Kỳ án bán nhà đất đã cho con ở Tây Ninh

Niềm đau từ "mái ấm" không yên lành

Kèm hồ sơ, anh Nguyễn Trường Toàn (SN 2001, ngụ P.Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh) và đại diện bà Mang Thị Thanh Thảo (SN 1970, mẹ anh Toàn) cùng trình bày: năm 1998, bà Thảo và ông Nguyễn Văn Trường (SN 1971, ngụ xã Mỹ Quý Tây, huyện Đức Huệ, tỉnh Long An cũ) đến với nhau nhưng không cưới hỏi. Hai người có 1 con chung là anh Nguyễn Trường Toàn (SN 2001). Quá trình chung sống, 2 người tạo lập được phần đất thổ cư tại ấp Xóm Mới 1, xã Thanh Phước, huyện Gò Dầu, xây nhà ở năm 2001. Ngày 25/01/2002, UBND huyện Gò Dầu xét cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ) số 01972/QSDĐ, với diện tích 331m2 thuộc thửa 6137, do ông Trường đứng tên. Tiếp đến, ngày 21/02/2002, UBND huyện Gò Dầu cấp GCN quyền sở hữu nhà ở số 002/02/CNSH ngày 21/02/2002 do ông Trường - bà Thảo cùng đứng tên, ghi rõ: nhà ở cấp 4, diện tích 193m2; đất ở 331m2 theo GCN số 01972/QSDĐ.

Mặt tiền khu đất ngang 12m, dễ dàng chia đôi theo quy định

Hạnh phúc kéo dài không lâu, giữa 2 người phát sinh mâu thuẫn. Ngày 21/3/2004, ông Trường - bà Thảo ký vào giấy "thuận tình ly hôn", nêu rõ: "Chúng tôi có được 1 con trai Nguyễn Trường Toàn. Về tài sản gồm: 1 căn nhà trệt, tọa lạc ấp Xóm Mới, xã Thanh Phước, huyện Gò Dầu. Qua chung sống giữa chúng tôi không còn phù hợp, thường xuyên xảy ra mâu thuẫn nên quyết định ly hôn và cùng thống nhất phân chia tài sản như sau: Căn nhà ấp Xóm Mới sẽ để lại cho con tôi Nguyễn Trường Toàn và bà Thảo sử dụng, nếu sau này bà Thảo có gia đình khác thì ra đi khỏi nhà, giao lại cho Toàn...".

Nguyên đơn xác định: Bà là người quản lý, sử dụng thửa đất 6137 từ lúc mua, xây nhà để ở, sinh con. Năm 2016, anh Toàn xuống TPHCM học, bà theo con, nhà đất cho cháu ruột Phạm Thỵ Tường Vy thuê ở. Do bà Thảo xuất cảnh sang Mỹ, ngày 04/01/2024, anh Toàn ký HĐ cho bà Vy thuê tiếp căn nhà trên.

Từ GCN số 01972/QSDĐ, ông Trường lập hồ sơ được Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) tỉnh Tây Ninh cấp GCNQSDĐ số VP 20272 ngày 30/10/2024, với 446,6m2 (gồm 331m2 đất ở và 115,6m2 đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa 338, tờ bản đồ số 11.

Ngày 05/11/2024, ông Trường ký Hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) toàn bộ khu "đất trống" cho bà Huỳnh Thị Thùy Linh (SN 1993, ngụ thị trấn Gò Dầu, nay là P.Gò Dầu) với giá 2,5 tỷ đồng, nhưng ghi trong HĐCN là 1,5 tỷ để "né” thuế. HĐCN này được Văn phòng công chứng (VPCC) Nguyễn Đức Thắng chứng nhận, số 008252.

… Đến bị xử trắng tay

Bà Thảo khởi kiện yêu cầu Tòa tuyên HĐCN số 008252 vô hiệu và chia tài sản chung. TAND Khu vực 12 - Tây Ninh mở phiên xét xử sơ thẩm ngày 06/8/2025 với HĐXX do Thẩm phán Trần Thị Kim Cương ngồi ghế chủ tọa, tuyên Bản án số 29/2025/HNGĐ-ST (BA số 29): Tổng giá trị tài sản tranh chấp là 4,82 tỷ đồng (số làm tròn) là tài sản chung, được chia đôi. Ông Trường được nhận nhà đất, phải thanh toán lại cho bà Thảo ½ giá trị tài sản là 2,41 tỷ đồng. HĐ thuê nhà ngày 04/01/2024 giữa anh Toàn và chị Vy bị vô hiệu. Buộc ông Trường và bà Vy giao nhà đất cho bà Linh quản lý, sử dụng.

