Kiến tạo không gian phát triển đô thị Thủ đô

Lời toà soạn

Tái thiết đô thị là yêu cầu tất yếu trong quá trình xây dựng Thủ đô văn minh, hiện đại, hạnh phúc. Tuy nhiên, thực tế tại 12 dự án chung cư vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh cho thấy những bất cập trong quản lý đô thị có thể để lại hệ lụy kéo dài. Sai phạm về quy hoạch, xây dựng không chỉ tạo áp lực lên hạ tầng giao thông, trường học, không gian công cộng, bãi đỗ xe mà còn khiến hàng nghìn hộ dân gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền sở hữu, giao dịch và bảo đảm cuộc sống ổn định.

Nhiều năm qua, việc xử lý các dự án này gặp khó khăn bởi yêu cầu xử lý nghiêm vi phạm phải đặt trong mối quan hệ với bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Bên cạnh trách nhiệm của chủ đầu tư, những bất cập trong công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và hậu kiểm cũng cần được nhìn nhận thẳng thắn. Đây là bài toán không chỉ đòi hỏi giải pháp xử lý từng công trình mà còn đặt ra yêu cầu đổi mới phương thức quản lý đô thị.

Việc HĐND thành phố Hà Nội thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các dự án vi phạm, trên cơ sở Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, mở ra hướng tháo gỡ những tồn tại kéo dài. Cơ chế mới yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm khắc phục hậu quả, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, gắn xử lý vi phạm với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Loạt bài“Tái thiết đô thị: Từ giải quyết điểm nghẽn đến kiến tạo phát triển”sẽ tập trung làm rõ yêu cầu xử lý dứt điểm các tồn tại, bảo đảm quyền lợi người dân, giữ vững kỷ cương pháp luật và tạo nền tảng cho quá trình tái thiết đô thị bền vững.

Kỳ 1: Nỗi niềm cư dân và yêu cầu xử lý thấu đáo

Kỳ 2: Cách làm sáng tạo, phù hợp tình hình thực tiễn

Kỳ 3: Tháo gỡ điểm nghẽn từ quyết sách nhân văn, khoa học

Kỳ cuối: Kiến tạo không gian phát triển đô thị Thủ đô
Quản trị đô thị hiện đại

Thực tiễn tại 12 dự án chung cư vi phạm cho thấy công tác quản lý quy hoạch, đất đai và trật tự xây dựng cần được thực hiện chặt chẽ từ sớm, từ khâu lập quy hoạch, cấp phép đến kiểm tra, giám sát quá trình thi công và đưa công trình vào sử dụng. Việc phát hiện, xử lý kịp thời những vấn đề phát sinh sẽ hạn chế những hệ lụy phức tạp về sau, nhất là khi công trình đã hình thành, người dân đã sinh sống ổn định.

Khu HH Linh Đàm. Ảnh: PV

Một giải pháp căn cơ là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số đồng bộ, minh bạch về đất đai và quy hoạch. Các thông tin về chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch, giấy phép xây dựng, phạm vi dự án và tình trạng pháp lý cần được cập nhật, kết nối, công khai để người dân và xã hội cùng giám sát. Đây cũng là công cụ hỗ trợ chính quyền kiểm tra, phát hiện những thay đổi không phù hợp với quy hoạch được duyệt.

Từ góc độ chuyên môn, KTS. Trần Huy Ánh, Ủy viên Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho rằng việc xử lý các dự án vi phạm cần xem xét cả hiện trạng công trình và những giá trị đã hình thành. Một công trình có thể có sai phạm về pháp lý, nhưng trên thực tế đã tồn tại với khối lượng xây dựng lớn, đang được sử dụng và có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống cư dân. Vì vậy, phương án xử lý cần tính đến điều kiện an toàn, trong đó có phòng cháy, chữa cháy, hệ thống điện, kết cấu và yêu cầu vận hành công trình.

