Kinh tế Trung Quốc trả giá đắt khi mạnh tay siết tín dụng bất động sản

Trong 2 năm qua, nền kinh tế thứ 2 thế giới sẵn sàng trả giá để hạ nhiệt thị trường bất động sản đã tăng quá nóng. Trung Quốc hạn chế hoạt động đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản bằng cách đưa ra những ràng buộc về tài chính. Cùng với đó là các quy định đối với những nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao, hoặc các gia đình đang mua nhà đất như một phương tiện đầu tư.

"Không còn những ngôi nhà giá trên trời hay khoản nợ khổng lồ của các tập đoàn bất động sản. Thay vào đó là một thị trường cứng rắn hơn. Và giới chức sẽ tìm cách ngăn chặn hoạt động đầu cơ", ông Eswar Prasad tại Đại học Cornell nhận định.

Ngành công nghiệp bất động sản đóng góp hơn 20% vào GDP của Trung Quốc. Nhưng với việc Bắc Kinh siết chặt kiểm soát, động lực chính của nền kinh tế trong 20 năm qua giờ đã trở thành lực cản đối với tăng trưởng.

Bom nợ hàng nghìn tỷ USD của lĩnh vực địa ốc vỡ vụn. Hàng loạt tập đoàn bất động sản trượt tới bờ vực vỡ nợ. China Evergrande - tập đoàn địa ốc lớn thứ 2 Trung Quốc - rơi vào cuộc khủng hoảng tiền mặt và tiến tới tái cơ cấu. Ngay cả một trong những tập đoàn bất động sản từng được coi là khỏe mạnh của Trung Quốc cũng vỡ nợ.

Điều này buộc Bắc Kinh phải nới lỏng dây cương nhằm đối phó với tình trạng suy thoái nhanh chóng của thị trường bất động sản tại Trung Quốc.

Ngành công nghiệp bất động sản và các lĩnh vực liên quan đóng góp hơn 20% vào GDP của Trung Quốc.

Mạnh tay siết tín dụng

Trở lại thời điểm cuối năm 2020, theo South China Morning Post, các tập đoàn địa ốc Trung Quốc bắt đầu chao đảo sau khi giới chức nước này ban hành chính sách 3 lằn ranh đỏ. Các giới hạn được đưa ra bao gồm tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100%, tỷ số thanh toán tiền mặt (tiền mặt trên nợ ngắn hạn) 1.

Nếu vượt cả ba lằn ranh đỏ, tập đoàn bất động sản sẽ không được phép vay thêm tiền từ ngân hàng. Vào thời điểm đó, chỉ 6,3% công ty bất động sản Trung Quốc tuân thủ các giới hạn về nợ.

"Điều này có nghĩa là các công ty bất động sản không thể vay thêm từ ngân hàng và tổ chức tài chính khác nếu chưa thanh toán khoản nợ hiện tại hoặc cải thiện tỷ lệ nợ tổng thể", bà Esther Liu - Giám đốc S&P Global Ratings - giải thích.

Khi đó, chính quyền Trung Quốc muốn gấp rút kiểm soát cho vay nhằm tránh rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Giới chức nước này lo ngại về tình trạng nợ chồng chất từng gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu hồi năm 2008.

Theo các chuyên gia kinh tế tại Nomura, ngành công nghiệp bất động sản Trung Quốc đang ngồi trên núi nợ khổng lồ 5.200 tỷ USD. Quy mô nợ tăng gấp đôi kể từ cuối năm 2016 và lớn hơn GDP Nhật Bản, nền kinh tế lớn thứ 3 thế giới.

Trong khi đó, giá nhà ở Trung Quốc đã tăng vọt gần 500% trong vòng hai thập kỷ qua. Giá nhà tại Thượng Hải, Thâm Quyến và Bắc Kinh thậm chí đắt đỏ hơn những đô thị lớn trên thế giới như Los Angeles, Paris, New York và London.

Giá nhà ở Trung Quốc đã tăng vọt gần 500% trong vòng 20 năm qua. Ảnh: Reuters.

3 lằn ranh đỏ đã đẩy China Evergrande - tập đoàn bất động sản của tỷ phú Hứa Gia Ấn - vào bế tắc. Tập đoàn không thể trả hơn 300 tỷ USD cho các trái chủ, nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà cung cấp, nhà thầu xây dựng và nhân viên. Cuộc khủng hoảng tiền mặt cũng khiến China Evergrande không thể hoàn thành những dự án nhà ở và bàn giao nhà cho khách mua đã trả tiền trước.

Khi lĩnh vực bất động sản bắt đầu hạ nhiệt, những thiệt hại do khoản nợ khổng lồ của China Evergrande đã trở nên khó có thể làm ngơ. Gần 800 dự án của tập đoàn vẫn chưa được hoàn thành, rải rác trên khắp 200 thành phố của Trung Quốc.

