Kiến nghị Bộ trưởng Xây dựng chấn chỉnh việc 'om' nghìn tỷ phí bảo trì chung cư

Loạt vi phạm về phí bảo trì chưa có quy định

Đây là đề xuất được Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng Nguyễn Ngọc Tuấn nêu ra tại báo cáo kết quả chính của 18 kết luận thanh tra việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư đối với 18 chủ đầu tư và 17 ban quản trị (đã được thành lập) tại 24 nhà/cụm nhà chung cư có nhiều đơn khiếu nại gay gắt kéo dài tại Hà Nội.

Có thể thấy, lần đầu tiên thanh tra về phí bảo trì Thanh tra Bộ Xây dựng chỉ ra hàng loạt chỉ ra hành vi vi phạm trong công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; quản lý, sử dụng nhà chung cư của các chủ đầu tư, ban quản trị.

Với 18 kết luận thanh tra đã yêu cầu chủ đầu tư thực hiện gửi vào tài khoản, quyết toán để chuyển kinh phí bảo trì sang cho ban quản trị, số tiền là 338,6 tỷ đồng; buộc trả lại cho người dân 2.080m2 thuộc sở hữu chung đã chiếm dụng, lấn chiếm về cho cư dân (tương đương số tiền khoảng 62,4 tỷ đồng đối với 5/18 Chủ đầu tư; xử phạt vi phạm hành chính 8 chủ đầu tư với số tiền 1,03 tỷ đồng. Chánh Thanh tra cũng cảnh cáo một số chủ đầu tư do cung cấp hồ sơ, tài liệu không đầy đủ, thiếu trung thực.

Theo báo cáo của Thanh tra Bộ Xây dựng, quá trình thanh tra đã phát hiện ra 26 hành vi vi phạm hành chính trong công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.

Quá trình thanh tra cho thấy có những hành vi vi phạm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đã quy định nhưng mức xử phạt thấp thiếu tính răn đe và hàng loạt hành vi chưa quy định tại Nghị định số 139/2017

Đáng lưu ý, trong số này có 3/26 hành vi đã quy định nhưng mức xử phạt thấp thiếu tính răn đe, đã được đề xuất tăng mức xử phạt tối đa 300 triệu đồng/hành vi; 23/26 hành vi chưa quy định tại Nghị định số 139/2017.

Cụ thể, về phía chủ đầu tư, cơ quan thanh tra cho biết có 15 hành vi vi phạm. Trong số này, có 3/15 hành vi vi phạm với mức xử phạt thấp đã quy định tại Nghị định số 139 như: Không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định; không bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp.

Ngoài ra còn có 12/15 hành vi vi phạm chưa được quy định tại Nghị định số 139 như: Không mở tài khoản hoặc chậm mở tài khoản kinh phí bảo trì bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; Không thông tin về tài khoản phần sở hữu chung nhà chung cư trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư;

Không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua vào tài khoản đã lập theo quy định tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng; tính toán sai kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư so với quy định; Không công khai, minh bạch việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định…như tại chung cư: Riverside Garden (số 349 Vũ Tông Phan, Khương Đình, Thanh Xuân) chủ đầu tư là Liên danh Công ty CP Sản xuất kinh doanh và xuất nhập khẩu Prosimex và Công ty CP Đầu tư thiết kế và xây dựng Việt Nam (nay là Công ty CP Tập đoàn Videc), Chung cư hỗn hợp Hateco Hoàng Mai chủ đầu tư Công ty CP Hateco Hà Nội....

Tại chung cư Riveside Garden, tại thời điểm thanh tra tháng 12/2020, chủ đầu tư còn “om” hơn 13 tỷ đồng phí bảo trì trên tổng số tiền hơn 24 tỷ đồng đã thu của khách hàng

Một số hành vi vi phạm khác cũng được chỉ ra để đưa vào bổ sung cho Nghị định thay thế Nghị định số 139 như: Không lập kế hoạch bảo trì hằng năm hoặc lập kế hoạch bảo trì không đầy đủ nội dung; Không có hoặc chậm có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu nhưng không đủ số người tham dự theo quy định.