Theo KTS. Trần Huy Ánh, việc điều chỉnh, khắc phục công trình có thể phát sinh chi phí đáng kể. Phương án xử lý vì thế cần được xem xét trên cơ sở lợi ích, thiệt hại và hiệu quả sử dụng tài sản sau khi khắc phục. Những nội dung này cần được cơ quan đề xuất giải trình rõ ràng, có đánh giá chuyên môn và kỹ thuật làm căn cứ thực hiện.

Từ thực tế tại khu vực Linh Đàm, nơi còn thiếu bãi đỗ xe, sân chơi và không gian công cộng, KTS. Trần Huy Ánh gợi mở việc nghiên cứu khả năng tổ chức lại một số diện tích hiện hữu để phục vụ cộng đồng. Đây là đề xuất chuyên môn đáng chú ý trong quá trình chỉnh trang đô thị: bên cạnh xử lý phần vi phạm, cần xem xét nhu cầu thực tế của khu vực và khả năng khai thác những không gian đã hình thành theo hướng có ích cho xã hội. Việc chuyển đổi công năng, nếu được nghiên cứu, phải đáp ứng yêu cầu an toàn và phù hợp quy hoạch, pháp luật.

Một vấn đề khác được chuyên gia đề cập là trách nhiệm giải trình và sự tham gia của giới chuyên môn. Với những công trình có quy mô lớn, phương án xử lý liên quan đồng thời đến pháp lý, kỹ thuật và lợi ích cộng đồng. Cơ quan được giao nhiệm vụ cần có sự tham vấn của các hội nghề nghiệp, chuyên gia và những người có chuyên môn liên quan. Cách làm này giúp phương án có thêm cơ sở khoa học, đồng thời bảo đảm các khía cạnh của bài toán đô thị được xem xét đầy đủ.

Những yêu cầu trên cũng đặt ra trách nhiệm đối với người đứng đầu cấp ủy, chính quyền địa phương trong quản lý địa bàn. Công tác kiểm tra, giám sát cần được duy trì thường xuyên; thông tin về quy hoạch, xây dựng và tình trạng pháp lý của dự án phải được nắm bắt kịp thời. Trách nhiệm của từng cơ quan, cá nhân cần được xác định rõ, gắn với kết quả quản lý và xử lý công việc, tránh để những vấn đề nhỏ tích tụ thành tồn tại phức tạp.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Hưng Quang, Trưởng Văn phòng Luật sư NHQuang & Cộng sự, Chủ tịch Trung tâm Hòa giải thương mại quốc tế Việt Nam, phân tích Luật Thủ đô năm 2026 đã trao thêm quyền chủ động cho Hà Nội trong giải quyết các vấn đề phát triển đô thị. Những cơ chế mới tạo cơ sở để thành phố lựa chọn giải pháp phù hợp với thực tiễn, trong đó có xử lý các tồn tại tại dự án vi phạm. Tuy nhiên, quyền chủ động phải đi cùng trách nhiệm giải trình của cơ quan thực hiện.

Theo luật sư, khi triển khai cơ chế mới cần làm rõ cơ quan, cá nhân chịu trách nhiệm ở từng khâu; bảo đảm quá trình thực hiện có sự kiểm tra, giám sát và công khai thông tin. Đây là yêu cầu quan trọng để nghị quyết của thành phố được triển khai đúng mục tiêu, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Việc phân định rõ trách nhiệm cũng giúp người dân có cơ sở theo dõi, giám sát tiến độ và kết quả giải quyết.

Tầm nhìn cho tương lai

Nghị quyết mới trước hết nhằm tháo gỡ những tồn tại ở 12 dự án chung cư vi phạm. Cách tiếp cận gắn xử lý vi phạm với chỉnh trang đô thị cũng mở ra cơ hội giải quyết những bất cập về hạ tầng và không gian sống tại các khu vực hiện hữu. Hà Nội có thể phát huy cơ chế đặc thù để tiếp tục xử lý những điểm nghẽn về giao thông, cải tạo chung cư cũ, bổ sung tiện ích công cộng và tổ chức lại không gian đô thị.