Các khách mua nhà, nhân viên và nhà thầu kéo đến văn phòng của tập đoàn để đòi lại tiền. Giới quan sát lo ngại họ sẽ vô tình trở thành nạn nhân của chiến dịch cắt giảm nợ của chính quyền Bắc Kinh.

Khách hàng và nhà đầu tư không dám mua nhà cũng khiến giá nhà lao dốc. Doanh số bán nhà tại 30 thành phố lớn đã giảm 47% trong tháng 3/2022 so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều tập đoàn bất động sản gặp khó khăn trong việc trả nợ.

Đáng nói, ngay cả những tập đoàn bất động sản từng được coi là khỏe mạnh của Trung Quốc cũng vỡ nợ. Hồi đầu năm nay, Reuters đưa tin Shimao Group Holdings - một nhà phát triển bất động sản có sức khỏe tài chính tốt - không thể trả hết khoản vay ủy thác. Tập đoàn này cũng từng đáp ứng cả 3 lằn ranh đỏ mà chính quyền Bắc Kinh đưa ra.

Nới lỏng dây cương

Cuộc suy thoái trong lĩnh vực bất động sản cũng kéo tụt tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc, buộc chính quyền Bắc Kinh phải nới lỏng dây cương với ngành địa ốc và đưa ra các biện pháp hỗ trợ kinh tế.

Hồi cuối tháng 4, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) và Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc đã triệu tập đại diện của 18 ngân hàng thương mại và 5 công ty quản lý tài sản (AMC) lớn của nước này. Cuộc họp nhằm thảo luận về việc hỗ trợ tài chính cho các tập đoàn địa ốc Trung Quốc.

Theo hướng dẫn của Bắc Kinh, các nhà băng và AMC có thể mua lại những khoản nợ của các tập đoàn địa ốc Trung Quốc, hoặc cấp vốn cho hoạt động mua bán và sáp nhập trong ngành bất động sản.

Các cơ quan quản lý đã liệt kê 12 công ty bất động sản lớn, bao gồm China Evergrande, Sunac China Holdings và Shimao Group.

Tại cuộc họp, 2 cơ quan quản lý Trung Quốc cũng chỉ đạo các ngân hàng "đảm bảo duy trì nguồn vốn cho lĩnh vực bất động sản một cách ổn định".

Cùng với đó là "tránh dừng cho vay, buộc trả nợ trước hạn hay hoãn phát hành khoản vay" mà không có sự cân nhắc hợp lý.

Nhưng theo nguồn tin của Caixin, sau cuộc trấn áp kéo dài, ngay cả khi Bắc Kinh đã nới lỏng kiểm soát, các tổ chức tài chính có thể vẫn không muốn hỗ trợ ngành công nghiệp này vì lo ngại rủi ro.

Một nguồn tin giấu tên cho biết các ngân hàng tránh cấp tín dụng cho những tập đoàn bất động sản đang gặp khó, bất kể các dự án của họ mang lại lợi nhuận ra sao. Theo một công ty bất động sản, các AMC chỉ muốn mua những dự án bất động sản có lãi, mà không quan tâm đến việc tái cơ cấu nợ.

Thêm vào đó, theo S&P, số vụ vỡ nợ vẫn sẽ tăng lên vì doanh số bán nhà ảm đạm và nguồn vốn đang được ưu tiên dùng cho việc hoàn thành các dự án nhà ở.

S&P tin rằng 20 công ty bất động sản đang đối mặt với tình trạng suy giảm thanh khoản, 4% khác có thể bị chuyển sang mô hình liên doanh. Đầu năm nay, một số tập đoàn đã thông báo không thể công bố kết quả tài chính đúng hạn.

Theo ông Iris Pang - nhà kinh tế trưởng tại ING Wholesale Banking, một chiến dịch xóa nợ thành công có thể tạo nền tảng cho một nền kinh tế lành mạnh và vững vàng.

Nhưng một số chuyên gia cho rằng việc Bắc Kinh quá mạnh tay siết chặt tín dụng đã tạo ra cuộc khủng hoảng trên diện rộng, tác động đến toàn bộ ngành công nghiệp bất động sản, khiến nhiều khách hàng, nhà đầu tư lẻ điêu đứng.

"Đáng nhẽ, Bắc Kinh phải làm việc này từ 10 năm trước. Họ chỉ bắt đầu cố gắng cải cách lĩnh vực bất động sản vì giá đã tăng quá nóng", giáo sư tài chính Michael Pettis tại Đại học Bắc Kinh nhận định.

"Họ càng để lâu, cái giá phải trả để sửa chữa càng đắt hơn", ông bình luận.

Thảo Cao