HĐXX nhận định: Nhà đất tranh chấp là tài sản chung của bà Thảo - ông Trường nên được chia đôi theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình (HN&GĐ). Tứ cận đất không tiếp giáp đường giao thông và trên đất có 1 căn nhà kiên cố nên không thể chia bằng hiện vật cho cả 2. Bà Thảo hiện sống tại Hoa Kỳ nên HĐXX cho ông Trường nhận hiện vật theo khoản 3 Điều 59 Luật HN&GĐ.

Nhà đất là tài sản chung, ông Trường chuyển nhượng (CN) toàn bộ cho bà Linh là không đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, tại thời điểm ký HĐCN, đất vẫn do ông Trường đứng tên trên GCN số 01972/QSDĐ, được cấp đổi GCN số VP 20272. Trước khi ký HĐCN, bà Linh đã đến thực địa khảo sát và yêu cầu cán bộ địa chính đo đạc. HĐCN được lập thành văn bản (VB), có công chứng, hoàn toàn tự nguyện. Tuy giá CN ghi 1,5 tỷ đồng nhưng giữa 2 người thống nhất giá thực tế là 2,5 tỷ.

HĐXX kết luận: nhà đất không thể chia theo hiện vật cho cả 2, giao ông Trường được nhận tài sản và bị đơn đồng ý tiếp tục thực hiện HĐCN. HĐXX xét thấy không cần thiết phải tuyên bố HĐCN vô hiệu. Bà Linh yêu cầu ông Trường giao nhà đất cho bà quản lý, sử dụng là có căn cứ.

Xét xử phúc thẩm ngày 10/12/2025, TAND tỉnh Tây Ninh với HĐXX gồm 3 Thẩm phán Đỗ Văn Thinh (Chủ tọa), Phùng Thị Cẩm Hồng và Phạm Thị Hồng Vân, tuyên Bản án số 49/2025/HNGĐ-PT (BA số 49) với 2 điểm khác án sơ thẩm. Cụ thể:

Điều chỉnh việc phân chia tài sản: nguyên đơn được chia 60% giá trị; buộc ông Trường thanh toán lại cho bà Thảo 2,892 tỷ đồng (bị đơn được chia 1,928 tỷ). Theo HĐXX, bà Thảo quản lý nhà từ năm 2004, một mình nuôi dạy con nên được chia nhiều hơn.

GCN số 01972/QSDĐ và GCN số 002/02/CNSH trên cùng một diện tích đất

Liên quan đến HĐCN số 008252: Khi ký HĐCN đất, ông Trường cung cấp cho bà Linh cũng như VPCC giấy xác nhận độc thân và GCN số 01972/QSDĐ. Bà Linh nhận chuyển nhượng đất ngay tình, công khai nên Tòa cấp sơ thẩm không tuyên HĐCN số 008252 vô hiệu là có cơ sở, theo Điều 133 BLDS (?!).

Lạ kỳ biến "sai" thành "ngay"

Cả nguyên đơn và anh Toàn liên tục có đơn kêu cứu và đề nghị xem xét lại vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm. Nghiên cứu hồ sơ, Luật sư (LS) Trần Hải Đức (Đoàn LS TPHCM) cùng nhóm LS trợ giúp pháp lý cho mẹ con bà Thảo chỉ ra 4 điểm lộ rõ dấu hiệu bất thường, vi phạm của cả 2 bản án.

Thứ nhất, cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận nhà đất tranh chấp là tài sản chung của 2 người, đã được cấp GCN số 002/02/CNSH từ năm 2002 đứng tên bà Thảo và ông Trường. Án sơ thẩm xác định việc ông Trường đứng ra CN toàn bộ nhà đất cho bà Linh là trái quy định pháp luật, nhưng lại cho rằng "không cần thiết phải tuyên bố HĐCN số 008252 vô hiệu"; từ đó bác yêu cầu của nguyên đơn, công nhận HĐCN số 008252. Án phúc thẩm nhận định án sơ thẩm tuyên có cơ sở, bà Linh CN đất "ngay tình" (?). Những lập luận "ngược" này bị bẻ gãy bởi hàng loạt chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

Hơn ai hết, ông Trường biết rất rõ nhà đất tranh chấp đã được cấp GCN số 002/02/CNSH, không thể giao dịch khi chưa có ý kiến của nguyên đơn. Từ đó, bị đơn sử dụng GCN số 01972/QSDĐ kèm giấy xác nhận độc thân để bán đất cho bà Linh.

