Kỳ 3: Những bất cập khiến doanh nghiệp không mặn mà

Bất cập nhà ở xã hội và hy vọng gỡ rối từ Luật Nhà ở sửa đổi:

Khu nhà ở xã hội Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội. Ảnh: N.D

Nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn

Theo Tổng cục thống kê, năm 2021, dân số trung bình tại Hà Nội khoảng 8,33 triệu người, mật độ dân số là 2 480 người/km2, phân bố không đều, tập trung nhiều ở các quận nội thành. Ở các quận như Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Cầu Giấy mật độ dân số rất cao, trung bình đều trên 24.000 người/km2. Và đến năm 2022, dân số Hà Nội là khoảng 8,4 triệu người (chiếm khoảng 8,4% dân số của cả nước).

Việc gia tăng dân số cơ học lớn, lượng dân thường xuyên cư trú (thường trú, tạm trú, không đăng ký) trên địa bàn TP được xác định trên 10 triệu người. Điều này đã gây quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tác động mạnh đến công tác quản lý dân cư, bảo đảm an ninh trật tự, an toàn xã hội, môi trường trên địa bàn Thủ đô.

Nhu cầu về nhà ở của người dân tại các TP là rất lớn. Việc các TP chủ trương phát triển những quỹ NƠXH là một chủ trương đứng đắn và được người dân mong chờ, hào hứng đón nhận.

Là một thị trường đầy tiềm năng, tuy nhiên, các DN xây dựng lại không mặn mà với loại hình NƠXH. Lý giải việc này, theo Giám đốc của một công ty xây dựng, lợi nhuận của NƠXH không hấp dẫn với DN.

Theo ông, thông thường, kể từ khi bắt đầu thủ tục xin dự án đến khi kết thúc mất khoảng 5 năm mới có thể hoàn thiện và trải qua quy trình 5 bước. Thế nhưng, lợi nhuận định mức của dự án NƠXH tối đa theo quy định chỉ khoảng 10%, mức lợi nhuận này còn thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm.

Vị này cũng chia sẻ, khi chủ đầu tư (CĐT) phát triển NƠXH, điều họ quan tâm nhất đó là chính sách pháp lý, ưu đãi của Nhà nước để giảm thuế, giảm giá thành cho DN khi triển khai dự án.

Chính sách để các DN đầu tư xây dựng NƠXH thoạt nhìn có vẻ ưu ái, tuy nhiên trong thực tế các vấn đề về thủ tục để thực hiện đầu tư xây dựng NƠXH còn phiền hà.

“Các dự án NƠXH thường vướng thủ tục trong xác định giá bán, khiến DN khó quyết toán hoặc cấp sổ hồng cho người mua chậm trễ. Về thuế, đối với DN làm NƠXH cho thuê, thường được giảm 70% thuế giá trị gia tăng nhưng Luật Thuế lại không có khoản này. DN đầu tư làm NƠXH gặp nhiều rắc rối, khó khăn sẽ dần mất động lực để làm các dự án tiếp theo” - theo vị này.

Còn theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, mặc dù Chính phủ có ra chính sách ưu đãi về nguồn vốn vay với các dự án NƠXH, thế nhưng để tiếp cận được nguồn vốn đó không hề đơn giản. Bởi khi nguồn tiền được Nhà nước rót về các tổ chức tín dụng để thực hiện chính sách trên, nhưng khi thực hiện thủ tục vay vốn, việc thẩm định để cho vay của các tổ chức tín dụng lại tuân thủ theo thị trường và có nhiều quy định nhằm quản lý rủi ro. Vậy nên việc tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi tương đối khó, hoặc nếu có thì số tiền được giải ngân cũng không nhiều, buộc DN vẫn phải xoay xở và vay mượn thêm các tổ chức tín dụng bằng hình thức vay thương mại khác.

Hoặc DN được miễn tiền sử dụng đất nhưng lại khống chế về biên độ lợi nhuận. Trong khi đó, khách hàng của phân khúc này lại không có liền một lúc mà lẻ tẻ, bởi trong quỹ NƠXH có những quỹ phải để ra cho thuê.

“Về cơ chế chính sách thì có vẻ NƠXH được rất nhiều ưu đãi với cơ chế thông thoáng nhưng khi thực hiện lại có nhiều vướng mắc những thủ tục ngầm mà DN không thể liệt kê hết được” - ông Cường cho biết.

Bất cập từ Luật Nhà ở 2014

Nhìn nhận về thực trạng NƠXH, trong báo cáo đánh giá tác động của chính sách trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH, Bộ Xây dựng cũng đã nêu nhiều bất cập khiến DN chưa mặn mà.

Theo Bộ Xây dựng, quy định về lựa chọn CĐT dự án NƠXH của Luật Nhà ở 2014 còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai, kinh doanh bất động sản...

Do đó, thời gian qua việc lựa chọn CĐT dự án xây dựng NƠXH tại các địa phương bị ách tắc, kéo dài, dẫn đến tăng chi phí của DN, người dân.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định cho phép Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam làm CĐT dự án NƠXH cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp. Trong khi đây là tổ chức chính trị - xã hội chăm lo đời sống cho công nhân, người lao động, có nguồn lực và có bộ máy có nhu cầu đầu tư nhà ở cho công nhân.

Đồng thời, các chính sách ưu đãi cho CĐT dự án NƠXH, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn. Cụ thể, lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán NƠXH không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với NƠXH để cho thuê, thuê mua thì lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư.

Ưu đãi không thực chất: các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế… nhưng thực chất CĐT không được hưởng mà là người dân được hưởng, do theo quy định của pháp luật thì không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua NƠXH; ưu đãi thuế đối với CĐT dự án NƠXH, nhà ở công nhân chỉ để cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định.

Chính sách khó thu hút, khuyến khích CĐT: CĐT dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn yêu cầu phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính.

Luật Nhà ở 2014 quy định các dự án NƠXH phải dành tối thiểu 20% diện tích NƠXH trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Nhưng trên thực tế, có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ cho thuê này để không, lãng phí.

Trong khi đó, chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư và không khuyến khích CĐT xây dựng NƠXH, nhất là NƠXH để cho thuê.

(Còn nữa)

Minh Dương