với lượng lớn sản phẩm đến từ 2 dự án The Empire, The Crown.

Các tỉnh miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên), nguồn cung trong quý II/2023 chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, không có dự án mới, tỷ lệ hấp thụ giỏ hàng cũ chỉ 5%. Nguồn cung sơ cấp tại Đà Nẵng chủ yếu tập trung loại hình căn hộ cao cấp, tăng 50% theo năm. Quảng Nam tập trung vào phân khu đất nền, dự án chủ yếu đã mở 2-3 năm. Trong khi Bình Định tăng mạnh nguồn cung căn hộ, thì Phú Yên và Khánh Hòa tập trung ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng 20% - 30% theo năm.

Tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An), nguồn cung mới đạt 2.000 sản phẩm, giảm 67% theo năm, tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%. Trong đó, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương chiếm 63% giỏ hàng sơ cấp của khu vực. Đồng Nai thì trong 2 năm qua đã hạn chế dự án mới nên nguồn cung sơ cấp giảm mạnh theo năm. Còn tại Long An, nguồn cung thấp tầng vẫn chiếm ưu thế, nhưng dự án cao tầng phân khúc bình dân cũng dần xuất hiện.

Thị trường các tỉnh miền Tây (Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, An Giang, Cà Mau, Vĩnh Long) cũng có diễn biến tương tự, thậm chí nguồn cung còn khiêm tốn hơn so với các khu vực khác, khi không ghi nhận sản phẩm mới trong khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 5%. Trong đó, Cần Thơ và Hậu Giang chiếm gần 60% giỏ hàng sơ cấp, dẫn đầu thị trường BĐS miền Tây, với các dự án thấp tầng nằm tại trung tâm. Đa số dự án đã có thời gian triển khai từ 2 - 3 năm. Khu vực miền Tây đang hạn chế giỏ hàng căn hộ thương mại. Tuy nhiên, trong năm 2023, một số dự án căn hộ dự kiến sẽ phát triển tại khu vực này.

3 kịch bản cho thị trường quý II/2023

Với những tác động từ tình hình kinh tế, tài chính, chính trị thế giới và trong nước; thắt chặt pháp lý BĐS, chưa có biện pháp mạnh mẽ tháo gỡ khung pháp lý; niềm tin thị trường giảm sút; nguồn vốn doanh nghiệp chưa phục hồi… DXS - FERI dự báo, thị trường BĐS quý II/2023 có thể diễn ra với 3 kịch bản: kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.

Chuyên gia Viện DXS - FERI dự báo thị trường bất động sản có thể phục hồi vào cuối quý III, đầu quý VI/2023. Ảnh Việt Dũng

Đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh dưới 10 - 12% thì giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao 40 - 50%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang từ 12 - 14%, giá bán cũng sẽ đi ngang và tỷ lệ hấp thụ từ 20% - 30%. Với kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20% - 30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm từ 10% - 20% và tỷ lệ hấp thụ thấp khoảng 10% - 20%.

Về thời điểm phục hồi, DXS - FERI kỳ vọng thị trường BĐS có thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng cuối quý III- đầu quý IV năm nay, dựa trên cơ sở đến từ nhiều yếu tố. Với nền kinh tế, chính sách tiền tệ linh hoạt (FED tăng lãi suất 0,25 điểm % nhưng Việt Nam lại giảm 1% lãi suất điều hành), tích cực kêu gọi thu hút FDI (chuyến thăm Singapore của Thủ tướng Chính phủ, 50 Tập đoàn Mỹ quan tâm đầu tư tại Việt Nam...), thúc đẩy giải ngân đầu tư công (Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 23/3/2023).

Đồng thời, các gói tín dụng lớn của các ngân hàng thương mại hỗ trợ sản xuất kinh doanh (quy mô 470.000 tỷ đồng) dự kiến sẽ phát huy hiệu quả từ quý II/2023. Bên cạnh đó, chỉ số đơn hàng sản xuất tháng 1 và 2 tăng, số lượng đơn hàng mới quay trở lại. Kỳ vọng phục hồi ngành sản xuất, trong khi du lịch cũng sẽ phục hồi với lý do từ ngày 15/3 Việt Nam bắt đầu đón khách Trung Quốc…

Cụ thể về nguồn cung thị trường Hà Nội, DXS - FERI dự báo nguồn cung mới năm 2023 đều giảm mạnh so với năm 2022. Trong đó, kịch bản lý tưởng giảm khoảng 30%, kịch bản kỳ vọng giảm trên 50% và kịch bản thách thức giảm khoảng 60%. Nguồn cung mới trong quý dự kiến đạt khoảng 2.000 sản phẩm. Các dự án dự kiến triển khai trong thời gian tới đều có quy mô lớn từ các chủ đầu tư uy tín. Còn tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung được dự báo sẽ giảm mạnh so với năm 2022, dự kiến đạt 1.700 sản phẩm. Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung sẽ giảm khoảng 40%, trong khi kịch bản kỳ vọng giảm trên 50% và kịch bản thách thức giảm khoảng 70%.

Đỗ Doãn