Tái phạm hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp; Không quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định nhưng chủ đầu tư đã bàn giao một phần hoặc toàn bộ kinh phí bảo trì; Không có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho ban quản trị.

Có thể kể đến thời điểm thanh tra tháng 12/2020, tại các chung cư chủ đầu tư và một số chủ sở hữu đã ngăn chia không gian kỹ thuật, sảnh, hành lang, sân thượng phần sở hữu chung thành một số phòng cho ban quản lý dự án, đơn vị quản lý vận hành tạm sử dụng hoặc kinh doanh không đúng theo hồ sơ bản vẽ thiết kế được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt như Cụm chung cư Văn phòng Quốc hội (Xuân Phương, Nam Từ Liêm) của Công ty CP Đầu tư đô thị và khu công nghiệp sông Đà 7; tòa nhà F,G,H,K,L thuộc tổ hợp chung cư cao tầng khu hỗn hợp nhà ở HH02 (KĐT Dương Nội, Hà Đông). Quá trình làm việc với đoàn thanh tra, chủ đầu tư đã nhận thức được trách nhiệm và chủ động khắc phục.

Về phía ban quản trị, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra có 9 hành vi vi phạm chưa quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP cần được bổ sung. Trong đó, vi phạm phổ biến nhất mà ban quản trị mắc phải đó là nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư khi chưa có biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định. Bên cạnh đó là việc không lập kế hoạch bảo trì hằng năm hoặc lập kế hoạch bảo trì không đầy đủ nội dung…

Kiến nghị ra chỉ thị chấn chỉnh quỹ bảo trì chung cư toàn quốc

Lãnh đạo Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết qua 18 kết luận thanh tra và giải quyết, xử lý rất nhiều đơn thư về phí bảo trì cho thấy có 6 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp, đơn thư khiếu nại gay gắt, kéo dài, căng băng rôn tại các đô thị lớn. Trong đó trách nhiệm chính thuộc về chủ đầu tư, một phần trách nhiệm thuộc cư dân (khi vưa có ban quản trị) và ban quản trị nhà chung cư.

Đề xuất ra Chỉ thị "Chấn chỉnh việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư trên toàn quốc" (Ảnh: Đã 7 năm nay người dân chung cư Hòa Bình Green City vẫn chưa được cấp sổ hồng, 40 tỷ đồng phí bảo trì chủ đầu tư chưa bàn giao cho ban quản trị quản lý)

Thứ nhất là nhận thức pháp luật, cách thức, thái độ làm việc để tìm được tiếng nói chung để đi đến thống nhất giữa chủ đầu tư và ban quản trị;

Thứ hai là việc chủ đầu tư thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung nhà chung cư;

Bên cạnh đó, là việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra ban quản trị nhà chung cư; chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu không thành công nhưng không có hoặc chậm có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức;

Thứ tư, chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư không thống nhất được việc phân chia diện tích chung riêng và diện tích mà chủ đầu tư giữ lại;

Chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ, chậm bàn giao hồ sơ nhà chung cư.

Thứ sáu là việc chưa quyết toán số liệu kinh phí bảo trì, đa phần các nhà chung cư chưa quyết toán số liệu kinh phí bảo trì do chưa thống nhất được tỷ lệ % phần diện tích mà Chủ đầu tư giữ lại và tính lãi phần kinh phí bảo trì gốc.

Từ thực tế trên, Thanh tra Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung 23/26 hành vi vi phạm còn thiếu và tăng mức xử phạt cao nhất 300 triệu đồng/hành vi đối với 3/26 hành vi vi phạm về công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư vào Nghị định thay thế Nghị định số 139/2017 về xử phạt vi phạm hành chính.

Đồng thời, đề xuất lãnh đạo Bộ giao Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản phối hợp với Thanh tra Bộ để xây dựng dự thảo Chỉ thị của Bộ trưởng về "Chấn chỉnh việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư trên toàn quốc" nhằm đảm bảo tính răn đe, sự nghiêm minh của pháp luật trong việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay.

Hồng Khanh