Bà Linh tự khai nhận đã đến kiểm tra thực địa, trực tiếp nhìn thấy căn nhà kiên cố trên đất, đang có người ở; trong khi GCN số 01972/QSDĐ là "đất trống". Sự mâu thuẫn bất thường lộ rõ nhưng bà Linh vẫn ký HĐ đặt cọc 1,2 tỷ đồng ngày 27/5/2024 cùng ông Trường, mua đất và căn nhà trên đất. Sau đó, ông Trường lập thủ tục cấp đổi thành GCN số VP20272 cũng ghi "đất trống", diện tích từ 331m2 tăng lên 446,6m2 (?!).

Ngày 05/11/2024, ông Trường và bà Linh cùng ký biên bản "giao tiền", xác định: 2 bên CN đất và căn nhà trên đất với giá 2,5 tỷ đồng, trong đó đất là 2,45 tỷ, nhà 50 triệu. Lạ thay, khi ký công chứng HĐCN số 008252 cùng ngày 05/11, hai bên chỉ CN đất với giá 1,5 tỷ đồng; còn căn nhà 193m2 thì thỏa thuận "giấy tay" giá hời. Trong khi một nửa nhà đất này thuộc quyền định đoạt của bà Thảo theo quy định của pháp luật.

Diễn biến của vụ tranh chấp cho thấy: cả người bán lẫn người mua đều lộ rõ dấu hiệu không trung thực, thực hiện giao dịch trái pháp luật, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn; ghi giá thấp để trốn thuế... Án phúc thẩm nhận định bà Linh "ngay tình" để công nhận QSDĐ cho bà này là không có căn cứ; giao căn nhà cho bà Linh lại càng sai hơn, vì HĐ công chứng không có CN nhà.

Thứ hai, phần đất tranh chấp tọa lạc mặt tiền đường Hùng Vương rộng hơn 7m, có diện tích lên 446,6m2. Chiều ngang khu đất 12m, dài hơn 35m, dễ dàng chia cho nguyên đơn, bị đơn, mỗi bên ½ (hơn 200m2), vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp các bên, vừa đáp ứng nguyện vọng chính đáng về chỗ ở của bà Thảo và anh Toàn. Cả 2 mẹ con đều đăng ký chỗ ở tại căn nhà trên. Ông Trường suốt hơn 20 năm qua sống nơi khác, không có nhu cầu về chỗ ở. Tòa cấp phúc thẩm xác định bà Thảo có công sức đóng góp lớn hơn ông Trường nhưng lại giao toàn bộ nhà đất cho bị đơn để bán cho người khác.

Thứ ba, nhà đất tranh chấp là tài sản chung duy nhất của bà Thảo và ông Trường, đã được cả 2 người thống nhất "để lại cho con Nguyễn Trường Toàn" tại giấy thuận tình ly hôn ngày 21/3/2004, thể hiện rõ ý chí và sự tự nguyện của ông Trường. Cho đến nay, bị đơn chưa có bất kỳ VB nào yêu cầu hủy bỏ giấy thỏa thuận này. Việc anh Toàn không thực hiện công chứng, chứng thực vì tin tưởng tình yêu thương của người cha giành cho con. Thực tế, anh đã sống tại căn nhà này từ khi sinh ra cho đến nay; việc buộc giao căn nhà này cho người khác vừa không hợp đạo lý, vừa trái pháp luật vì ít nhất có ½ nhà đất là của bà Thảo giữ nguyên ý định để lại cho anh Toàn.

Thứ tư, nhà đất tranh chấp có 2 GCN nhưng cả 2 cấp Tòa chỉ "xoáy" vào GCN số 01972/QSDĐ để xem xét cho bị đơn và bà Linh; "phớt lờ" GCN số 002/02/CNSH, gây bất lợi cho nguyên đơn. Lẽ ra phải triệu tập các cơ quan liên quan của huyện Gò Dầu (nay là P.Gò Dầu), VPĐKĐĐ tỉnh Tây Ninh, để làm rõ vì sao có 2 GCN trên cùng 1 diện tích đất, cũng như việc cấp đổi GCN mới, thì 2 cấp Tòa đều bỏ qua...

Với những bất thường, vi phạm nêu trên, có đủ căn cứ để Chánh án TAND Tối cao, Viện trưởng VKSND Tối cao, xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm.