Kỳ cuối: Cân nhắc việc chia sẻ lợi nhuận cùng khách hàng

Mặt bằng cho thuê “ế” khách:

Không chỉ chứng kiến sự sụt giảm số lượng người tìm thuê, mặt bằng mặt phố còn bị đe dọa bởi các Trung tâm thương mại lớn. Ảnh chụp tại Trung tâm thương mại AEON Mall Long Biên. Ảnh: Duy Linh

Lượng tin tìm thuê cửa hàng giảm 20%

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 12/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tin đăng cho thuê bất động sản trên toàn trang tăng 21% so với tháng 11 và 2% so với cùng kỳ năm 2022.

Sản phẩm có lượng tin rao cho thuê nhiều nhất là nhà trọ với mức tăng 58% so với tháng trước đó. Tương tự, lượng tin rao cho thuê cửa hàng kinh doanh tăng 28%, văn phòng và chung cư có lượng tin rao thuê tăng từ 7-9%.

Tuy nhiên, trái ngược với nhu cầu cho thuê, nhu cầu tìm thuê bất động sản vẫn chưa cải thiện, tiếp tục đà giảm 6% so với tháng 11 và 14% so với cùng kỳ năm 2022. Xu hướng giảm nhu cầu thuê mạnh ở các loại hình chung cư, nhà riêng, nhà phố, cửa hàng và văn phòng từ 5-14%...

Trong đó, tại thị trường cho thuê ở Hà Nội, nhu cầu cho thuê bất động sản tăng khi số lượng tin rao phân khúc này tăng 7% so với tháng 11/2023, song nhu cầu tìm thuê lại giảm tiếp 2%. Xu hướng tìm thuê giảm mạnh ở hầu hết loại hình. Cụ thể, tìm thuê cửa hàng giảm 20%; nhà mặt phố, nhà riêng Hà Nội cùng giảm 18%, nhà trọ giảm 15%; văn phòng giảm 11% và chung cư giảm 8%.

Lý giải về tình trạng cho thuê bất động sản “ế ẩm”, một số nguyên nhân được chỉ ra rằng, giá cho thuê hiện nay không những không hạ nhiệt mà một số chủ nhà còn muốn tăng thêm giá, dẫn tới sự lệch pha giữa kỳ vọng của chủ nhà và thực tế khả năng chi trả của người đi thuê. Trong khi một lượng lớn bất động sản không bán ra được đang chuyển dịch dần sang cho thuê, vừa để kiếm thêm dòng tiền, vừa cầm cự…

Về thị trường bất động sản cho thuê trong năm 2024, các chuyên gia nhận định sẽ còn khó khăn khi nền kinh tế nói chung phải đối mặt với thách thức và bất động sản nói riêng vẫn cần nhiều thời gian để phục hồi. Song khó khăn của thị trường này dự báo sẽ giảm dần qua các tháng và tăng trưởng trở lại ở những loại hình đáp ứng nhu cầu thuê của số đông như: nhà trọ, phòng trọ, căn hộ chung cư cho thuê và nhà phố tại một số khu vực trung tâm có phục hồi về bán lẻ.

Những mặt bằng đẹp tại phố Nguyễn Thị Định giá cả hợp lý vẫn hút khách thuê. Ảnh: Duy Linh

Cạnh tranh khốc liệt từ các trung tâm thương mại

Lượng khách thuê mặt bằng kinh doanh giảm, tuy nhiên, theo nhiều báo cáo, giá các mặt bằng cho thuê vẫn cao chót vót. Đây cũng là một trong những lý do khiến nhiều người ngần ngại, hoặc gạt luôn mặt bằng mặt phố khỏi danh sách tìm kiếm vị trí để kinh doanh.

Bên cạnh các lý do về giá cả, sự cạnh tranh khốc liệt từ các trung tâm thương mại, đại siêu thị hiện đại với những tiện ích vượt trội cũng là một phần nguyên nhân khiến mặt bằng nhà phố ngày càng “mất giá”, không còn là ưu tiên hàng đầu của các thương hiệu lớn.

Báo cáo mới nhất của CBRE chỉ ra, trong năm 2023, thị trường bán lẻ Việt Nam chào đón nhiều dự án mặt bằng trung tâm thương mại mới và dự kiến năm 2024 vẫn tiếp tục sôi động với 5 dự án “khủng” tại Hà Nội (tổng diện tích cho thuê gần 40,000 m2). Giá thuê tại các trung tâm thương mại, đại siêu thị cũng đang rất cạnh tranh. Cụ thể, tại Hà Nội, giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm ở mức 162 USD/m2/tháng, tăng 13% so với năm trước.

Đặc biệt, hầu như không có diện tích bán lẻ trung tâm thương mại bỏ trống tại khu vực trung tâm. Nhiều thương hiệu phải “xếp lốt” hoặc đặt cọc trước để có được vị trí đẹp. Điều này hoàn toàn trái ngược với làn sóng tháo chạy khỏi mặt bằng nhà phố trung tâm trong năm 2023.

Chủ cho thuê mặt bằng cần cân nhắc đến việc chia sẻ lợi nhuận cùng khách hàng

Những diễn biến từ thực tế cho thấy, đã đến lúc chủ cho thuê mặt bằng cần cân nhắc đến việc chia sẻ lợi nhuận cùng khách hàng. Bên cạnh giá cả, các chủ nhà cũng cần hoàn thiện hạ tầng, đảm bảo mặt bằng có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về công năng sử dụng, đảm bảo quy định về phòng cháy chữa cháy. Sau đó là cần đưa giá thuê nhà về đúng giá trị thực, thay vì đua nhau tăng giá gây khó cho khách hàng.

Còn theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, tình trạng buôn bán ế ẩm rồi trả mặt bằng diễn ra quanh năm, chỗ nào cũng có. Chỉ có điều mật độ dày lên vào những dịp đặc biệt như Covid-19.

“Còn gần đây thì có nhiều lý do hơn, thứ nhất có thể do giá đắt, thứ hai do chuyển sang bán online nhiều nên không cần mặt bằng nữa, thứ ba là do họ di dời sang những vị trí khác” – theo ông Phong.

Cũng theo ông, vấn đề cần phải xem xét tỷ lệ trả mặt bằng là bao nhiêu mới là quan trọng. Trong tương lai, ông nhận định, những vấn đề như vậy vẫn còn tồn tại do sức mua của thị trường hơi kém, khi nào sức mua mạnh lên thì người ta mới thuê mặt bằng nhiều.

“Nhưng sự cạnh tranh giữa bán online và trực tiếp đang rất mạnh nên cũng rất khó nói trước, bởi hiện nay đang có xu hướng chui vào trong ngõ thuê kho rồi bán bằng shipper chứ cũng chẳng cần cửa hàng. Nhiều cửa hàng cho thuê giá đắt do người chủ lạm dụng giá cho thuê để thu lại. Bây giờ kinh tế đi lên rồi, bình thường hóa rồi, giá nhà lại đang lên thì họ phải cho thuê cao lên, đấy là mặc định của họ. Nhưng thị trường cũng có tiếng nói của nó, khi không cho thuê được nữa thì buộc phải giảm giá thôi, đấy chính là vẻ đẹp của thị trường, do cung cầu quyết định” – ông Phong phân tích.

Duy Linh