Kiến nghị gộp 2 phương án đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Liên quan đến quy định về đặt cọc mua bất động sản hình thành trong tương lai hoặc hiện hữu, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng việc đưa ra hai phương án để lựa chọn có thể còn bất cập mà tối ưu nhất nên kết hợp cả hai phương án thành một.

Cụ thể, tại “phương án 1” của dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã viện dẫn tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 về mục đích đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Trên thực tế sau khi đã giao kết hợp đồng thì thường ít xảy ra trường hợp bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc lừa đảo do việc giao kết hợp đồng thường được các bên kiểm tra chặt chẽ và thực hiện theo quy định của pháp luật và khi thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thường được cấn trừ vào số tiền thanh toán lần đầu của giao dịch.

Còn tại “phương án 2” của dự thảo Luật, tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 về mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng, mà trên thực tế trước khi giao kết hợp đồng thì mới thường xảy ra tình trạng bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc lừa đảo và không thực hiện giao kết hợp đồng, gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

Việc tích hợp 2 phương án đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai sẽ phát huy ưu điểm và hạn chế bất cập.

Do đó, HoREA đã kiến nghị gộp theo hướng "Chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

“Phương án 1 và phương án 2 đều đúng nên cần tích hợp cả hai phương án thành một, quy định về đặt cọc” để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở có sẵn hoặc hình thành trong tương lai”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá.

Ngoài ra với ý kiến yêu cầu quy định chặt chẽ việc chủ đầu tư sử dụng tiền đặt cọc phải đúng mục đích, HoREA nhận thấy khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cấm chủ đầu tư thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật, trong đó đã bao gồm tiền đặt cọc, do đó không cần thiết phải quy định thêm.

Bên cạnh đó, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 328 BLDS 2015: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ luật này và pháp luật có liên quan”.

An Vũ