Các dự án phải xác định rõ lộ trình và mục tiêu theo từng giai đoạn. Ảnh: PV

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam và thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho rằng, hạ tầng cần đi trước một bước. Các dự án phải xác định rõ lộ trình và mục tiêu theo từng giai đoạn, chẳng hạn sau 3 năm, 5 năm, 7 năm hay 10 năm sẽ đạt được những kết quả gì. Việc phân kỳ đầu tư, xác định thứ tự ưu tiên về không gian và thời gian giúp thành phố chủ động bố trí nguồn lực, bảo đảm các hạng mục được triển khai phù hợp.

Ông cũng nhấn mạnh việc huy động nguồn lực ngoài nhà nước và lựa chọn doanh nghiệp có uy tín, năng lực thực thi. Chính quyền địa phương có vai trò tư vấn, giám sát quá trình triển khai. Đây là những yếu tố cần được chú trọng để các dự án cải tạo, tái thiết bảo đảm tiến độ, chất lượng và hiệu quả sử dụng nguồn lực.

Ở góc độ quy hoạch, TS.KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng tái thiết đô thị cần chú trọng ba yếu tố: Tổ chức không gian khoa học, kết nối giao thông và tiện ích đồng bộ, tạo kế sinh nhai cho người dân. Theo ông, không nên lấy số lượng tòa nhà hay diện tích sàn xây dựng làm thước đo thành công. Điều quan trọng là người dân có đi lại thuận tiện hơn, tiếp cận dịch vụ tốt hơn, có môi trường sống tốt hơn và duy trì được sinh kế sau tái thiết hay không.

Theo KTS. Trương Văn Quảng, mỗi quốc gia, mỗi khu đô thị có đặc điểm riêng, vì vậy Hà Nội cần nghiên cứu cách làm phù hợp với điều kiện thực tiễn, tránh sao chép máy móc mô hình nước ngoài. Những yếu tố cần chú trọng vẫn là tổ chức không gian hợp lý, kết nối giao thông, tiện ích đồng bộ và bảo đảm sinh kế cho người dân.

Cùng với giao thông, trường học, cơ sở y tế và các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng cần được tính toán ngay trong quy hoạch. Công viên, sân chơi, bãi đỗ xe và các tiện ích phục vụ cộng đồng phải phù hợp với quy mô dân số, khả năng tiếp cận và nhu cầu sử dụng thực tế. Phương án tái định cư cũng cần quan tâm đến việc làm, hoạt động kinh doanh và những mối quan hệ cộng đồng đã hình thành.

Những tiêu chí được các đề xuất về hạ tầng, xã hội, kinh tế, văn hóa và quản trị có thể được vận dụng để theo dõi kết quả các dự án. Mức độ cải thiện giao thông, giảm ngập, bảo đảm an toàn; diện tích không gian công cộng; cơ hội sinh kế và khả năng duy trì đời sống của cư dân là những nội dung cần được đánh giá cụ thể. Đây là cơ sở để cơ quan thực hiện và người dân cùng kiểm chứng hiệu quả sau tái thiết.

Nghị quyết mới của HĐND thành phố là cơ sở để Hà Nội xử lý những tồn tại tại 12 dự án chung cư vi phạm, đồng thời tích lũy kinh nghiệm trong vận dụng cơ chế đặc thù vào quản lý và phát triển đô thị. Việc tiếp tục hoàn thiện dữ liệu quy hoạch, nâng cao trách nhiệm người đứng đầu, tăng cường tham vấn chuyên gia và giám sát quá trình thực hiện sẽ góp phần xây dựng phương thức quản trị minh bạch, kỷ cương.

Từ xử lý các dự án tồn tại kéo dài đến cải tạo chung cư cũ và tái thiết những khu vực đô thị hiện hữu, mục tiêu xuyên suốt là nâng cao chất lượng sống của người dân. Hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện, không gian công cộng đáp ứng nhu cầu cộng đồng và cơ hội phát triển sinh kế sẽ là những kết quả cụ thể để đánh giá hiệu quả của cơ chế mới, hướng tới một Thủ đô hiện đại và phát triển bền vững.